Nel dibattito italiano sull’amministrazione condominiale ricorre sempre più spesso un’affermazione presentata come dato acquisito: il controllo dell’amministratore di condominio è un tema centrale.
In Europa l’amministratore di condominio sarebbe una professione riservata, fortemente filtrata all’ingresso e sottratta alla discrezionalità dei condòmini.
La rappresentazione, tuttavia, non trova riscontro nei modelli giuridici europei.
Se si analizzano le discipline vigenti, emerge un quadro diverso e più articolato: l’amministrazione condominiale non è una professione a riserva, ma una funzione regolata, fondata su obblighi, responsabilità e controlli, non su un monopolio abilitante.
Comprendere questa distinzione è essenziale per orientare correttamente il dibattito italiano.
Funzione regolata e non professione riservata
Nel diritto europeo, una professione a riserva esiste quando una determinata attività può essere svolta esclusivamente da soggetti in possesso di un titolo abilitante pubblico, con l’esclusione generalizzata di chi ne è privo.
Questo è il caso, ad esempio, di attività come la difesa in giudizio o la stipula di atti pubblici.
Di fatto, l’amministrazione condominiale non rientra in questa categoria.
Negli ordinamenti europei, infatti, l’amministratore:
- è nominato dai proprietari;
- opera sulla base di un mandato fiduciario;
- gestisce beni comuni di soggetti determinati;
- risponde civilmente verso i mandanti.
Soprattutto, un elemento ricorrente e decisivo esclude in radice la nozione di riserva: l’incarico può essere svolto anche da un condomino.
La possibilità che un soggetto interno alla compagine assuma la funzione di amministratore è incompatibile, sul piano giuridico, con l’idea di una professione protetta in senso stretto.
Pertanto, non si è di fronte a un’attività sottratta al mercato per ragioni di ordine pubblico, ma a una funzione necessaria di organizzazione e gestione.
La distinzione europea tra attività economica e funzione fiduciaria
Il diritto europeo distingue chiaramente tra:
- attività professionali esercitate stabilmente sul mercato;
- funzioni fiduciaria svolte nell’interesse di un gruppo determinato.
L’amministrazione condominiale, anche quando affidata a un soggetto esterno, resta strutturalmente una funzione fiduciaria.
Il fatto che possa assumere una dimensione economica non ne muta la natura giuridica: l’amministratore non esercita poteri autoritativi, non tutela un interesse pubblico generale, ma gestisce interessi privati collettivi sulla base di un incarico revocabile.
Per questo motivo, nei sistemi europei la tutela dei proprietari non passa attraverso la riserva di attività, ma attraverso un insieme di obblighi e controlli che operano durante l’esercizio della funzione.
Obblighi e controllo amministratore di condominio al posto delle barriere all’ingresso
Bisogna rilevare, che l’assenza di una riserva non equivale a deregolamentazione.
Al contrario, gli ordinamenti europei rafforzano la tutela dei proprietari attraverso strumenti meno restrittivi e più mirati.
Tra questi:
- obblighi di trasparenza nella gestione;
- separazione e tracciabilità dei fondi;
- diritti di accesso alla documentazione;
- rendicontazione dettagliata;
- responsabilità civile chiara;
- possibilità di revoca effettiva in caso di irregolarità.
Il legislatore europeo e nazionale, dunque, interviene sul “come” si amministra, non sul “chi può amministrare” in astratto.
Germania: diritti dei proprietari e accesso alla documentazione
Un esempio emblematico è rappresentato dalla Germania.
Con la riforma del diritto condominiale entrata in vigore nel 2020, il legislatore ha modificato il Wohnungseigentumsgesetz rafforzando in modo significativo la posizione dei proprietari.
Il punto centrale della riforma non è stato l’introduzione di un albo generale, ma:
- l’ampliamento dei diritti informativi dei condomini;
- l’accesso alla documentazione di gestione;
- la responsabilizzazione dell’amministratore nei confronti dell’assemblea.
Difatti, la disciplina tedesca conferma così un’impostazione chiara: la qualità della gestione si garantisce attraverso il controllo dei proprietari, non attraverso un filtro abilitante rigido.
Francia: regolazione dell’attività e centralità dell’assemblea
Anche in Francia, dove l’attività del syndic è inserita in un quadro normativo più strutturato, la tutela dei comproprietari si realizza principalmente attraverso:
- obblighi di rendicontazione;
- regole stringenti sulla gestione finanziaria;
- separazione dei fondi;
- diritti di verifica da parte dell’assemblea.
Accanto alla figura del syndic professionale, resta ammessa la gestione non professionale, a conferma che non esiste una riserva assoluta. Anche qui, la protezione non deriva dal titolo in sé, ma dalla possibilità concreta di controllo.
Il quadro italiano: pluralismo e standard già esistenti
Alla luce di questo contesto, il sistema italiano appare già allineato ai modelli europei:
- la Legge n.4/2013 riconosce il pluralismo associativo;
- il DM 140/2014 ha fissato standard minimi senza creare abilitazioni pubbliche;
- il codice civile affida ai condòmini la nomina, il controllo e la revoca dell’amministratore.
Il nodo critico non è l’assenza di regole, ma la scarsa effettività dei meccanismi di controllo.
Perché il controllo amministratore di condominio assembleare è la chiave coerente con l’Europa
Se l’amministrazione condominiale è una funzione regolata e non una professione a riserva, è logico che la tutela dei condòmini passi dal rafforzamento del controllo assembleare.
Questo significa:
- rendere effettivo l’accesso ai documenti;
- garantire rendiconti comprensibili e verificabili;
- collegare conseguenze giuridiche chiare all’inadempimento;
- rafforzare la responsabilità dell’amministratore verso i proprietari.
È questa la direzione che emerge dall’esperienza europea: più controllo concreto, non più barriere astratte.
Conclusione
In Europa l’amministrazione condominiale non è una professione a riserva, ma una funzione regolata, esercitabile anche da un condomino, fondata su obblighi e controllo e non su un monopolio abilitante.
Richiamare l’Europa per giustificare modelli centralizzati o riserve generalizzate significa fraintenderne l’impostazione.
Il vero terreno su cui si misura la qualità della gestione condominiale è la trasparenza dell’operato e la capacità dei condòmini di controllare chi amministra.
Ed è su questo equilibrio, più che sulla creazione di nuove barriere, che si gioca oggi una riforma realmente coerente con l’esperienza europea.
Quadro europeo: norme ufficiali su amministrazione condominiale (6+ Paesi) – clicca per aprire
Di seguito una selezione di riferimenti normativi ufficiali (o portali pubblici nazionali della normativa) che mostrano come, in diversi Paesi europei, la gestione del condominio sia trattata come funzione regolata (nomina da parte dei proprietari, obblighi e responsabilità, revoca/controllo), non come professione “a riserva” in senso ordinistico.
Germania – Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
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Nomina e revoca dell’amministratore: § 26 WEG (Bestellung und Abberufung des Verwalters).
Testo ufficiale: gesetze-im-internet.de – § 26 WEG - Contesto assembleare: la disciplina WEG attribuisce all’assemblea dei proprietari la decisione sulla gestione e sulla figura del Verwalter, con un impianto centrato su obblighi e controllo dei proprietari (non su un albo pubblico abilitante).
Francia – Statut de la copropriété (Loi 1965 + Décret 1967)
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Legge quadro della coproprietà: Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Testo ufficiale: Legifrance – Loi 65-557 (1965) -
Decreto attuativo: Décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Testo ufficiale: Legifrance – Décret 67-223 (1967) - Nota di metodo: quadro strutturato, ma tutela del comproprietario realizzata tramite obblighi di gestione, rendicontazione e controllo assembleare, non tramite una riserva ordinistica generalizzata.
Spagna – Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
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Testo consolidato ufficiale: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
BOE: boe.es – BOE-A-1960-10906 - Organi della comunità: Art. 13 LPH (junta, presidente, secretario, administrador).
- Impostazione: disciplina di organi e funzioni, con tutela fondata su governo interno e responsabilità.
Paesi Bassi – Burgerlijk Wetboek, Boek 5
- Testo ufficiale: wetten.overheid.nl – BW Boek 5
- Gestione affidata alla VvE: art. 5:126 BW (ricercabile nel testo ufficiale).
- Impostazione: gestione come funzione dell’associazione dei proprietari, orientata a trasparenza e corretto governo interno.
Belgio – Code civil (copropriété forcée)
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Nomina del syndic: art. 577-8 Code civil.
Art. 577-8 Code civil (Belgio) - Guida istituzionale: Ministero della Giustizia – La copropriété (PDF)
Portogallo – Código Civil (Propriedade Horizontal)
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Nomina ed esonero: art. 1435.º Código Civil.
Diário da República – art. 1435.º - Funzioni: art. 1436.º (consultabile nello stesso portale ufficiale).
Austria – Wohnungseigentumsgesetz 2002 (extra)
- Testo consolidato ufficiale: RIS – WEG 2002
Nota redazionale: i riferimenti mostrano un tratto comune: l’amministrazione condominiale è costruita come funzione regolata (nomina, controllo e revoca in capo ai proprietari), non come professione a riserva paragonabile agli ordini.
