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Appello del Mapi – Lasciamo la formazione per agli amministratori di condominio alle associazioni professionali

4 aprile 2014

Nell’approssimarsi della promulgazione del Decreto Ministeriale chè regolerà la formazione egli mminstratori di condominio il Mapi lancia un ultimo appello a tutela del ruolo delle associazioni professionali. Per articolare alcune considerazioni appare opportuno accertarsi preliminarmente che cosa si intenda per amministratore di condominio. L’amministratore di condominio secondo i nostri parametri, è un ufficio di diritto privato, orientato alla tutela degli interessi della collettività condominiale, alla cui gestione provvede con attribuzioni autonome e primarie (Articoli 1130-1131), e autonomo potere d’azione anche contro i singoli condomini (Articolo 1131 comma 1°- 63° disposizione d’Attuazione Codice Civile). L’onere è attribuito dalla maggioranza qualificata dei condomini o dall’autorità Giudiziaria. L’ ufficio realizza un rapporto di cooperazione nella tutela di alcuni interessi del singolo condomino, interessi peculiari finalizzati all’esercizio di diritti strumentali, diretti alla collettività dei condomini e solo in via indiretta all’interesse del singolo. Da ciò deriva l’autonomia dei poteri di gestione e di indirizzo, svincolata dagli specifici indirizzi del singolo condomino, e anche, il potere esercitato anche in contrasto con le aspettative di quest’ultimo. In base a tali deduzioni si può rilevare,che,  l’attività di amministratore di condominio è un’attività autonoma, esercitata talvolta anche in contrasto con le indicazioni del singolo condomino dante causa.  L’articolo 2222 del Codice Civile da una definizione del Contratto d’opera: “Quando una persona si obbliga a compiere verso un corrispettivo un’opera o un servizio, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente, si applicano le norme di questo capo, salvo che il rapporto abbia una disciplina particolare nel libro IV” . Il rapporto, che, si instaura tra condominio e amministratore può essere inquadrato nella fattispecie giuridica del mandato. (Articoli 1703 e seguenti Codice Civile), secondo cui il mandato è un contratto mediante il quale un soggetto detto mandatario assume l’obbligazione di compiere uno o più atti giuridici per conto di un altro soggetto detto mandante. Mandato da considerarsi con rappresentanza, potendo l’amministratore agire in nome e per conto dei condomini. L’amministratore secondo le indicazioni della Legge e dell’assembla di condominio promuove un’attività giuridica (redazione rendiconti- azioni a tutela dei diritti comuni-presentazione dichiarazioni fiscali), che, ha dirette conseguenze nella sfera giuridico patrimoniale dei propri dante causa (condomini). Da ciò deriva un secondo assunto, secondo cui l’attività di amministratore di condominio è un’attività intellettuale, ossia attività dove quantomeno vi una preminenza del lavoro mentale rispetto a quello fisico. Secondo l’articolo  2230 del Codice Civile. Prestazione d’opera intellettuale: “Il contratto che ha per oggetto una prestazione di opera intellettuale è regolato dalle norme seguenti e, in quanto compatibili con queste e con la natura del rapporto, dalle disposizioni del capo precedente. Sono salve le disposizioni delle leggi speciali”. Nel sistema Italiano, l’attività autonoma ed intellettuale è definita attività libero professionale esercitata da un soggetto definito professionista. Un soggetto, che, attraverso un percorso di formazione ha acquisito un bagaglio di competenze, ossia una professionalità,  che, rende disponibile per una serie di clienti senza vincolo di subordinazione. L’articolo 2229 del Codice Civile. Ci da una definizione dell’esercizio delle professioni intellettuali:”La legge determina le professioni intellettuali per l’esercizio delle quali è necessaria l’ iscrizione in appositi albi o elenchi. L’accertamento dei requisiti per l’iscrizione negli albi o negli elenchi, la tenuta dei medesimi e il potere disciplinare sugli iscritti sono demandati alle associazioni professionali sotto la vigilanza dello Stato, salvo che la legge disponga diversamente. Contro il rifiuto dell’iscrizione o la cancellazione dagli albi o elenchi, e contro i provvedimenti disciplinari che importano la perdita o la sospensione del diritto all’esercizio della professione è ammesso ricorso in via giurisdizionale nei modi e nei termini stabiliti dalle leggi speciali”. Il sistema ordinistico, vigente in Italia, prima della promulgazione della Legge n°4 del 2013, era basato esclusivamente sul riconoscimento degli ordini professionali, enti pubblici autonomi, che, per Legge soggiacciono alla vigilanza del Ministero della Giustizia. Gli ordini professionali hanno il compito precipuo di tutela dei cittadini riguardo a prestazioni professionali, che, essendo di tipo intellettuale, non sono sempre valutabili secondo standard normativi rigorosi. Hanno il compito di garantire la qualità delle prestazioni erogate e la congruità degli onorari applicati. Gli iscritti devono sottoscrivere un codice deontologico e trovano nell’ordine un punto di riferimento per quanto riguarda le possibilità di formazione e aggiornamento. Per ottenere l’abilitazione professionale e potersi iscrivere agli ordini, i laureati devono superare l’esame di Stato, che, per alcune categorie, può essere affrontato solo dopo aver svolto un tirocinio professionale. Il Legislatore Italiano, con la Legge n°4/2013 ha notevolmente innovato la regolamentazione dell’attività libero professionale. Articolo 1° Legge 14 Gennaio 2013 n°4 comma 2. Ai fini della presente legge, per «professione non organizzata in ordini o collegi», di seguito denominata «professione», si intende l’attività economica,anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell’articolo 2229 del Codice civile,delle professioni sanitarie e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative. Da tali brevi considerazioni si può rilevare, che, l’esercizio di attività di amministratore condominiale esercitata da chi non è condomino dello stabile è una professione non organizzata secondo ordini o collegi, secondo quanto previsto dal comma 2 dell’articolo 1° della Legge n°4/2013. L’assunto rimane corroborato dalla circostanza, che, vede alcune associazioni di amministratori di condominio inserite nell’elenco tenuto dal Ministero dello Sviluppo ex articolo 2 comma 7 Legge 4 -2013 e nell’elenco, tenuto dal Ministero della Giustizia, previsto dall’articolo  26, Decreto Legislativo 206/2007, che, ha recepito la Direttiva 2005/36/CE relativa al riconoscimento delle qualifiche professionali. Da ciò non può che derivare, come corollario, che, l’attività indicata è regolata in uno con l’articolo 25 della Legge n°220 del 2012 dalla Legge n°4 del 2013, che, disciplina le professioni non organizzate. Appare opportuno rilevare in questa sede un breve inciso in relazione all’articolo 26,  Decreto Legislativo 206/2007. Alcune associazioni di amministratori di condominio, anche in occasione di commenti, al redigendo Decreto Ministeriale hanno inteso rappresentare una propria maggiore valenza, rispetto ad altre associazioni, perché destinatarie di un decreto di riconoscimento quali associazioni rappresentative a livello nazionale di una categoria professionale, da parte del Ministero di Grazia e Giustizia. Bisognerebbe rammentare, che, tale riconoscimento secondo il medesimo articolo 26 del Decreto legislativo 206/2007 , ha validità  al fine di elaborare proposte in materia di piattaforme comuni di cui all’articolo 4, comma 1, lettera n), da sottoporre alla Commissione europea. Nulla ha a che vedere con la regolamentazione delle professioni non organizzate posta in essere dal nostro Legislato

re con la Legge n°4/2013. La Legge 14 gennaio 2013 n°4, Articolo 1 Comma 1° prevede che “La presente legge, in attuazione dell’articolo 117, terzo comma, della Costituzione e nel rispetto dei principi dell’Unione europea in materia di concorrenza e di libertà di circolazione, disciplina le professioni non organizzate in ordini o collegi”. Il  seguente Comma 2° individua i soggetti regolati dalla normativa: “ Ai fini della presente legge, per «professione non organizzata in ordini o collegi», di seguito denominata «professione», si intende l’attività economica,anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell’articolo 2229 del Codice civile,delle professioni sanitarie e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative”. Come già ampiamente evidenziato in precedenza l’amministratore di condominio, rientra indubbiamente nella categoria di professionisti appena evidenziata.  Secondo il successivo Comma 4°: “l’esercizio della professione è libero e fondato sull’autonomia, sulle competenze e sull’indipendenza di giudizio intellettuale e tecnica, nel rispetto dei principi di buona fede, dell’affidamento del pubblico e della clientela, della correttezza, dell’ampliamento e della specializzazione dell’offerta dei servizi, della responsabilità del professionista”. La normativa indicata nell’articolo 2° disciplinano le associazioni professionali tra professionisti non organizzati,  che hanno il fine secondo il Comma 2°:”di valorizzare le competenze degli associati e garantire il rispetto delle regole deontologiche,agevolando la scelta e la tutela degli utenti nel rispetto delle regole sulla concorrenza”.  Il seguente comma 3° riferisce: “Le associazioni professionali promuovono, anche attraverso specifiche iniziative, la formazione permanente dei propri iscritti”. Come pedissequamente chiarito dalla Legge il compito di formare i professionisti non iscritti ad Albi compete alle Associazioni professionali, il termine formazione permanente, indicato nella orma  non può essere inteso in senso limitativo, ma, come termine omnicomprensivo riferito  sia alla formazione iniziale che periodica del professionista. Inoltre specificatamente la Legge ritiene che le associazioni debbano valorizzare le competenze degli associati. La Legge per le professioni non organizzate ha previsto  per le associazioni professionali l’onere dell’attestazione di propri iscritti secondo quanto previsto dall’articolo 7° della medesima norma, come avviene nei sistemi giuridici di common law, dove è compito, come attualmente in Italia ai sensi e per gli effetti della Vigente Legge,  delle associazioni professionali, certificare le competenze professionali dei propri iscritti, sotto responsabilità del proprio rappresentante legale, rilasciando attestazione certificante: “b) ai requisiti necessari alla partecipazione all’associazione stessa; c) agli standard qualitativi e di qualificazione professionale che gli iscritti sono tenuti a rispettare nell’esercizio dell’attività professionale ai fini del mantenimento dell’iscrizione all’associazione; d) alle garanzie fornite dall’associazione all’utente, tra cui l’attivazione dello sportello di cui all’articolo 2, comma 4; e) all’eventuale possesso della polizza assicurativa per la responsabilità professionale stipulata dal professionista; f) all’eventuale possesso da parte del professionista iscritto di una certificazione, rilasciata da un organismo accreditato, relativa alla conformità alla norma tecnica Uni”. Le attestazioni, pur non essendo requisito necessario per l’esercizio della professione, certificano la il professionista iscritto, sa in termini di formazione sia in termini di standard qualitativi.  Un altro recente intervento legislativo il D.P.R. n. 137 del 2012,  Regolamento di riforma degli Ordini Professionali,  all’articolo 2° Coma 1°, indica:”Ferma la disciplina dell’esame di Stato, quale prevista in attuazione dei principi di cui all’articolo 33 della Costituzione (secondo cui è prescritto un esame di Stato per l’ammissione ai vari ordini e gradi di scuole o per la conclusione di essi e per l’abilitazione all’esercizio professionale, solo per le professioni regolamentate) e salvo quanto previsto dal presente articolo, l’accesso alle professioni regolamentate è libero. Sono vietate limitazioni alle iscrizioni agli albi professionali che non sono fondate su espresse previsioni inerenti al possesso o al riconoscimento dei titoli previsti dalla legge per la qualifica e l’esercizio professionale…”. Quindi entrambe le normative citate hanno inteso consacrare il principio della libertà di esercizio di una professione, condizionabile solo da una previsione di Legge specifica. Anche il legislatore comunitario è intervenuto in materia, con la direttiva n°36/2005, che a certificato il principio della libera prestazione dei servizi. Alla luce di quanto riferito,  il redigendo Decreto Ministeriale da emanarsi ai sensi dell’articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n.  400, non potrà, che, conformarsi alla legislazione vigente in materia, rilevando che le uniche istituzioni aventi i requisiti per effettuare formazione permanente in materia di amministrazione condominiale (sia iniziale che periodica) sono le associazioni professionali,  in regola con i requisiti di cui alla Legge 4/2013, perché unici enti demandati da una Legge dello Stato, a valorizzare le competenze ed a promuovere la formazione permanente della professione non organizzata in ordini o collegi di amministratore di condominio. Si badi bene il termine che la Legge usa è formazione permanente, che, non limita il suo significato a formazione continua, come previsto dall’articolo 7 del D.P.R. 137/2012 per le professioni ordinistiche, ma, intende formazione completa sia iniziale, che continua. Coma farà il Decreto senza contrastare La Legislazione superiore a escludere le associazioni professionali dagli Enti, che, hanno i requisiti per esercitare formazione in materia condominiale. Coma farà il medesimo Decreto a consentire, che, altre identità diverse dalle associazioni abbiano i requisiti per esercitare formazione anche periodica in materia di amministrazione condominiale, quando una Legge dello stato ha già statuito che la formazione in materia spetta alle associazioni professionali. A parere di chi scrive gli Ordini Professionali non hanno le prerogative di Legge per fare formazione nella materia indicata. Preso atto che l’attività di amministratore di condominio e una professione non regolamentata, la materia è già regolata dalla Legge n°4/2013, che, ha diviso le professioni regolamentate da quelle non regolamentate. Prevedendo un Ente che deve occuparsi di formazione, esclusivamente le associazioni. Ove si volesse prevedere per gli amministratori di condominio un diverso regime dalla altre professioni non regolamentate si creerebbe una ingiusta disparità per questi ultimi,che, tra l’altro non è prevista dalla normativa. Inoltre ove il regolamento intendesse abilitare alla formazione anche periodica enti diversi dalle associazioni si creerebbe un pericoloso ibrido, teso di fatto a svuotare di valenza la Legge 4/2013, ove solo gli amministratori di condominio, diversamente da altri colleghi professionisti non regolamentati sarebbero costretti a scegliere enti diversi per la propria formazione anche e specialmente periodica, con ingiusto aggravio di costi anche professionali. Ed inoltre quale a
ssociazione accetterebbe tra i propri iscritti un professionista formato da un altro ente, abilitando altre istituzioni alla formazione in materia di amministrazione condominiale, si avvierebbe una seria ipoteca sulle prerogative delle associazioni, in palese contrasto con la volontà del Legislatore ,che, con la Legge n°4/2013, ha basato il sistema di garanzia per il consumatore sull’attestazione rilasciata dall’associazione. Vi è da chiedere cosa potrebbe attestare l’associazione di riferimento, per un amministratore di condominio formato da un Ordine professionale o da un diverso Ente di formazione. In relazione poi,alla paventata previsione nel redigendo Decreto di presunti esami obbligatori, per i candidati amministratori di condominio, la previsione appare lontanissima dal dettato legislativo sia perché, l’articolo  33 della Costituzione  prescrive un esame di Stato esclusivamente per l’ammissione ai vari ordini e gradi di scuole o per la conclusione di essi e per l’abilitazione all’esercizio professionale, solo per le professioni regolamentate. Su che basi legislative si fonderebbe, tale presunto esame riservato agli amministratori di condomino. Come si concilierebbe tale presunto esame con l’articolo  7° della Legge n°4/2013 cha da mandato alle associazioni professionali di certificare le competenze dei propri iscritti.