Convocazione assemblea condomino!

Obiettivi corso amministratore di condominio

La convocazione in assemblea del reale condomino può implicare problemi!

L’assemblea di condominio potrà validamente costituirsi e deliberare solo se tutti gli aventi diritto sono stati convocati.

Nel caso di compravendita durante la gestione annuale di una proprietà esclusiva, deve essere convocato solo l’acquirente che è l’effettivo condomino alla data di convocazione dell’assemblea.

Cosa succede se i condomini interessati non hanno dato notizia del trasferimento all’amministratore, e ad un’assemblea di condominio viene convocato il dante causa non più condomino.

L’assemblea sarà validamente costituita e potrà deliberare?

L’avviso di convocazione deve essere comunicato a tutti i condomini, nessuno escluso, anche a chi non ha alcun interesse alle materie indicate nell’ordine del giorno.

L’avviso di convocazione assemblea deve essere comunicato soltanto ed esattamente a quelle persone che sono intestatarie, nei registri immobiliari, di una porzione dell’edificio cioè all’effettivo condomino.

L’amministratore di condominio detiene il registro dell’anagrafe condominiale, secondo l’articolo 1130 comma 6 del Codice civile i condomini devono informarlo nel caso di mutamento dei dati in forma scritta entro sessanta giorni.  (art. 1130 n. 6 c.c.).

Chi entra come condomino è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari è obbligato solidalmente con chi li acquisisce per i contributi maturati fino a quando non è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. (Articolo 63 comma 5 Disposizioni Attuazione Codice civile).

L’inosservanza delle norme per l’avviso di convocazione assemblea del condomino comporta l’annullabilità delle deliberazioni così viziate.

In caso d’omessa comunicazione anche a un solo condomino, ogni delibera dell’assemblea non è radicalmente nulla, come si riteneva in passato dalla dottrina e da costante Giurisprudenza.

Ma è annullabile entro trenta giorni dalla ricezione della copia del verbale della stessa dal condomino non convocato, indi meramente annullabile.

Anche quando l’omissione dell’avviso è involontaria, la conseguenza non cambia: annullabilità dell’assemblea (avviso respinto dalle poste perché l’indirizzo è sbagliato; trasferimenti di proprietà effettuati recentemente).

Ci si chiede; se il novello condomino non comunica all’amministratore il cambio di titolarità può contestare la mancata convocazione e chiedere l’annullamento del deliberato?

Una recente sentenza della giurisprudenza di legittimità risponde al quesito.

Corte di Cassazione, Seconda sezione civile con l’Ordinanza 24 aprile 2023, n. 17133: “all’assemblea condominiale deve essere convocato l’effettivo titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all’amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale…..e all’obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti…………..”.

Pertanto, chi subentra diventa subito condomino e ha pieno diritto ad essere convocato in assemblea.

L’amministratore di condominio, per assicurare la regolare convocazione dell’assemblea del condomino, deve svolgere le indagini diligenti e idonee alla natura dell’attività esercitata.

Prevalendo sull’ apparenza della titolarità il principio della pubblicità immobiliare e dell’effettivo titolo di condomino.