autogestione condominiale

Autogestione condominiale un mito da sfatare

13 novembre 2016

Il nuovo articolo 1129 del Codice Civile, che, letteralmente dispone: “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”. Il testo come modificato, sostituisce la vecchia disposizione: “Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini“.

Non è chiaro quali siano le motivazioni che hanno indotto il Legislatore a modificare l’articolo.

Fatto sta, che a oggi, alla luce della nuova disposizione si è sviluppato il virus della così detta autogestione condominiale; ossia della presunta consapevolezza nei condomini minori di otto unità immobiliari dell’inutilità di un soggetto, che rappresenti la collettività condominiale.

Alla luce di quanto riportato ci si chiede, come faranno ad autogestirsi i condomini composti da otto o meno condomini?

Vi è da dire, che, a prescindere da quanto indicato dell’articolo 1129 del Codice Civile, anche nei condomini di piccole dimensioni è necessario individuare una figura di facenti funzioni (mandatario) che si occupi di dare corso all’attività necessaria affinché il fabbricato possa essere gestito. Saldare i fornitori, incassare le quote, rendicontare le spese. Senza la presenza di un soggetto fisico, che, adempia le mansioni evidenziate, sarà difficile gestire la quotidianità di un fabbricato.

La nuova norma, più che a un’autogestione sembrerebbe dare legittimità al caos condominiale, a una sorta di anarchia istituzionalizzata, che purtroppo da sempre sembra reggere i nostri condomini.

Tra l’altro, dal 1° gennaio 1998 il condominio è ritenuto sostituto d’imposta, tutti i condomini, non solo quelli superiori ad otto condomini. Da tale data vi è l’obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all’amministrazione finanziaria in cui si deve sempre indicare il legale rappresentante del fabbricato. In base alla normativa vigente, tutti i condomini, sono tenuti a una serie di operazioni fiscali, che necessariamente abbisognano della presenza di un rappresentante della collettività condominiale.

La nuova norma, sembrerebbe dare legittimazione alla così detta autogestione condominiale, niente di più lontano dalla realtà, in tutti i condomini, anche in quelli di piccole dimensioni è necessaria la presenza di un soggetto che abbia le specifiche competenze per gestire situazioni complesse, come l’amministrazione di un fabbricato, per portare a termine le mansioni che la Legge impone alla collettività condominiale e che senza un delegato competente non potranno mai essere definite.

Ancora un punto negativo della Riforma, idonea a legittimare una presunta autogestione, inapplicabile nella realtà, a fronte della necessità urgente di creare una nuova categoria di professionisti molto specializzati nella gestione immobiliare e condominiale, a cui demandare le pesanti incombenze, che il sistema legislativo impone al condominio.