Il supercondominio non è definito dalla Legge.
Come il supercondominio, anche il condominio negli edifici di cui il supercondominio è una derivazione, non ha una sua definizione nel Codice Civile, né nelle numerose normative specifiche che ne regolano gli aspetti particolari.
Nelle moderne tecniche costruttive, soprattutto nei contesti urbani, si è scelto di creare edifici suddivisi in unità immobiliari indipendenti, servite da parti comuni, dando così vita ai condomini.
I primi esempi storici di tali costruzioni si trovano nell’antica Roma, conosciuti come “condominium.”
La disciplina del condominio trova la sua più completa regolamentazione nel sistema legislativo italiano.
Particolarmente nel Codice Civile, una raccolta di leggi che disciplinano i rapporti tra cittadini.
Il Codice Civile italiano fu emanato con regio decreto del 16 marzo 1942, n°262.
Di recente, la legge 11 dicembre 2012 n°220, nota anche come riforma del condominio, ha apportato significative modifiche al supercondominio.
Sono stati rivisti diversi articoli del Codice Civile e ne sono stati aggiunti di nuovi, con l’obiettivo di adattare le regole di questa complessa realtà alla situazione contemporanea, ben diversa da quella esistente al momento della promulgazione del Codice.
Tuttavia, il legislatore non ha inserito una definizione precisa dell’istituto del condominio e del supercondominio al suo interno.
Una normativa speciale, il Decreto legislativo 4 luglio 2014, n°102, che attua la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica (contabilizzazione del calore), entrato in vigore il 19 luglio 2014, ha fornito incidentalmente una definizione.
L’articolo 2 si occupa di stabilire alcune definizioni, tra cui quella di condominio.
“Edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”.
La situazione delineata è stata modificata dalla legge di riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013.
L’articolo 2 della legge 11 dicembre 2012 n°220 ha introdotto l’articolo 1117Bis del Codice Civile.
“Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilità). – Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.”
L’articolo 1117 bis del Codice Civile, così come modificato dalla riforma del condominio, specifica alcune situazioni a cui si applica il capo II del medesimo codice, ossia le norme che regolano il condominio:
1. Più unità immobiliari con parti in comune.
2. Più edifici con parti in comune.
3. Più condomini di unità immobiliari con parti in comune.
4. Più condomini di edifici con parti in comune.
Il punto quattro si riferisce ai supercondominio, di cui daremo una definizione.
Struttura complessa in cui edifici condominiali autonomi condividono alcuni beni funzionali (come viali d’ingresso, giardini, cortili, locali portineria) e i relativi servizi di gestione e manutenzione.
La legge di riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012 n°220) ha colmato il silenzio del legislatore, con l’articolo 21, che ha modificato la disposizione n°67 di attuazione del Codice Civile.
I commi 3 e 4 dell’articolo, regolano il funzionamento dell’assemblea del supercondominio con più di sessanta condomini.
La norma stabilisce.
“Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del Codice Civile, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, quinto comma, del Codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell’amministratore. In caso di mancata designazione, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante.
La Suprema Corte di Cassazione negli ultimi anni ha trattato frequentemente l’istituto del supercondominio.
Da queste brevi note si evidenzia come la Legge di riforma abbia contribuito a una migliore comprensione dell’istituto e a una regolamentazione del suo funzionamento.