Il condominio minimo è un condominio o è una semplice comunione?
Condominio composto esclusivamente da due diversi proprietari è un istituto giuridico di non facile applicazione, molto dibattuto in dottrina e giurisprudenza.
Il condominio è una comunione in cui convive la proprietà di beni individuali e comuni.
Dove i beni comuni sono strumentali, ossia indirizzati esclusivamente all’uso e al godimento dei beni individuali.
Che cosa succede nei fabbricati costituiti da solo due proprietari, anche in questo caso siamo alla presenza di un condominio?
La dottrina e la giurisprudenza hanno coniato il termine di condominio minimo, per queste strutture.
Si discute se nel caso di condominio, con due soli proprietari, debbano applicarsi le norme in materia di condomino o quelle che disciplinano la comunione.
La Sentenza n. 2046 del 31 gennaio 2006, delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione Civile, ha statuito.
Nel caso di condominio minimo composto da due soli condomini si applicano le norme del condominio negli edifici, a scapito di quelle della comunione.
Quindi deve affermarsi che anche in presenza di soli due condomini il condominio (minimo) dovrà regolarsi secondo gli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile.
Nei condomini composti da due partecipanti, l’assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e che devono decidere all’unanimità.
Se non si raggiunge l’unanimità non potendosi contare la maggioranza diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, affinché decida in veste dei condomini.
Il condominio minimo si differenzia dal piccolo condominio composto dal massimo di otto condomini, dove non è obbligatoria la nomina dell’amministratore.
La nuova disciplina di cui all’articolo 1117 bis del Codice civile (la norma non accenna minimamente ad un numero minimo di condomini) sembra confermare l’istituto del condominio minimo.
Anche in questo caso sembra potersi applicare la normativa riservata al condominio negli edifici.
La nuova disposizione prevede espressamente che le norme sul condominio negli edifici si applicano.
In tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’artico 1117 del Codice civile.
La circostanza sembra essere confermata dal Decreto legislativo 4 luglio 2014, n° 102, attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica (contabilizzazione del calore).
L’articolo fissa la definizione di condominio: “Edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”.
Cassazione Civile sezione II Ordinanza del 6 ottobre 2021:” Questa Corte ha del resto costantemente spiegato come non occorra, ai fini della costituzione del condominio, una manifestazione di volontà dei partecipanti diretta a produrre l’effetto dell’applicazione degli articoli 1117 e seguenti del Codice civile……
La situazione di condominio edilizio si ha per costituita nel momento stesso in cui l’originario unico proprietario opera il frazionamento della proprietà di un edificio, …….., situazione che si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti….
I condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decide validamente”.
In relazione alla possibilità, per un condominio minimo di usufruire delle agevolazioni del Superbonus 110%.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate del 18 marzo 2021, n. 196, ha chiarito che in caso di condominio minimo non è necessario richiedere un apposito codice fiscale.
Ai fini della fruizione del beneficio, si potrà utilizzare il codice fiscale del condomino che è tenuto ad effettuare i connessi adempimenti.
