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Impugnazione delibera condominio! Ecco le Sezioni Unite!

17 Aprile 2021

Cosa si intende per impugnazione delibera di condominio?

Quali sono le attribuzioni dell’amministratore in caso in cui venga chiesto all’Autorità Giudiziaria l’annullamento di una delibera condominiale?

Chi può impugnare una delibera?

In base alle disposizioni dall’articolo 1137 del Codice Civile. Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli 1117-1136 sono obbligatorie per tutti i condomini. Nessun condomino si può sottrarre al volere assembleare a meno che, non impugni la decisione innanzi all’Autorità Giudiziaria.

La norma che dispone l’esecutività delle delibere condominiali obbliga il condomino a corrispondere la quota di spesa deliberata, a favore del condominio deliberante. Solo l’annullamento, o la sospensione degli effetti della delibera a seguito di azione ex articolo 1137 Codice Civile possono far cessare o sospendere tale obbligo.

nnanzitutto secondo quanto disposto dall’articolo 1137 del Codice Civile. Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Quindi nessun condomino si può sottrarre al volere assembleare a meno che, non impugni la decisione innanzi all’Autorità Giudiziaria. La norma vale sia per i presenti in assemblea che per gli assenti, sia per coloro che hanno contribuito alla decisione, sia per i contrari che per gli astenuti.

Contro le deliberazioni che si ritengono contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto potrà adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Cerchiamo brevemente di capire il condomino che era presente in assemblea e che ha votato contro la delibera o che si è astenuto se ritenga che la determinazione sia illegittima ossia contraria alle norme generali vigenti (legge) o al regolamento condominiale ossia che violi delle disposizioni del regolamento, per sottrarsi agli effetti del deliberato avrebbe un’unica possibilità, ricorrere al Giudice affinché annulli la decisione ritenendola illegittima.

Che termini ci sono per agire? Trenta giorni, termine perentorio, ossia se non rispettato comporta la caducazione del diritto, che parte dalla data del deliberato per gli assenti e dalla data di ricezione della copia del verbale per gli assenti.

Secondo l’articolo 1137 del Codice civile le delibere contrarie alla legge e/o al regolamento di condominio sono annullabili ossia impugnabili entro trenta giorni innanzi l’Autorità Giudiziaria dagli assenti e/o dissenzienti.

La dottrina e la giurisprudenza hanno deliberato un’altra categoria di delibere illegittime le così dette delibere nulle. Le delibere nulle di solito sono prive degli elementi essenziali di una delibera, hanno un oggetto impossibile o illecito, hanno un oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, o incidono sul libero godimento dei beni e/o dei servizi comuni o sui diritti individuali dei condomini o sulle loro proprietà esclusive, limitandoli in modo non consentito.

Per approfondire iscriviti al Mapi!

Secondo l’articolo 5 del Decreto Legislativo 4 marzo 2010, n. 28. Comma 1-bis. Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio……….,  è tenuto, assistito all’avvocato, preliminarmente a esperire   il   procedimento   di   mediazione   ai   sensi   del   presente   decreto. Anche la procedura di impugnazione delle delibere condominiali soggiace all’obbligo di mediazione preventiva.

Al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l’amministratore di condominio. Pertanto è necessario che l’amministratore acquisisca le necessarie competenze per gestire consapevolmente la procedura.

Da qui la necessità di una specifico protcollo che il Mapi ha realizzato a beneficio dei propri iscritti.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite; n°9839 del 14 aprile 2021 ha enunciato questo pincipio di diritto: “Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità, dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio, della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via di azione – mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione in opposizione – ai sensi dell’articolo 1137, secondo comma del Codice Civile, nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione. Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, l’eccezione con la quale l’opponente deduca l’annullabilità della deliberazione assembleare po­sta a fondamento dell’ingiunzione, senza chiedere una pronuncia di annullamento di tale deliberazione, è inammissibile  e tale inammissi­bilità va rilevata e dichiarata d’ufficio dal giudice .In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, de­ducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che  hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni”  e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all”‘ordine pubblico” o al “buon costume”; al di fuori di tali ipotesi, le delibera­ zioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del rego­lamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’articolo 1137 del Codice Civile”.

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