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Assurdità della Riforma del Condominio – Il nuovo limite di almeno otto condomini per l’obbligatorietà della nomina dell’amministratore

23 marzo 2014

Vi sono alcuni aspetti della Legge n°220 del 2012, che, ha riformato la disciplina del condominio negli edifici, che, a dir poco possono definirsi paradossali. Tra questi, il nuovo articolo 1129 del Codice Civile ,che, letteralmente dispone:”Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”. Il testo come modificato, sostituisce la vecchia disposizione, che, letteralmente indicava:“Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini“. Sfugge a chi scrive quali sono le motivazioni, che, hanno indotto il Legislatore a modificare l’articolo. Fatto stà, che ad oggi, alla luce della Riforma, vi è un nuova situzione per cui la nomina di un amministratore in una fabbricato retto in regime condominiale è obbligatoria esclusivamente quando siamo in presenza di nove condomini diversi, nei casi inferiori non vi è alcun obbligo di Legge. Alla luce di quanto detto sorgono spontanee due domande, come faranno a gestirsi i condomini composti da otto o meno condomini? Cosa ha indotto il Legislatore a modificare la norma, rendendo obbligatoria la figura dell’amministratore esclusivamente nei condomini medio-grandi ed scludendo la carica nei fabbricati di piccole dimensioni? Ad entrambe appare arduo dare una risposta. Vi è da dire, che, anche nei condomini di piccole dimesioni è necessario individuare una figura di facente funzioni (mandatario) che si occupi di dare corso all’attività necessaria affinche il fabbricatio possa essere gestito. Saldare i fornitori, incassare le quote, rendicontare le spese. Senza la presenza di una sogetto fisico, che, adempia alle mansioni evidenziate sarà difficile gestire la quotidianità di un fabbricato. Come si potrà porre rimedio all’indicazione legislativa, appare arduo indicarlo nell’assoluto silenzio del Legislatore. La nuova norma, per motivazioni imponderabili, appare dare legittimità al caos condominiale, ad una sorta di anarchia istituzionalizzata. Ma vi è di più, dal 1° gennaio 1998 il condominio è ritenuto sostituto d’imposta, tutti i condomini, non solo qualli superiori ad otto condomini. Da tale data vi è l’obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all’amministrazione finanziaria. In base alla normativa vigente, il condominio, è tenuto a operare la ritenuta d’acconto sulle somme erogate a taluni soggetti. Dovrà: 1) applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai dipendenti condominiali; 2) applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio (professionisti, agenti, mediatori ecc.)3) tenere una contabilità specifica per i dipendenti condominiali ( libro matricola e il libro paga relativamente al portiere); 4) quantificare le ritenute d’acconto sulle somme erogate; 5) versare le ritenute trattenute, a mezzo modello F24 all’amministrazione finanziaria entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento; 6) rilasciare ogni anno, entro marzo, la certificazione relativa ai redditi corrisposti nell’anno precedente; 7) presentare ogni anno la dichiarazione prevista per i sostituti d’imposta. Il modello 770. In più Il legislatore ha previsto nuovi obblighi ed oneri all’art. 1, comma 43 della Legge n. 266/2007, Finanziaria 2007, che,  ha introdotto una integrazione all’art. 25-ter nel D.P.R. 29/09/1973, n. 600 disciplinando l’obbligo per il condominio di operare una ritenuta anche sui corrispettivi dovuti in relazione a talune prestazioni di opera o servizi, in quanto sostituto d’imposta, ossia all’atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratto di appalto di opere e di servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa”. Alla luce di tale congerie di adempimenti obbligatori per tutti i condomini, appare quantomeno inopportuno aver escluso la nomina di un amministratore, in una elevatissimo numero di fabbricati medio-piccoli, creando un effetto caos, per cui molti, condomini già ritengono di poter autogestirsi, dimissionando l’amministratore nominato in ottemperanza del veccho regime (I primi risvolti positivi della riforma per gli amministratori professionisti?), che, prevedeva l’obbligatorietà della nomina nei fabbricati con almeno cinque condomini. Sfugge a chi scrive quali siano le motivazioni, che, abbiano indotto il legsilatore a modificare tale norma, ma, sfugge ancora in modo più stringente, il silenzio, che, fino ad ora sulla questione ha cartterizzato l’azione delle “grandi” associazioni degli amministratori di condominio, che, si ergono a rappresentanti esclusive della categoria, e che, su tale ingiusta azione punitiva nei confronti dei propri associati hanno inteso reagire con un silenzio assordante.