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Delibera condominio annullabile o nulla? Differenza?

16 Maggio 2021

Delibera di condominio annullabile e nulla quali sono le differenze?

In sede di assemblea il condominio può decidere e deliberare in modo non conforme alla legge o al regolamento di condominio.

In quel caso sicuramente la delibera adottata è illegittima, l’illegittimità della determinazione può essere inquadrata nelle categorie generali dell’annullabilità e delle nullità, ma cosa vuol dire delibera annullabile, nulla?

Dato atto che le delibere sono obbligatorie, ossia i condomini devono attenersi alle decisioni prese, in altre parole le delibere condominiali sono esecutive e l’amministratore di condominio deve eseguirle.

Cosa succede se bisogna dar corso ad una delibera illegittima?

Secondo l’articolo 1137 del Codice civile la delibera contraria alla legge e/o al regolamento di condominio è annullabile ossia impugnabili entro trenta giorni innanzi l’Autorità Giudiziaria dagli assenti e/o dissenzienti.

La dottrina e la giurisprudenza hanno deliberato un’altra categoria di delibere illegittime la così detta delibera nulla. Le delibere nulle di solito sono prive degli elementi essenziali di una delibera, hanno un oggetto impossibile o illecito, hanno un oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, o incidono sul libero godimento dei beni e/o dei servizi comuni o sui diritti individuali dei condomini o sulle loro proprietà esclusive, limitandoli in modo non consentito.

Tipica ipotesi di delibera nulla è quella in cui si determina di non consentire l’uso ad uno o più condòmini di un bene o servizio comune.

Quali sono le procedure di applicazione che distinguono la delibera annullabile dalla delibera nulla?

Le delibere nulle possono essere impugnate innanzi l’Autorità Giudiziaria in ogni tempo, senza  vincoli di decadenza, come indicato dall’articolo 1418 del Codice civile. L’azione può essere avviata da chiunque vi abbia interesse, quindi anche dai condomini che hanno contribuito, con voto favorevole all’adozione del deliberato.

Una nota Sentenza a Sezioni Unite della Giurisprudenza di legittimità ha dato una netta distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili.

Corte di Cassazione Sezioni Unite civili. Sentenza 07.03.2005, n. 4806.

La delibera condominiale il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, o al valore delle rispettive quote è annullabile “ex” articolo 1137 del Codice civile.

Debbono considerarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.

La mancata comunicazione, a uno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera.

Ma cosa succede se una delibera condominiale viola i principi stabiliti dall’articolo 1123 del Codice civile o criteri convenzionalmente stabiliti?

Una recentissima Sentenza a sezioni unite della Corte di cassazione dà una risposta alla domanda.

Corte di Cassazione a Sezioni Unite; n°9839 del 14 aprile 2021: “- «In tema di  deliberazioni  dell’assemblea  condominiale,  sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di  ripartizione  delle  spese  previsti  dalla legge o dalla convenzione, da valere per  il futuro; sono, invece, meramente  annullabili  le deliberazioni  aventi  ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei  servizi  comuni  adottate  senza  modificare  i criteri generali previsti dalla legge o  dalla  convenzione”.

La sentenza ha dato anche un’ulteriore interpretazione normativa statuendo sulla differenza tra delibere annullabili e nulle:” In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, de­ducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che  hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni”  e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all”‘ordine pubblico” o al “buon costume”; al di fuori di tali ipotesi, le delibera­ zioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’articolo 1137 del Codice Civile”

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