Compenso amministratore condominio, come va quantificato?
Il calcolo del compenso dell’amministratore di condominio è un aspetto cruciale nella gestione condominiale, poiché influisce direttamente sui costi complessivi sostenuti dai condomini.
In genere, il compenso dell’amministratore viene calcolato sulla base di vari fattori, tra cui la complessità della gestione, il numero di unità immobiliari e il tipo di servizi richiesti.
Alcuni amministratori applicano una tariffa fissa per unità abitativa, mentre altri preferiscono un compenso globale annuale che copre tutti i servizi.
È importante sottolineare che il compenso deve essere chiaramente specificato nel contratto di nomina, per evitare incomprensioni future.
Cosa include l’onorario dell’amministratore condominiale?
L’onorario di un amministratore condominiale non si limita a una semplice retribuzione per il servizio reso, ma comprende una serie di attività fondamentali per garantire una gestione efficace e trasparente del condominio.
Tra le principali voci che compongono il compenso ci sono la gestione ordinaria delle spese e delle entrate, la convocazione delle assemblee condominiali, la tenuta della contabilità condominiale, e la verifica del rispetto del regolamento condominiale da parte dei condomini.
Inoltre, l’amministratore è responsabile della stipula e gestione dei contratti con fornitori e manutentori, nonché della supervisione dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Oltre a queste attività operative, l’onorario può includere anche i costi per l’aggiornamento professionale dell’amministratore, che è tenuto a seguire corsi formativi per rimanere al passo con le normative vigenti.
Non meno importante è la disponibilità dell’amministratore a risolvere contenziosi tra condomini o con terzi, un aspetto che richiede tempo e competenze specifiche.
Infine, bisogna considerare che ogni amministratore può adottare un proprio tariffario in base all’esperienza e alla complessità gestionale del condominio in questione.
Pertanto, è fondamentale che i condomini discutano chiaramente i termini dell’onorario durante l’assemblea condominiale per evitare malintesi futuri.
Una trasparenza totale sui costi permette di instaurare una relazione fiduciaria tra amministratore e condomini, garantendo così una gestione serena ed efficiente del bene comune.
Compenso amministratore condominio; esistono dei tariffari? Possono essere applicati?
Secondo quanto previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile, come riformato.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso-onorario e spese per l’attività svolta.
Recentemente la giurisprudenza di legittimità ha confermato la nullità di una delibera condominiale che non indichi specificatamente il calcolo del compenso dovuto all’amministratore di condominio.
Cassazione civile sezione 6°, Ordinanza n°12927 del 22 aprile 2022.
“agli effetti dell’articolo 1129, comma 14, del Codice civile, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”.
Quindi in sede di nomina va indicata l’analitica determinazione del costo dell’amministratore di condominio a mezzo documento.
L’articolo 1135 del Codice Civile indica che l’assemblea di condominio provvede alla conferma dell’amministratore e al suo eventuale compenso.
Dalla norma si deduce che la retribuzione dell’amministratore non è obbligatorio, infatti, l’assemblea può decidere espressamente per la gratuità dell’opera.
In ogni caso l’articolo 1709 del Codice Civile, che regola i rapporti di mandato.
Indica il mandato quale opera con presunzione di onerosità.
Quindi a meno di una specifica previsione del regolamento di condominio o dell’assemblea, l’amministratore ha diritto a un compenso per la propria opera.
Per l’attività d’amministratore di condominio, vi è da dire che non esiste alcun tariffario specifico, non previsto dalla Legge 4/2013, norma che disciplina le professioni non regolamentate.
Tra l’altro, anche per le professioni ordinistiche (architetto, avvocato, ingegnere ecc) le tariffe professionali obbligatorie sono state abolite.
Il Decreto Legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 marzo 2012, n. 27 ha introdotto l’obbligo, su richiesta del cliente, di pattuire un compenso per l’attività professionale realizzata.
Per l’amministratore professionista, al momento del conferimento dell’incarico non resta altra via che indicare al condominio analiticamente quale sarà il suo compenso integrale.
Comprendendo anticipatamente, sia i compensi per la manutenzione ordinaria, che per la manutenzione straordinaria.
Tra l’altro il medesimo articolo 1129 del Codice Civile indica.
“Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a altri compensi“.
Norma di difficile interpretazione, che genera altri dubbi tra gli amministratori professionisti e che sembra caratterizzata da uno spirito punitivo per i medesimi, assolutamente ingiustificato.
La norma, tra l’altro, contrasta con l’articolo 1709 del medesimo Codice Civile, che indica il mandato quale opera con presunzione di onerosità.
Ossia ogni contratto di mandato in teoria dovrebbe prevedere un compenso.
Infine si rileva che il compenso dell’amministratore di condominio in caso di opere per innovazioni di cui all’articolo 1120 Codice civile o per manutenzione straordinaria di notevole entità considerata dall’articolo 1135 del Codice Civile non sarebbe coperto da alcun beneficio fiscale, quindi non detraibile per i condomini!
Se riferita alle specifiche competenze dell’amministratore di condominio l’Agenzia delle Entrate ha escluso la detraibilità delle somme a titolo di compenso straordinario, indirizzo confermato dalla Direzione Regionale Lazio (interpello 95049/2007) e Abruzzo (interpello 49950/2007).
