condominio-minimo

Condominio minimo è un condominio o una comunione?

15 Dicembre 2019

Il condominio minimo è un condominio o è regolato secondo le norme della comunione?

Il condominio negli edifici è una comunione sui generis, in cui coesiste la proprietà di beni individuali e comuni, e dove i beni comuni sono strumentali, ossia indirizzati esclusivamente all’uso e al godimento dei beni individuali.

Il condominio e un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica, costituito da un elemento materiale e un elemento personale, che realizza e amministra beni comuni, i quali hanno causa e disciplina nel proprio vincolo di destinazione.

Perché vi sia un condominio, sono necessarie tre condizioni.

1) I condomini devono esser di numero non inferiore a tre

2) L’edificio deve essere diviso in piani appartenenti a diversi proprietari in ragione delle singole unità immobiliari.

3) Alcune parti dell’edificio sono per natura o per destinazione funzionale di proprietà comune.

Che cosa succede nei fabbricati costituiti da solo due proprietari, anche in questo caso siamo alla presenza di un condominio?

La dottrina e la giurisprudenza hanno coniato il termine di condominio minimo, per queste strutture.

Si è molto dibattuto se nel caso di condominio composto di due soli proprietari debbano applicarsi le norme in materia di condomino ovvero quelle che disciplinano la comunione.

La Sentenza n. 2046 del 31 gennaio 2006, delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione Civile, ha risolto i precedenti contrasti giurisprudenziali statuendo, come anche nel caso di edificio in condominio composto da due soli condomini debbano applicarsi le norme che regolano e disciplinano il condominio negli edifici, a scapito delle norme sulla comunione, sancendo un principio unitario.

Testualmente argomenta il Collegio Giudicante: “Pertanto, se nell’edificio ameno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio – considerato come situazione soggettiva o come organizzazione – sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendentemente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificamente previste per il condominio negli edifici”.

Alla luce di quanto indicato deve affermarsi che anche in presenza di soli due condomini il condominio (minimo) dovrà regolarsi secondo gli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile.

Resta solo da specificare che il condominio minimo composto da due condomini, e il piccolo condominio composto dal massimo di otto condomini, dove non è obbligatoria la nomina dell’amministratore, sono concetti diversi.

 

 

error: I contenuti sono protetti!