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Condominio senza amministratore! Quali soluzioni?

21 giugno 2017

L’ articolo 1129 del Codice Civile, come modificato dalla riforma del condominio, indica:”Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”. Il testo sostituisce la vecchia disposizione, che, letteralmente disponeva:“Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini“.

Oggi, alla luce della Riforma, la nomina di un amministratore in una fabbricato condominiale è obbligatoria esclusivamente quando siamo in presenza di almeno nove condomini, nei casi diversi non vi è alcun obbligo di nominare un amministratore del condominio.

Il condominio senza amministratore potrebbe così diventare la regola!

Alla luce della nuona disposizione ci si pone la domanda. Come faranno a gestirsi i condomini senza amministratore, composti da otto o meno condomini?

Nei condomini senza amministratore sarà necessario individuare una figura di facente funzioni (mandatario dei condomini) che si occupi della gestione del fabbricato. Saldare i fornitori, incassare le quote, rendicontare le spese. Senza la presenza di una soggetto fisico, che, adempia alle mansioni evidenziate sarà difficile gestire la quotidianità condominiale.

Tra l’altro, dal 1° gennaio 1998 il condominio è ritenuto sostituto d’imposta, tutti i condomini, non solo qualli superiori ad otto condomini. Dalla data indicata vi è l’obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all’amministrazione finanziaria.

Il condominio, è tenuto a operare la ritenuta d’acconto sulle somme erogate a taluni soggetti. Dovrà: 1) applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai dipendenti condominiali; 2) applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio (professionisti, agenti, mediatori ecc.)3) tenere una contabilità specifica per i dipendenti condominiali ( libro matricola e il libro paga relativamente al portiere); 4) quantificare le ritenute d’acconto sulle somme erogate; 5) versare le ritenute trattenute, a mezzo modello F24 all’amministrazione finanziaria entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento o entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno ; 6) rilasciare ed inviare ogni anno, la certificazione unica relativa ai redditi corrisposti nell’anno precedente; 7) presentare ogni anno la dichiarazione prevista per i sostituti d’imposta. Il modello 770 oltre alla certificazione unica; 8) limitare l’uso del contante nel saldo delle prestazioni soggette a ritenuta 4% .

In più Il legislatore ha previsto nuovi obblighi ed oneri all’art. 1, comma 43 della Legge n. 266/2007, Finanziaria 2007, che,  ha introdotto una integrazione all’art. 25-ter nel D.P.R. 29/09/1973, n. 600 disciplinando l’obbligo per il condominio di operare una ritenuta anche sui corrispettivi dovuti in relazione a talune prestazioni di opera o servizi, in quanto sostituto d’imposta, ossia all’atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratto di appalto di opere e di servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa”.

Inoltre altri adempimenti fiscali si sostanziano in caso di lavori condominiali su cui è possibile applicare degli sgravi fiscali.

In materia a chiarimenti è intervenuta la Corcolare n° 7/A dell’Agenzia delle Entrate del 7 Febbario 2007, in cui si rileva che:“Per il condominio con non più di quattro condomini, in mancanza della nomina di un amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini”. (Ad oggi applicabile dopo la Riforma ai condomini con più di otto condomini)

Alla luce di quanto detto, appare quantomeno inopportuno aver escluso la nomina di un amministratore, in una elevatissimo numero di fabbricati medio-piccoli, creando un effetto caos, per cui molti, condomini già ritengono di poter autogestirsi, dimissionando l’amministratore nominato in ottemperanza del vecchio regime.

La nuova norma, sembra dare legittimazione al caos condominiale, una anarchia istituzionalizzata dove ognuno pensa di poter bastare a se stesso, giustificando l’assenza di un professionista, che, ha acquisito sul campo la competenza di gestire situazioni complesse, come l’amministrazione di un fabbricato condominiale.

Niente di più sbagliato, consentendo ancora al condominio di essere la patria dell’autogestione, invece, che, la palestra di una categoria di nuovi professionisti altamente specializzati nella gestione immobiliare e condominiale.

Il nostro consiglio! Nominare sempre un amministratore professionista anche nei condomini con pochi condomini!