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Intervento del Mapi in relazione al prossimo Decreto del Ministero di Grazia e Giustizia che regolerà la formazione degli amministratori di condominio

2 febbraio 2014

Il Mapi ritiene di dover intervenire brevemente nella discussione avviata tra le associazione dell’amministrazione e della proprietà condominiale ed immobiliare, in rellazione all’emissione del prossimo Decreto Ministeriale sulla formazione degli amministratori di condominio, il quale, se non equilibrato potrà creare evidenti problemi alle associazioni professionali che tutelano la professione non regolamentata.  A tal proposito, riteniamo, che, la materia era già ampiamente ed egregiamente regolata dalla Legge n°4/2013, che, finalmente riconosceva dignità a chi aveva operato molti anni nel disinteresse del Legislatore, creando dal nulla una professione, ma tantè ad oggi è inutile recriminare. In ogni caso il futuro Decreto creerà una professione ibrida, perché non organizzata in Ordini o Collegi, ma nemmeno, completamente libera, perché a differenza della altre associazioni regolate dalla Legge 4/2013, che, autonomamente potranno trovare gli standard qualitativi dei propri iscritti, a noi saranno dati dall’alto. Quindi mentre per le altre professioni la Legge consentirà alle associazioni di occuparsi liberamente della formazione permanente dei professionisti. Per noi la formazione sarà regolata da un Decreto Ministeriale, che potrà anche indicare, che i corsi per amministratore di condominio, potranno essere tenuti, non solo dalle associazioni, ma anche dagli Ordini professionali, dalle Università, dalle scuole di formazione professionale. Come associazioni ci abbiamo guadagnato? Che concorrenza potremo sopportare con strutture che fanno della formazione la loro primaria attività con investimenti considerevoli, di fatto proibiti alle associazioni. Peraltro la formazione se effettuata all’interno di una attività imprenditoriale consente investimenti corposi, che, le associazioni enti statutariamente senza fine di lucro non si possono consentire. Aumentare a dismisura l’orario di lezione dei corsi, non farà altro che spostare il sistema ed indirizzarlo sul modello attuale delle scuole di formazione professionale, che, organizzano corsi per amministratore di circa quattrocento ore. Le associazioni se lo potranno permettere? Inutile dire che si faranno le convenzioni con le università, se viene consentito alle università di fare formazione in materia di amministrazione condominiale, le medesime potranno avvalersi della collaborazione delle associazioni finchè lo riterranno necessario, ma potrebbero cambiare anche idea. In presenza di una Legge, che, ci riconosceva un’opportunità notevole nel campo della formazione, a noi è riservato un Decreto Ministeriale dai risvolti ancora indecifrabili. Alla luce di tali brevi considerazioni appare opportuno fare qualche accenno tecnico. L’esercizio di attività di amministratore condominiale esercitata da chi non è condomino dello stabile è una professione non organizzata secondo ordini o collegi, secondo quanto previsto dal comma 2 dell’articolo 1° della Legge n°4/2013. L’assunto rimane corroborato dalla circostanza, che, vede alcune associazioni di amministratori di condominio sono inserite nell’elenco tenuto dal Ministero dello Sviluppo ex articolo 2 comma 7 Legge 4 -2013 e nell’elenco, tenuto dal Ministero della Giustizia, previsto dall’articolo 26, Decreto Legislativo 206/2007, che, ha recepito la Direttiva 2005/36/CE relativa al riconoscimento delle qualifiche professionali. Da ciò non può che derivare, come corollario, che, l’attività indicata è regolata in uno con l’articolo 25 della Legge n°220 del 2012 dalla Legge n°4 del 2013, che, disciplina le professioni non organizzate. La Legge 14 gennaio 2013 n°4, Articolo 1 Comma 1° prevede: “La presente legge, in attuazione dell’articolo 117, terzo comma, della Costituzione e nel rispetto dei principi dell’Unione europea in materia di concorrenza e di libertà di circolazione, disciplina le professioni non organizzate in ordini o collegi”. La normativa indicata nell’articolo 2° disciplina le associazioni professionali tra professionisti non organizzati, che hanno il fine secondo il Comma 2°:”di valorizzare le competenze degli associati e garantire il rispetto delle regole deontologiche,agevolando la scelta e la tutela degli utenti nel rispetto delle regole sulla concorrenza”. Il seguente comma 3° riferisce: “Le associazioni professionali promuovono, anche attraverso specifiche iniziative, la formazione permanente dei propri iscritti”. Come pedissequamente chiarito dalla Legge il compito di formare i professionisti non iscritti ad Albi compete alle Associazioni professionali, il termine formazione permanente, indicato nella norma non può essere inteso in senso limitativo, ma, come termine omnicomprensivo riferito sia alla formazione iniziale che periodica del professionista. Inoltre specificatamente la Legge ritiene che le associazioni debbano valorizzare le competenze degli associati. La Legge per le professioni non organizzate ha previsto per le associazioni professionali l’onere dell’attestazione di propri iscritti secondo quanto previsto dall’articolo 7° della medesima norma, come avviene nei sistemi giuridici di common law, dove è compito, come attualmente in Italia ai sensi e per gli effetti della Vigente Legge, delle associazioni professionali, certificare le competenze professionali dei propri iscritti, sotto responsabilità del proprio rappresentante legale, rilasciando attestazione certificante: “b) ai requisiti necessari alla partecipazione all’associazione stessa; c) agli standard qualitativi e di qualificazione professionale che gli iscritti sono tenuti a rispettare nell’esercizio dell’attività professionale ai fini del mantenimento dell’iscrizione all’associazione. Le attestazioni, pur non essendo requisito necessario per l’esercizio della professione, certificano la il professionista iscritto, sa in termini di formazione sia in termini di standard qualitativi. Un altro recente intervento legislativo il D.P.R. n. 137 del 2012, Regolamento di riforma degli Ordini Professionali, all’articolo 2° Coma 1°, indica:”Ferma la disciplina dell’esame di Stato, quale prevista in attuazione dei principi di cui all’articolo 33 della Costituzione (secondo cui è prescritto un esame di Stato per l’ammissione ai vari ordini e gradi di scuole o per la conclusione di essi e per l’abilitazione all’esercizio professionale, solo per le professioni regolamentate) e salvo quanto previsto dal presente articolo, l’accesso alle professioni regolamentate è libero. Sono vietate limitazioni alle iscrizioni agli albi professionali che non sono fondate su espresse previsioni inerenti al possesso o al riconoscimento dei titoli previsti dalla legge per la qualifica e l’esercizio professionale…”. Quindi entrambe le normative citate hanno inteso consacrare il principio della libertà di esercizio di una professione, condizionabile solo da una previsione di Legge specifica. Anche il legislatore comunitario è intervenuto in materia, con la direttiva n°36/2005, che a certificato il principio della libera prestazione dei servizi. Alla luce di quanto riferito, il redigendo Decreto Ministeriale da emanarsi ai sensi dell’articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, non potrà, che, conformarsi alla legislazione vigente in materia, rilevando che le uniche istituzioni aventi i requisiti per effettuare formazione permanente in materia di amministrazione condominiale (sia iniziale che periodica) sono le associazioni professionali, in regola con i requisiti di cui alla Legge 4/2013, perché unici enti demandati da una Legge dello Stato, a valorizzare le competenze ed a promuovere la formazione permanente della professione non organizzata in ordini o collegi di amministratore di condominio. Si badi bene il termine che la Legge usa è formazione permanente, che, non limita il suo significato a formazione continua, come previsto dall’articolo 7 del D.P.R. 137/2012 per le professioni ordinistiche, ma, intende formazione completa sia iniziale, che continua. Come farà il medesimo Decreto a consentire, che, altre identità diverse dalle associazioni abbiano i requisiti per esercitare formazione anche periodica in materia di amministrazione condominiale, quando una Legge dello stato ha già statuito che la formazione in materia spetta alle associazioni professionali. A parere di chi scrive gli Ordini Professionali non hanno le prerogative di Legge per fare formazione nella materia indicata. Preso atto che l’attività di amministratore di condominio è una professione non regolamentata, la materia è già regolata dalla Legge n°4/2013, che, ha diviso le professioni regolamentate da quelle non regolamentate. Prevedendo un Ente che deve occuparsi di formazione, esclusivamente le associazioni. Ove si volesse prevedere per gli amministratori di condominio un diverso regime dalla altre professioni non regolamentate si creerebbe una ingiusta disparità per questi ultimi,che, tra l’altro non è prevista dalla normativa. Inoltre ove il regolamento intendesse abilitare alla formazione anche periodica enti diversi dalle associazioni si creerebbe un pericoloso ibrido, teso di fatto a svuotare di valenza la Legge 4/2013, ove solo gli amministratori di condominio, diversamente da altri colleghi professionisti non regolamentati sarebbero costretti a scegliere enti diversi per la propria formazione anche e specialmente periodica, con ingiusto aggravio di costi anche professionali. Ed inoltre quale associazione accetterebbe tra i propri iscritti un professionista formato da un altro ente, abilitando altre istituzioni alla formazione in materia di amministrazione condominiale, si avvierebbe una seria ipoteca sulle prerogative delle associazioni, in palese contrasto con la volontà del Legislatore ,che, con la Legge n°4/2013, ha basato il sistema di garanzia per il consumatore sull’attestazione rilasciata dall’associazione. Vi è da chiedere cosa potrebbe attestare l’associazione di riferimento, per un amministratore di condominio formato da un Ordine professionale o da un diverso Ente di formazione. In relazione poi,alla paventata previsione nel redigendo Decreto di presunti esami obbligatori, per i candidati amministratori di condominio, la previsione appare lontanissima dal dettato legislativo sia perché, l’articolo 33 della Costituzione prescrive un esame di Stato esclusivamente per l’ammissione ai vari ordini e gradi di scuole o per la conclusione di essi e per l’abilitazione all’esercizio professionale, solo per le professioni regolamentate. Su che basi legislative si fonderebbe, tale presunto esame riservato agli amministratori di condomino. Come si concilierebbe tale presunto esame con l’articolo 7° della Legge n°4/2013 cha da mandato alle associazioni professionali di certificare le competenze dei propri iscritti. In relazione alle modalità relative ai corsi di amministrazione condominiale, appare opportuno ribadire che la Legge n°4/2013 da piena autonomia alle associazioni di organizzare la formazione permanente dei propri iscritti. Autonomia riserva tanche agli ordini professionali, come previsto dall’articolo 7, del D.P.R. n°137/2012. Effettivamente gli amministratori di condominio, non avendo un’autonoma Legge professionale, dovrebbero ispirare la propria formazione ai principi liberali espressi dalla Legge 4/2013. Non, trovando, peraltro, una pedissequa regolamentazione della formazione in materia di amministrazione condominiale, alcune base legislativa solida su cui basarsi. Essendo in materia la autodeterminazione delle associazioni e degli enti la regola. In ogni caso appare opportuno in questa sede fare un appello affinchè in sede di redazione del Decreto Ministeriale, si Voglia prevedere, la possibilità di offrire corsi in modalità di formazione a distanza (FAD), attraverso metodologie on line o e-learning, che, dir si voglia in materia di Amministrazione condominiale. La previsione regolamentare appare giustificata, innanzitutto d motivazioni etiche ed economiche, inoltre da una corposa congerie legislativa, che, ha inteso promuovere la formazione telematica nei più svariati campi.”. Peraltro diversi progetti di formazione a distanza sono stati sperimentati nelle Università Italiane. Il Decreto Interministeriale 17 aprile 2003 (in GU 29 aprile 2003, n. 98) ha individuato i criteri e le procedure di accreditamento dei corsi di studio a distanza delle Universita’ statali e non statali e delle istituzioni universitarie abilitate a rilasciare titoli accademici di cui all’art. 3 del Decreto 3 novembre 1999, n. 509. Regolando definitivamente proposte di corsi universitari organizzati esclusivamente in modalità e-learning. Istituendo le così dette università telematiche , che erogano i propri servizi in modalità on line. In relazione poi ai programmi e le tempistiche dei corsi sarebbe opportuno, a parere di chi scrive, alla luce dell’esperienza maturata in questi anni, non rendere, troppo gravosi in termini di durata o di monte ore i corsi medesimi, poichè dall’esperienza pratica di questi anni si è evidenziato, che, un corso base per amministratore di condominio, di primi livello, potrà avere una durata media dalle quaranta alle sessanta ore. Tenuto conto, che, come prevede la normativa, il condomino dello stabile potrà amministrare anche un supercondominio di diverse centinaia di unità immobiliari senza alcuna preparazione specifica. Ogni ulteriore aggravio temporale rappresenterebbe un inutile costo per il corsista, sia in termini economici che temporali, di dubbia valenza per il consumatore del servizio di formazione. Tenuto, anche conto, che, la formazione dell’amministratore dovrà procedere con ulteriori moduli periodici come prevede la normativa. Alla luce di quanto scritto il M.A.P.I. spera che il nuovo Decreto Ministeriale rappresenti un momento di crescita per le associazioni professionali, che, fino ad oggi nel pluriennale disinteresse del Legislatore, hanno formato gli amministratori di condominio, che, di fatto anche prima del riconoscimento legislativo, potevano definirsi già professionisti; e non un’occasione punitiva delle medesime. Ciò chiarito riteniamo di dover avanzare una nostra proposta in relazione alla redazione del prossimo Decreto Ministeriale che a breve sottoporremo alla pubblica opinione, ci auguriamo che altre associazioni professionali degli amministratori condominiali la vogliano sottoscrivere.