Assemblea condominiale online: regole e procedura corretta

L’assemblea condominiale online è espressamente prevista dall’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Non si tratta più, quindi, di una soluzione eccezionale collegata all’emergenza sanitaria, ma di una modalità che può essere utilizzata nella normale gestione del condominio rispettando le condizioni stabilite dalla legge.

La disciplina è essenziale e, proprio per questo, lascia aperte diverse questioni organizzative. La norma regola il consenso necessario quando il regolamento non contempla la videoconferenza, il contenuto dell’avviso di convocazione e alcuni aspetti della verbalizzazione. Non stabilisce invece quale piattaforma utilizzare, come identificare tecnicamente i partecipanti o come affrontare un’interruzione della connessione durante una votazione.

È quindi importante distinguere le prescrizioni direttamente previste dall’articolo 66 dalle soluzioni che l’amministratore può adottare, per prudenza, allo scopo di rendere la riunione ordinata e verificabile.

Che cosa prevede l’articolo 66 disp. att. c.c.

La videoconferenza è entrata nella disciplina condominiale nel 2020.

La legge 13 ottobre 2020, n. 126, di conversione del decreto-legge n. 104/2020, ha modificato l’articolo 66 introducendo la possibilità di partecipare all’assemblea attraverso una piattaforma elettronica.

Nella prima formulazione, quando il regolamento non prevedeva questa possibilità, era richiesto il consenso di tutti i condomini.

La disciplina è stata modificata poco dopo. La legge 27 novembre 2020, n. 159 ha sostituito le parole “di tutti i condomini” con “della maggioranza dei condomini”.

È quest’ultima la regola vigente.

L’articolo 66 consente pertanto la partecipazione in videoconferenza anche quando il regolamento condominiale non la prevede espressamente, purché sia stato preventivamente acquisito il consenso della maggioranza dei condomini.

La norma disciplina anche il verbale della assemblea condominiale online: deve essere redatto dal segretario, sottoscritto dal presidente e trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Il testo vigente delle disposizioni di attuazione può essere consultato direttamente su Normattiva, mentre l’intervento normativo che ha introdotto la videoconferenza è disponibile nella legge 13 ottobre 2020, n. 126 pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

Quando il regolamento consente l’assemblea condominiale online

L’articolo 66 contempla espressamente l’ipotesi nella quale il regolamento condominiale abbia già previsto la partecipazione a distanza.

Dal testo della norma si ricava che, in questa situazione, non occorre acquisire ogni volta il consenso preventivo richiesto quando la previsione regolamentare manca.

Occorre però evitare di andare oltre ciò che la disposizione stabilisce.

L’articolo 66 non disciplina nel dettaglio il contenuto della clausola regolamentare e non detta, nel comma relativo alla videoconferenza, una particolare maggioranza per la sua introduzione.

La validità e l’efficacia di una clausola devono quindi essere valutate anche in relazione alla natura del regolamento e al suo specifico contenuto.

Non è corretto trasformare automaticamente il richiamo al regolamento contenuto nell’articolo 66 in una regola generale secondo cui qualunque clausola sulla videoconferenza possa essere introdotta con una determinata maggioranza.

Per l’amministratore la prima verifica rimane comunque semplice: controllare se il regolamento vigente contiene già una disciplina delle riunioni a distanza.

Il consenso della maggioranza dei condomini

Quando l’ assemblea condominiale online non è prevista dal regolamento, la legge richiede il previo consenso della maggioranza dei condomini.

La formulazione è particolare perché non richiama i quorum costitutivi o deliberativi dell’articolo 1136 c.c. e non menziona il valore millesimale.

La fonte non afferma espressamente come questa maggioranza debba essere calcolata.

Dal testo si ricava generalmente un riferimento alla maggioranza numerica dei condomini, e non a una maggioranza assembleare calcolata contemporaneamente per teste e millesimi. È opportuno però presentare questa conclusione per ciò che è: un’interpretazione del testo, non una specificazione contenuta nella norma.

Anche la forma del consenso non viene disciplinata dall’articolo 66. La legge non prescrive che sia manifestato necessariamente tramite PEC, raccomandata o con un’apposita deliberazione assembleare.

Sul piano operativo è tuttavia consigliabile raccoglierlo in una forma documentabile. Una comunicazione scritta consente all’amministratore di dimostrare, se successivamente nasce una contestazione, che il consenso richiesto dalla legge esisteva prima della convocazione in videoconferenza.

Contenuto dell’avviso e indicazione della piattaforma

L’assemblea condominiale online incide direttamente sul contenuto della convocazione.

Per l’assemblea tradizionale l’articolo 66 richiede l’indicazione del luogo e dell’ora. Quando la riunione viene organizzata in videoconferenza, l’avviso deve invece indicare la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora della stessa.

Non è quindi sufficiente scrivere genericamente che l’assemblea sarà “online”.

Il condomino deve poter comprendere quale piattaforma sarà utilizzata e quando dovrà collegarsi.

La disposizione parla espressamente della piattaforma elettronica, ma non stabilisce che il collegamento ipertestuale debba necessariamente comparire nel testo dell’avviso. Fornire direttamente il link, insieme a istruzioni semplici per l’accesso, costituisce però una cautela organizzativa utile perché riduce il rischio che un condomino non riesca concretamente a partecipare.

La distinzione è importante: piattaforma e ora della riunione appartengono al contenuto richiesto dalla legge; link, istruzioni tecniche e assistenza per il collegamento sono modalità organizzative consigliabili.

Restano naturalmente applicabili le altre regole dell’articolo 66 sulla convocazione, compresa la specifica indicazione dell’ordine del giorno e il rispetto del termine di almeno cinque giorni rispetto alla prima convocazione.

Identificazione dei partecipanti e diritto di intervenire

L’assemblea condominiale online deve consentire di ricostruire chi sta effettivamente partecipando e quali millesimi sono rappresentati.

L’articolo 66 non impone uno specifico sistema di identificazione. Non prescrive SPID, firma digitale, riconoscimento tramite documento davanti alla webcam o altre procedure tecnologiche determinate.

Questo silenzio normativo non elimina però la necessità pratica di identificare correttamente i partecipanti. Senza sapere chi è collegato non sarebbe possibile verificare la costituzione dell’assemblea, conteggiare i millesimi o stabilire l’esito delle votazioni.

È quindi opportuno che all’apertura della riunione siano registrate le presenze e che eventuali ingressi o uscite successivi vengano rilevati. La questione diventa particolarmente importante quando un partecipante perde il collegamento prima o durante una votazione.

Neppure in questo caso la legge detta una disciplina automatica. Una breve disconnessione non determina necessariamente l’invalidità di ciò che viene deliberato. Occorre verificare se abbia concretamente impedito al condomino di partecipare alla discussione o di esprimere il proprio voto e quale incidenza abbia avuto sul risultato.

Le deleghe nell’assemblea condominiale online

La videoconferenza non modifica la disciplina delle deleghe.

L’articolo 67 disp. att. c.c. continua a richiedere che il rappresentante sia munito di delega scritta. Restano inoltre applicabili il divieto di conferire deleghe all’amministratore e, nei condomìni con più di venti partecipanti, i limiti quantitativi stabiliti dalla stessa disposizione.

La peculiarità della riunione online riguarda soltanto il modo in cui la delega viene materialmente acquisita e verificata. Poiché il documento è scritto, può essere opportuno farlo pervenire prima della riunione oppure conservarne comunque una copia che consenta di ricostruire senza incertezze chi rappresentava chi.

Chi vuole approfondire specificamente questo aspetto può consultare anche la guida di Avvocato Condominiale Online dedicata alla delega per l’assemblea condominiale.

Come scegliere e utilizzare la piattaforma

La legge utilizza l’espressione “piattaforma elettronica” ma non individua programmi obbligatori né caratteristiche tecniche minime.

Non esiste quindi una piattaforma che, in quanto tale, renda l’assemblea giuridicamente valida.

L’amministratore dovrebbe scegliere uno strumento proporzionato alle dimensioni del condominio, abbastanza semplice da utilizzare e capace di permettere ai partecipanti di ascoltare, intervenire e manifestare il proprio voto senza difficoltà.

È utile evitare soluzioni che richiedano competenze informatiche particolari o procedure di registrazione inutilmente complesse. La tecnologia deve rendere possibile la partecipazione, non trasformarsi in un ostacolo.

Per le assemblee numerose può essere opportuno prevedere anche modalità per chiedere la parola, visualizzare l’elenco dei collegati e registrare con precisione l’esito delle votazioni.

Si tratta, anche in questo caso, di cautele operative. L’articolo 66 non stabilisce una disciplina tecnica della piattaforma.

Il verbale dell’assemblea condominiale online

La disciplina del verbale è uno degli aspetti nei quali la legge è più precisa.

Per la videoconferenza l’articolo 66 stabilisce che il verbale sia redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente.

Non è quindi corretto affermare che il verbale debba essere necessariamente firmato digitalmente. La disposizione richiede una sottoscrizione, ma non introduce uno specifico obbligo di firma elettronica qualificata.

La norma non spiega neppure come debba essere materialmente acquisita la firma quando presidente e segretario partecipano da luoghi differenti. Questa fase deve essere organizzata in modo da ottenere e conservare un documento effettivamente sottoscritto dal presidente.

Il verbale dovrebbe inoltre consentire di ricostruire senza ambiguità le presenze, le deleghe, i millesimi rappresentati e l’esito delle singole votazioni. Nella riunione online assume particolare utilità annotare anche eventuali variazioni delle presenze quando incidono sui quorum.

Per gli aspetti generali relativi al contenuto del documento è disponibile la pagina MAPI dedicata al verbale dell’assemblea condominiale.

Un ulteriore approfondimento pratico è disponibile su Avvocato Condominiale Online nella guida su come redigere correttamente il verbale dell’assemblea condominiale.

Come deve essere trasmesso il verbale

Dopo la videoconferenza il verbale deve essere trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini, utilizzando le medesime formalità previste per la convocazione.

Questo passaggio merita attenzione perché la norma non distingue tra condomini presenti e assenti.

Per l’assemblea online il legislatore ha quindi introdotto una previsione specifica che richiede la trasmissione a tutti.

Non è invece corretto tradurre questa disposizione nell’affermazione secondo cui il verbale deve essere necessariamente “inviato digitalmente”. Le formalità previste dall’articolo 66 per la convocazione comprendono posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax e consegna a mano.

La modalità della riunione è telematica; da ciò non deriva automaticamente che debba essere telematica anche ogni successiva comunicazione.

Questo punto deve essere coordinato anche con la pagina MAPI dedicata al verbale, evitando che i due approfondimenti forniscano indicazioni differenti.

Assemblea online e assemblea mista non sono la stessa cosa

L’assemblea completamente online deve essere distinta dalla riunione nella quale alcuni condomini sono fisicamente presenti nello stesso luogo e altri partecipano contemporaneamente a distanza.

È la cosiddetta assemblea condominiale mista.

L’articolo 66 disciplina espressamente la partecipazione in videoconferenza ma non contiene una regolamentazione autonoma e dettagliata della modalità ibrida.

Non è pertanto corretto presentare l’assemblea mista come espressamente disciplinata dalla legge, né dedurre automaticamente che sia vietata.

In questo caso entrano in gioco questioni interpretative relative alla convocazione, alla parità di partecipazione, al consenso e all’effettiva possibilità di intervenire e votare nelle due modalità.

Per evitare sovrapposizioni, il tema è trattato separatamente nell’approfondimento MAPI sull’assemblea condominiale mista.

Un problema tecnico rende invalida l’assemblea?

Non necessariamente.

La videoconferenza comporta inevitabilmente la possibilità di problemi tecnici: audio che si interrompe, connessione instabile, impossibilità momentanea di vedere gli altri partecipanti.

La legge non stabilisce che ogni inconveniente produca automaticamente l’invalidità della riunione o della delibera.

Il problema deve essere valutato concretamente. Una cosa è una breve interruzione priva di conseguenze; altra è impedire a un condomino regolarmente collegato di partecipare alla discussione o votare su una decisione determinante.

L’amministratore e il presidente dovrebbero quindi gestire queste situazioni con buon senso, verificando se il collegamento possa essere ripristinato ed evitando di procedere a votazioni importanti quando un problema noto impedisce la partecipazione di un avente diritto.

Sono cautele organizzative, non una procedura tipizzata dal Codice civile.

Cosa accade se manca il consenso richiesto o la convocazione è irregolare

L’utilizzo della videoconferenza non consente di attenuare le garanzie che presidiano la partecipazione all’assemblea.

Quando il regolamento non prevede questa modalità, il consenso preventivo richiesto dall’articolo 66 deve essere acquisito. Allo stesso modo, l’avviso deve contenere le indicazioni necessarie e deve essere comunicato correttamente agli aventi diritto.

Occorre però evitare conclusioni automatiche sulla natura dell’invalidità.

Non ogni irregolarità produce nullità e non è corretto affermare in astratto che una delibera assunta durante un’assemblea online irregolare sia sempre nulla oppure sempre annullabile. Occorre individuare la disposizione violata, la natura del vizio e la sua effettiva incidenza sulla partecipazione o sulla deliberazione.

La vecchia formulazione dell’articolo MAPI insisteva molto sull’alternativa tra nullità e annullabilità. La questione è più complessa e deve essere affrontata sul singolo caso, applicando i principi generali sulle invalidità delle deliberazioni condominiali.

La gestione della riunione rimane una questione distinta

Una volta stabilito che l’assemblea può svolgersi online, restano da affrontare tutti i problemi comuni a qualsiasi riunione condominiale: verifica della costituzione, quorum, discussione dei punti all’ordine del giorno, votazioni, dichiarazioni dei partecipanti e formulazione delle deliberazioni.

La videoconferenza modifica lo strumento attraverso il quale i condomini partecipano, ma non modifica le maggioranze richieste dal Codice civile per assumere le diverse decisioni.

Questi aspetti sono trattati separatamente nella guida MAPI sulla gestione dell’assemblea di condominio.

Checklist organizzativa per l’amministratore

Prima di convocare una riunione online è utile controllare pochi elementi essenziali:

• verificare se il regolamento disciplina già la videoconferenza e, in caso contrario, documentare il consenso preventivo richiesto;
• indicare nell’avviso la piattaforma e l’orario della riunione, rispettando termini e modalità della convocazione;
• fornire ai condomini indicazioni pratiche che permettano un accesso effettivo alla piattaforma;
• organizzare la verifica dei partecipanti e delle eventuali deleghe;
• tenere traccia delle presenze e delle loro variazioni durante la riunione;
• assicurare che tutti possano intervenire e votare;
• predisporre la redazione, la sottoscrizione e la successiva trasmissione del verbale secondo l’articolo 66.

Questa verifica non deve trasformarsi in una procedura burocratica aggiuntiva. Serve semplicemente a rendere documentabile il rispetto delle regole e a ridurre le contestazioni successive.

Una modalità ormai ordinaria, da utilizzare con regole chiare

L’assemblea condominiale online può semplificare la partecipazione, soprattutto quando i proprietari vivono in città differenti o hanno difficoltà a raggiungere fisicamente il luogo della riunione.

La possibilità tecnologica, tuttavia, non sostituisce la corretta organizzazione giuridica dell’assemblea.

L’amministratore deve anzitutto verificare il regolamento e, quando necessario, acquisire il consenso previsto dall’articolo 66. Deve poi predisporre una convocazione chiara, utilizzare una piattaforma che consenta una partecipazione effettiva e curare con particolare attenzione la verbalizzazione.

Ciò che non è espressamente disciplinato dalla legge deve essere gestito attraverso cautele ragionevoli, senza presentarle ai condomini come obblighi normativi inesistenti.

Per questo è utile mantenere distinti i diversi approfondimenti MAPI: questa pagina riguarda la modalità telematica; l’assemblea condominiale mista esamina il formato ibrido; la gestione dell’assemblea di condominio approfondisce conduzione e quorum; il verbale dell’assemblea condominiale affronta specificamente documentazione, contenuto e verbalizzazione.

Per gli amministratori che vogliono approfondire anche gli aspetti giuridici, organizzativi e pratici della gestione assembleare, queste materie rientrano nel percorso del corso per amministratore di condominio MAPI, organizzato secondo la disciplina formativa del D.M. 140/2014.

Fonti ufficiali

• R.D. 30 marzo 1942, n. 318 – Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, con particolare riferimento agli articoli 66 e 67 disp. att. c.c. — Testo vigente su Normattiva
• Legge 13 ottobre 2020, n. 126 – Conversione del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, che ha introdotto nell’articolo 66 disp. att. c.c. la disciplina della partecipazione all’assemblea in videoconferenza — Testo ufficiale in Gazzetta Ufficiale
• Legge 27 novembre 2020, n. 159, art. 5-bis – Modifica dell’articolo 66, sesto comma, disp. att. c.c., con sostituzione del consenso “di tutti i condomini” con quello “della maggioranza dei condomini” — Testo ufficiale in Gazzetta Ufficiale

Contenuto informativo verificato e aggiornato al 6 settembre 2026 sulla base delle fonti istituzionali collegate. L’applicazione delle regole sull’assemblea condominiale in videoconferenza richiede di considerare il regolamento del singolo condominio, le modalità concretamente adottate per la convocazione e la partecipazione, le eventuali deleghe e le circostanze della riunione. Le indicazioni operative contenute nell’articolo non sostituiscono la valutazione giuridica del caso concreto.

Revisione e supervisione editoriale: CESI – Centro Studi Immobiliari