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Cappotto termico in condominio interpretazione giurisprudenziale!

18 Luglio 2021

Cappotto termico in condominio, l’nstallazione è un’innovazione gravosa e voluttuaria?

Il cappotto termico, anche definito isolamento a cappotto, si caratterizza per un numero di strati isolanti incollati esternamente e/o internamente all’edificio per assicurare l’isolamento termico e acustico.

La finalità dell’opera è garantire un consistente risparmio energetico ai condomini, in modo da  mantenere alte temperature interne in inverno e impedendo un eccessivo riscaldamento degli ambienti in estate.

Vi è da dire che gli interventi sul cappotto termico rientrano tra le opere agevolabili dal Superbonus 110%.

Recentemente il capotto termico è stato al centro di una pronuncia della giurisprudenza di legittimità, precisamente la II Sezione della Corte di Cassazione Civile. Ordinanza n°10371 pubblicata il 20 aprile del 2021.

L’Ordinanza ha statuito in relazione ad: “un intervento di miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato condominiale consistente nella realizzazione di un isolamento termico delle superfici che interessano l’involucro dell’edificio (cosiddetto “cappotto termico”), nonché nella esecuzione delle collegate opere accessorie e di ripristino della facciata, intervento variamente agevolato normativamente anche sotto il profilo fiscale”.

La Corte di Cassazione ha ritenuto che: “la  realizzazione  di  un  “cappotto  termico” sulle  superfici  esterne  dell’edificio  condominiale,  in   quanto volta a migliorare l’efficienza energetica dello stesso,  non  dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell’articolo 1121, comma 1, Codice civile, né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato, sicché le relative spese possano intendersi da ripartire in proporzione dell’uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità. Gli articoli 1120 e 1121, da una parte, e 1123, dall’altra, riguardano fattispecie diverse: le prime due norme regolano il momento dell’approvazione collegiale delle opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, individuando i presupposti e i limiti del potere assembleare, mentre l’articolo 1123 Codice civile regola la ripartizione delle spese necessarie, oltre che per la conservazione ed il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi di interesse comune, anche proprio per le innovazioni validamente deliberate dalla maggioranza. Se l’innovazione che l’assemblea intende approvare è destinata a servire solo una parte dell’edificio condominiale, e perciò la relativa spesa deve far carico esclusivamente al gruppo di condomini che ne  trae utilità, lo stesso computo delle maggioranze indicate dall’articolo 1120 Codice civile deve operarsi con riferimento ai soli condomini interessati, ossia a quelli facenti parte di detto gruppo. II “cappotto termico” da realizzare sulle facciate dell’edificio condominiale, al fine di migliorarne l’efficienza  energetica, non è opera destinata all’utilità o al servizio esclusivo dei condomini titolari di unità immobiliare site nella parte non interrata del fabbricato, come sostengono i ricorrenti (proprietari di locali interrati serviti da autonomo ingresso). Le opere, gli impianti o manufatti che, come il “cappotto” sovrapposto sui muri esterni dell’edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra  quelli  destinati  al vantaggio comune e goduti dall’intera collettività condominiale (art. 1117, n. 3, Codice civile), inclusi i proprietari dei locali terranei, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in  misura  diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’articolo 1123, commi 2 e 3, del Codice Civile. Ne consegue che, ove la realizzazione del cappotto termico sia  deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’articolo 1123, comma 1, Codice civile, per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.

La pronuncia ha intesto chiarire innanzitutto che la realizzazione del cappotto termico in condominio non possa definirsi innovazione gravosa e voluttuaria ai sensi dell’articolo 1121 del Codice civile, perché non definibile come gravosa e voluttuaria né tantomeno suscettibile di utilizzazione separata tra i condomini.

Inoltre, all’intervento non sarebbe applicabile nemmeno il 3° comma dell’articolo 1123 del Codice civile che si riferisce a quelle componenti del fabbricato, comuni non a tutti i condomini, ma esclusivamente ad una parte di essi. (Colonna di scarico che serve una sola parte delle unità immobiliari). Pertanto, le spese dell’opera andrebbero ripartite in modo proporzionale tra tutti i comproprietari dell’immobile (condomini) anche quelli non direttamente interessati. (Locali interrati). Rientrando tra i beni comuni a tutti ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile.

La risultanza finale del deliberato confermerebbe l’inapplicabilità dell’istituto del condominio parziale alla realizzazione del cappotto termico condominiale.

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