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I doveri e i poteri dell’amministratore di condominio

21 febbraio 2020

Doveri e poteri dell’amministratore di condominio come si manifestano?

Quali i doveri ossia gli obblighi quali, i poteri ossia le facoltà?

Quando i condomini sono più di otto (nove), se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Secondo quanto disposto dall’articolo 1129 1° Comma del Codice Civile, come recentemente riformato, contestualmente all’accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) (Registro anagrafe condominiale) e 7) (Registro Assemblee e contabilità) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari.

La Riforma del Condominio, ha voluto rendere intellegibile a tutti i condomini e ai terzi in generale chi eserciti la funzione di amministratore all’interno del fabbricato. L’articolo 1129 del Codice Civile prevede, che, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore, l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

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Il Codice Civile non si riferisce direttamente ai poteri dell’amministratore di condominio, ma usa il termine attribuzioni. Secondo l’articolo 1130 del Codice Civile l’amministratore deve:
1.Eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio.

2.Disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.

3.Riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. Ai fini della riscossione del contributo la 63° Disposizione di Attuazione del Codice Civile dà la possibilità all’amministratore di condominio di ottenere dal Giudice, in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea , decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, nonostante opposizione. A tal fine, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo sessantatré, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.

4.Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio.

5.Eseguire gli adempimenti fiscali.

6.Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso d’inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministrazione acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

7. Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità.

8.Conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.

9. Fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

10. Redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. La normativa di riforma ha imposto al condominio il rendiconto annuale, nel frattempo l’amministratore dovrà convocare l’assemblea entro sei mesi dalla redazione del medesimo, che dovrebbe, coinciderà con la scadenza dell’anno solare di gestione, a meno di ulteriori indicazioni fornite dal regolamento.

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