Emendamenti Mapi sulla Riforma del Condominio in discussione alla camera dei Deputati

18 marzo 2011

LE PARTI IN GRASSETTO SONO STATE AGGIUNTE LE PARTI IN GRASSETTO SOTTOLINEATO SONO DA ELIMINARE

Articolo 1137 Codice Civile

Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino assente o dissenziente  può fare ricorso all’autorità giudiziaria, chiedendo l’annullamento della delibera nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data delle deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti. La domanda si propone con ricorso depositato nella cancelleria del giudice competente. Il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, l’Autorità Giudiziaria, può sospendere, su istanza di colui che ha proposto il ricorso, l’ esecuzione della deliberazione impugnata, quando sussistono gravi motivi. L’annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e del regolamento di condominio. In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, applicando i principi della soccombenza virtuale. Per quanto non espressamente previsto il procedimento di sospensione è disciplinato dalle norme di cui al Libro IV, Titolo I, capo III, sezione I. 

 

Commento alle modifiche

Rimane indispensabile preferire la forma del ricorso tecnico per l’impugnazione delle delibere condominiali al fine di dare carattere urgente, sottoposto immediatamente all’attenzione del Giudice, alla contestazione della delibera assembleare. Il tutto finalizzato ad un principio di economia processuale, teso ad evitare una duplicazione dei procedimenti con la fase cautelare avulsa dalla decisione sul merito della vicenda. La forma del ricorso, consente al giudice di fissare un termine breve per la comparizione delle parti e per l’eventuale sospensione della delibera. Continuando poi nel medesimo procedimento la valutazione del merito della vicenda. Un unico Giudizio con due fasi, come accade nei procedimenti per convalida di sfratto.  Appare assolutamente inidoneo nel procedimento di impugnazione delle delibere condominiali l’uso della  atto di citazione in Giudizio, procedimento che per sua natura esclude una fase cautelare del procedimento, fase intimamente connessa nei Giudizi di impugnazione delle delibere condominiali.

 

 

Articolo 67 Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii.L’amministratore riferisce in assemblea. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea. Salvo patto contrario, gli usufruttuari e, in loro vece ove sussistano, i conduttori esercitano il diritto di voto nelle deliberazioni che attengono all’ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni. Essi sono direttamente obbligati a concorrere nelle relative spese in solido con i proprietari. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario ».

 

Commento alle modifiche

Appare immotivato e lesivo dell’economia condominiale il divieto per l’amministratore di acquisire deleghe da parte dei condomini. Come chiaro, secondo i principi generali del diritto il delegato agisce in nome  e per conto del delegante quindi non è ravvisabile alcun caso di conflitto di interessi per l’amministratore, il quale non prende parte alle decisioni in prima persona, ma quale procuratore di un terzo. Appare grave la partecipazione dei conduttori in assemblea condominiale, perché in contrasto con le norme che regolano il funzionamento dell’assemblea condominiale che riserva ai condomini proprietari il diritto a discutere e deliberare. Non vi alcuna norma che imponga all’amministratore il dovere di convocare i conduttori in assemblea. Anche la solidarietà per le spese di manutenzione ordinaria tra conduttore e locatore si presta a critiche perché in contrasto con l’articolo 9 della Legge 392 del 1978; e apertamente derogante ai principi generali del diritto che indicano le obbligazioni condominiali quali obbligazioni propter rem. 

 

 

 

Articolo 63 Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea e per la riscossione delle sanzioni irrogate a norma dell’articolo 70, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Le obbligazioni del condominio sono esigibili dai terzi solidalmente a carico di ciascun condomino, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e l’eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell’articolo 1129, nono comma, del codice. I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un quadrimestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, salvo che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza, riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto ».

 

 

Commento alle modifiche

La norma così come formulata appare in netto contrasto con l’articolo 1294 del Codice Civile secondo cui i condebitori sono tenuti in solido se non risulta diversamente dalla Legge o dal Titolo. Poiché non vi è alcuna norma che disponga la parziarietà delle obbligazioni condominali appare arduo prevedere per Legge un beneficium escussionis senza indicare preventivamente la parziarietà delle obbligazioni condominiali.  Se tale principio appare rispondere a criteri di giustizia sostanziale, renderà estremamente complicato da parte dei terzi creditori del condominio il recupero dei crediti, obbligando, di fatto, ad una parecellizzazione delle azioni esecutive da avviarsi nei confronti dei singoli condomini, da parte dei creditori, con una moltiplicarsi dei costi per il creditore medesimo. Consideriamo cosa vorrà dire per un creditore recuperare una somma di danaro in un supecondominio, costringendolo ad una miriade di azioni esecutive nei confronti dei singoli condomini, con notevole aggravio di costi per il condominio stesso. L’applicazione pratica di tale decisione, sconsiglierà il terzo a contrarre manutenzioni a a favore del condominio, perché, risulteranno alquanto ridotte, se non addirittura compromesse, le sue aspettative di recuperare, in caso di inadempimento del condominio, quanto dovuto, frammentato in quote (perfino, infinitesimali) dei condomini difficili da individuare, perseguire e recuperare, considerata la ricerca, talvolta inutile, di un patrimonio da assoggettare ad azione esecutiva. I fornitori di beni o di servizi, vorranno idonea garanzia prima di concludere un contratto con il condominio, garanzia che è stata stimata, con un aumento del 20% circa sui costi degli appalti. Altro discorso, sarà poi considerare come ripartire la spesa nei condomini sprovvisti di tabelle millesimali. Se il condominio perde la Sua unità quale bene a proprietà indivisa, cessa la Sua funzione Giuridica, e di fatto ne può essere sancita la sua divisibilità. Se i beni comuni non sono più un corpo indivisibile, ma vi è una parziarietà nella proprietà degli stessi, non se ne coglie più la funzione giuridica, siamo in presenza di una deflagrazione del concetto stesso di condominio inteso quale comunione sui generis, in cui coesiste la proprietà di beni individuali e beni comuni, e dove i beni comuni sono strumentali, ossia sono finalizzati all’uso ed al godimento dei beni individuali. Per questo motivo a differenza della comunione ordinaria i beni comuni sono indivisibili. La finalità delle cose comuni è sempre strumentale, in quanto mira a rendere possibile il pieno godimento dei locali occupati dai condomini, e dall’altra parte, l’uso di questi si trova condizionato all’integrità delle parti comuni(senza le scale non si potrebbe raggiungere il proprio appartamento).

Articolo 70 Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, dall’assemblea di condominio con la maggioranza prevista dal II comma dell’articolo 1136,  a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 100 e, in caso di recidiva, fino ad euro 1.000. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie ».

 

 

Commento alle modifiche

Appare arduo indicare una sanzione senza stabilire da deve essere comminata. Appare opportuno liberare l’amministratore da tale decisione, perché decisione grave e dirimente della convivenza condominiale su cui il condominio con le dovute maggioranze rimane obbligato a pronunciarsi.

 

 

 

Articolo 69 Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere riveduti o modificati, dall’assemblea condominiale all’unanimità con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 secondo comma, del Codice Civile. Tali valori, anche nell’interesse di un solo condomino, possono essere riveduti o modificati, previo ricorso all’Autorità Giudiziaria, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, terzo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo materiale; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d’uso o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

 

Commento alle modifiche.

Appare opportuno indicare per le modifiche del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali che ne formano allegato le stesse maggioranze. Rimane contraddittorio prevedere una maggioranza per la modifica del regolamento e l’unanimità per la modifica delle tabelle ad esso allegato e parti integranti. Sembra altresì estremamente controverso dare all’assemblea condominiale con una maggioranza estremamente relativa (1136 Codice Civile 3° Comma), che nel condominio è minoranza, la facoltà di accertare errori e modifiche delle tabelle millesimali, senza l’ausilioo di un organo terzo quale l’Autorità Giudiziaria .