L’amministratore di condominio giudiziario è una figura che assume la responsabilità di gestire e amministrare un condominio in una situazione giudiziaria specifica.
L’amministratore di condominio giudiziario viene nominato dal tribunale in casi particolari in cui si rende necessaria una gestione speciale del condominio.
L’articolo 1129, comma 1, del Codice civile prevede.
“Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
La norna considera obbligatoria la nomina di un amministratore nei condomini con almeno nove condomini.
In caso di inerzia si ritiene che la nomina possa essere anche giudiziaria, su ricorso di un o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
Prima annotazione è da farsi sulla circostanza secondo cui solo l’amministratore dimissionario possa ricorrere all’autorità giudiziaria e non l’amministratore cessato dalla carica ai sensi dell’articolo 1129 comma 10 del Codice civile.
Ci si chiede l’amministratore cessato dalla carica è dimissionario?
Il ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina dell’amministratore si può proporre anche senza il patrocinio di un avvocato poiché procedimento di volontaria giurisdizione.
Di fatto l’amministratore giudiziario ha le medesime competenze dell’amministratore di condominio eletto dall’assemblea dei condomini.
Instaura con il condominio un rapporto di mandato, non è un ausiliario del Giudice e risponde del suo operato direttamente ai condomini.
Il provvedimento giurisdizionale ha natura provvisoria e produce effetti finche l’assemblea non trovi un accordo per la nomina di un amministratore fiduciario.
Che potrebbe anche essere l’amministratore giudiziario nominato.
Il compenso dell’amministratore giudiziario dovrà essere meticolosamente concordato con l’assemblea dei condomini in forma scritta e in caso di mancato accordo quantificato in via giurisdizionale.
La recente giurisprudenza della Corte di Cassazione ha indicato come nulla la nomina di un amministratore di condominio quando il compenso non sia indicato in forma scritta.
Cass. Civ., Sez. VI-2, 22 aprile 2022, n. 12927.
“Agli effetti dell’articolo 1129, comma 14, del Codice Civile, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea.
Recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”.
Per ragioni di analogia l’indicazione scritta del compenso è obbligatoria anche per l’amministratore giudiziario.
Recentemente la giurisprudenza di legittimità si è occupata della revoca anticipata dell’amministratore nominato dal tribunale.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 11717/21: “Non vi è dunque alcuna equiparazione tra l’amministratore nominato dall’assemblea del condominio….., caratterizzato dall’aspetto fiduciario che impronta l’atto di affidamento dell’incarico e il rapporto che ne scaturisce e l’amministratore giudiziario.
La cui nomina trova ragione nell’esigenza di ovviare all’inerzia del condominio ed è finalizzata al mero compimento dell’atto o dell’attività non compiuta e necessaria per la corretta gestione del medesimo, la durata del cui ufficio è pertanto ad esso correlata.
L’ufficio dell’amministratore giudiziario cessa pertanto quando vengono meno (es., per la avvenuta nomina dell’amministratore fiduciario) le ragioni presiedenti alla relativa nomina…..
L’amministratore giudiziario non può pertanto fare affidamento al termine di un anno previsto all’articolo 1129 c.c., come limite minimo di durata del suo incarico.
Che va viceversa inteso come limite massimo di durata del medesimo, pur se non di decadenza (v. Cass., 12/11/1968, n. 3727), entro il quale deve assolvere alle incombenze che ne hanno funzionalmente giustificato la nomina.
Ne consegue che ove, ……….anteriormente allo spirare del termine annuale dalla nomina dell’amministratore da parte del giudice l’assemblea provveda a deliberare la nomina dell’amministratore fiduciario l’incarico del primo viene a cessare.
Per la determinazione del relativo compenso trova applicazione l’art. 1709 c.c., in base al quale, ove le parti non ne abbiano stabilito la misura, esso è quantificato in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice”.
Pertanto nessun diritto ad eventuale risarcimento del danno per l’amministratore giudiziario sostituito prima della naturale scadenza della nomina.
