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Comunicazione Agenzia delle Entrate ristrutturazione edilizia e risparmio energetico, il falso problema dei morosi

15 febbraio 2017

Il nuovo adempimento da definire entro il prossimo 28 Febbraio della comunicazione all’Agenzia delle Entrate delle spese per lavori di recupero edilizio e risparmio energetico sulle parti comuni, sta generando una forte apprensione tra gli amministratori di condominio.

Tra le questioni più controverse vi è quella dei condomini morosi, ossia dei condomini che non hanno saldato per intero la propria quota, parte le spese fatturate dall’impresa esecutrice dei lavori e i relativi costi accessori.

L’Agenzia delle Entrate in un recente intervento citando la Circolare del Ministero delle Finanze n. 122 del 1° giugno 1999, al paragrafo 4.8, ha ritenuto che l’amministratore nella comunicazione telematica per la trasmissione delle spese attribuite ai condomini per lavori effettuati sulle parti comuni, sia tenuto a fornire l’informazione riguardante l’effettivo pagamento al 31 dicembre della quota di spesa attribuita a ciascun condomino. In tal senso, si dovrà compilare il campo concernente, il “flag pagamento” attraverso il quale si evidenzierà se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell’anno di riferimento dal condomino ovvero in caso contrario, se lo stesso è stato parzialmente o interamente non corrisposto entro la data già indicata. Nelle specifiche tecniche si fa riferimento alla quota “attribuita al soggetto”.

Alla luce di quanto detto accorre chiarire, preliminarmente, che il concetto di “spesa attribuita” si riferisce in ogni caso a un costo integralmente saldato (con bonifico) al terzo fornitore dell’opera, il termine “attribuito” non dovrebbe ingenerare confusione. L’attribuzione non si riferisce a una quota ideale preventivata e non saldata dal condomino, ma a una quota interamente pagata al fornitore (non è chiaro con quali risorse) attribuita autonomamente dall’amministratore a un condomino, senza che questi abbia provveduto anticipatamente a versare la medesima al condominio.

Effettivamente il caso sembra riferirsi a una “clausola di stile” di cui si sconsiglia vivamente l’applicazione pratica agli amministratori di condominio.

A tal proposito viene da chiedersi; dove l’amministratore avrà trovato i fondi idonei a saldare un fornitore senza che i medesimi siano stati preventivamente versati dal condomino debitore? Li avrà anticipati personalmente? Li avrà imputati ad altri condomini utilizzando fondi o avanzi di cassa.

La prassi appare assai rischiosa per l’amministratore e assolutamente sconsigliabile, anche perché in contrasto con l’articolo 1135 del Codice Civile: ” Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:…..4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Sembra evidente che se tutti i condomini non contribuiscono, a meno che non ci sia un accollo da parte di terzi, il fondo costituito non potrà mai essere di pari importo all’ammontare dei lavori preventivati.

Alla luce di quanto argomentato sarebbe opportuno per gli amministratori riflettere bene, in caso di lavori di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico, prima di procedere al pagamento d’importi non preventivamente anticipati dai condomini.