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Come ripartire i 2/3 della spesa nella manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello di proprietà esclusiva?

14 settembre 2014

Nella quotidiana gestione condominiale, l’amministratore affronta una questione estremamente controversa e abbondantemente dibattuta in dottrina e giurisprudenza. La fattispecie fa riferimento alla corretta interpretazione dell’articolo 1126 del Codice Civile, che, regola la ripartizione delle spese in tema di lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo. Testualmente l’articolo 1126 recita: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico:gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. La legge conferma, che, a prescindere dal terzo spettante al proprietario esclusivo del bene, i rimanenti due/terzi della spesa vanno ripartiti tra le proprietà, che, soggiacciono al lastrico o alla terrazza, ed ai quali la medesima serve da copertura, sempre in applicazione del principio millesimale, ossia in condominio parziale tra i condomini per millesimi di proprietà generale. Fin qui nulla questio, ma dal principio indicato nasce una successiva complicazione, ossia se l’immobile, che, concorre alle spese, è coperto solo in parte dal lastrico o solare, nella ripartizione, la somma imputabile dovrà fare riferimento all’intero quorum millesima del bene o dovrà essere proporzionale alla superficie coperta? Preliminarmente si può considerare, che, l’articolo 1126 del Codice Civile, fa riferimento esclusivamente al piano o porzione di piano, considerando sempre l’unità immobiliare nella sua interezza. Se il Legislatore avvesse voluto riferirsi alla porzione di appartamento avrebbe potuto essere esplicito. Regola questa, mai elaborata, anche in sede di Legge di riforma del condominio. Anche la Giurisprudenza si è ripetutamente divisa sul punto. . In ultimo la Suprema Corte di Cassazione con una recentissima pronuncia, sembrerebbe essersi schierata per la tesi parziaria. Corte di Casazione Sezione 2° Civile – Sentenza n°1451 del 23 gennaio 2014.  Alla luce di quanto riferito, secondo il recente orientamento, al momento della ripartizione delle spese la quota millesima del bene coperto andrebbe realmente rapportata e parametrata alla quota di copertura.