Innovazioni gravose e voluttuarie. Cosa sono? Come si distinguono dalle innovazioni ordinarie?
Innovazioni gravose e voluttuarie. L’articolo 1120 del Codice civile, nel suo primo comma, dispone.
“I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono approvare tutte le innovazioni mirate al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni”.
L’articolo 1120 del codice civile, fa esplicito riferimento al quinto comma dell’art. 1136, l’approvazione dell’innovazione necessita della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno i due terzi del valore millesimale dell’edificio.
La norma ci indica.
“Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.
Secondo la Giurisprudenza di legittimità; Cassazione, sentenza 23 febbraio 2023, n. 5642, sez. II civile.
“In tema di condominio di edifici costituisce innovazione (anche gravose e voluttuarie n.d.s.) ai sensi dell’art. 1120 cod. civ. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità’ materiale del bene operandone la trasformazione ovvero determini la trasformazione della sua destinazione.
Nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere.
Le modificazioni che invece mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune o ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione non possono definirsi in novazioni nel senso suddetto. …”
Tra le innovazioni ve ne sono alcune definite gravose e voluttuarie, peraltro regolate dall’articolo 1121 del Codice civile.
Nel caso in cui l’innovazione comporti una spesa eccessivamente onerosa o abbia una natura voluttuaria rispetto alle specifiche condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti utilizzabili separatamente.
I condomini che non desiderano beneficiarne sono esentati da qualsiasi contributo alle spese.
Se l’utilizzo separato non è possibile, l’innovazione non è permessa.
A meno che la maggioranza dei condomini che l’ha decisa o accettata sia disposta a sostenerne completamente i costi.
Nel caso descritto nel primo comma, i condomini e i loro eredi o successori possono, in qualsiasi momento, partecipare ai vantaggi delle innovazioni gravose e voluttuarie.
Contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera.
La valutazione della gravosità dell’opera deve considerare l’esborso necessario, tenendo conto anche delle condizioni economiche dei condomini. Una spesa può essere definita voluttuaria solo sulla base di un’analisi oggettiva.
Per quanto riguarda le opere non utilizzabili separatamente, anche se realizzate da una parte dei condomini disposta a sostenere i costi, è chiaro che anche i dissenzienti ne divengono proprietari.
Pur rimanendo esenti dalle relative spese di acquisto e manutenzione.
Il contributo che deve versare il condomino che voglia successivamente approfittare dell’innovazioni gravose e voluttuarie corrisponde al costo originale.
Ma aggiornato alla valuta corrente, a cui devono essere aggiunte le spese per la manutenzione straordinaria non effettuate a causa dell’uso limitato.
Tuttavia, si deve tenere in considerazione il deprezzamento del bene nel tempo.
Nel caso di innovazioni gravose e voluttuarie che comportino modifiche strutturali rilevanti, è necessario ottenere l’approvazione degli enti locali e rispettare le normative vigenti in materia edilizia.
L’amministratore di condominio è tenuto a garantire che tutte le autorizzazioni relative siano ottenute prima dell’inizio dei lavori.
