Le revoca senza giusta causa dell’amministratore di condominio
Esiste la revoca senza giusta causa per gli amministratori di condominio?
L’amministratore di condominio è un mandatario. Un soggetto fisico e/o giuridico, che, dietro compenso, si obbliga a svolgere determinate attività intellettuali in nome e per conto dei condomini. Secondo l’articolo 1703 del Codice Civile: ” Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra”.
Il primo comma dell’articolo 1129 del Codice Civile, che, regola la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio indica precisamente:”Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’Autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario ……… L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera riguardo alla nomina del nuovo amministratore”.
L’undicesimo comma dell’ articolo 1129 del Codice civile, indica che, la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Questo cosa significa? Che, per assurdo, l’assemblea d condomino a pochi giorni dalla nomina possa revocare l’amministratore senza alcuna motivazione plausibile (ad libitum) e senza che la decisione abbia conseguenze apprezzabili!
Forse non è così!
Abbiamo già detto, che, il contratto che si instaura tra amministratore professionista e condominio, al momento della nomina è un contratto di mandato oneroso, l’amministratore si impegna a svolgere delle attività in nome e per conto del condominio per un determinato periodo di tempo dietro compenso. C’è una diversa norma del Codice Civile, che, regola la fattispecie; l’articolo 1725 secondo cui:” La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa”.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (con la sentenza n. 20957/2004) hanno chiarito come nelle ipotesi di revoca anticipata rispetto alla scadenza naturale del mandato, l’amministratore revocato, ai sensi dell’articolo 1725 del codice civile, potrà agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito a causa dela revoca ingiustificata; ma la tutela non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente.
Quindi come dice la norma, la revoca dell’amministratore senza giusta causa, se decisa dall’assemblea prima del termine di scadenza del mandato, imporrebbe al condominio, di risarcire i danni arrecati all’amministratore professionista revocato.
Altre questione riguarda la quantificazione dei relativi danni, ossia se il così detto “lucro cessante” in altri temini mancato guadagno sia quantificabile nell’intero compenso a cui avrebbe avuto diritto l’amministratore, fino alla scadenza naturale del mandato ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile.
O meglio, se l’eventuale mancato guadagno debbe riferirsi all’incarico annuale o biennale, stante il tenore letterale della norma.
