manutenzione asensore

Manutenzione ascensore dubbi applicativi

9 agosto 2015

La Corte di Cassazione di recente con la Sentenza n°14697 del 14 Luglio 2015 è intervenuta in materia di deliberazione aventi oggetto la manutenzione dell’impianto ascensore.

La questione ha preso avvio da un’impugnazione di delibera condominiale avanzata da un condomino , nella parte in cui recava l’approvazione dell’esecuzione di un intervento, di ristrutturazione dell’ascensore, essendo stata adottata con la partecipazione dei soli condomini proprietari degli appartamenti situati dal primo all’ultimo piano dell’edificio, con esclusione dei proprietari del piano ammezzato e dei negozi.

Il Condominio aveva contestato la domanda, evidenziando che l’ascensore era sempre stato al servizio dei soli appartamenti situati al di sopra del piano ammezzato, ed apparteneva soltanto ai proprietari dei predetti immobili. Il Tribunale rigettava la domanda.

Successivamente la Corte d’Appello, ribaltava la decisione, poiché, l’intervento oggetto di causa, non riguardava semplicemente la manutenzione degli ascensori, ma era finalizzato alla conservazione della cosa comune e quindi avrebbe dovuto essere essere approvato con la partecipazione di tutti i condomini.

In ultimo sulla medesima questione interveniva la Suprema Corte di Cassazione statuendo il seguente principio; “………..la disciplina contenuta negli articoli 1123-1125 del Codice Civile, sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale, ……………..deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese (ristrutturazione ascensore) tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest’ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l’esenzione totale dall’onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l’ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato…..in assenza di siffatta previsione contrattuale, la proprietà comune del bene impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni che concernono detto bene”.

Il principio enunciato pone delle complicazioni nell’applicazione pratiche della materia e delle difficoltà per gli amministratori. Poiché non sembra tenere in alcuna considerazione il principio del condominio parziale. Secondo il 3° comma dell’articolo 1123 del Codice Civile : “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Il principio che regge il condominio è il principio utilitarsistico ossia alla proprietà di un bene, corrisponde il diritto a deliberarne in assemblea e l’obbligo di contribuirne alla manutenzione partecipando alla relative spese. Non è possibile considerare un bene comune ad un soggetto, se questi non sarà tenuto a contribuire alla sua manutenzione. A prescindere o meno da ogni indicazione del regolamento di condominio il principio è fissato dalla norma.

 

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