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Obblighi amministratore di condominio. Il passaggio di consegne!

12 Settembre 2021

Obblighi amministratore di condominio.

A chi consegnare le carte una volta cessato il mandato?

Secondo quanto previsto dall’articolo 1129 del Codice civile, l’incarico di amministratore ha durata di un anno e s’intende rinnovato per eguale durata. Quindi la norma intende quantificare in un anno, rinnovabile di eguale periodo, senza nuove delibere dell’assemblea, la durata dell’incarico. Il decimo comma del nuovo articolo 1129 del Codice civile testualmente recita:” L’incarico di amministratore ha durata di un anno e s’intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.

Secondo quanto previsto dal comma 8 dell’articolo 1129 del Codice civile come riformato. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e/o i singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad altri compensi, ecco gli obblighi dell’amministratore di condominio.

Di fatto la norma non dice né il tempo né il modo della rimessa.

In altre parole, non è chiaro quando e a chi l’amministratore debba consegnare il carteggio.

La documentazione va riconsegnata appena scaduto l’incarico, anche ad un singolo condomino, o bisognerà attendere la nomina del nuovo amministratore per precedere al passaggio di consegne?

Quali sono gli obbligi dell’amministratore di condominio?

Di recente è stata pubblicata una sentenza della giurisprudenza di legittimità che analizza la questione degli obblighi amministratore di condominio.

Corte di cassazione Sezione sesta civile Ordinanza n°18185 pubblicata il 24 giugno 2021: “……1) il comma 8 dell’articolo 1129 del Codice Civile obbliga l’amministratore uscente, alla cessazione dell’incarico, a “consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini”; 2) a norma dell’articolo 1130, n. 8, del Codice Civile, l’amministratore è poi tenuto a “conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio”; 3) l’articolo 1130, n. 10), del Codice Civile aggiunge che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e specifica che deve convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (stabilita anche dall’art. 1130, n. 1, del Codice Civile).

La legge n. 220 del 2012, dunque, riformando la richiamata disciplina, ha ulteriormente sancito l’obbligo dell’amministratore cessato dall’incarico di riconsegnare tutta a documentazione in suo possesso afferente alla gestione condominiale e perciò anche di rendere il conto del suo operato……. Il rendiconto ed i documenti possono essere consegnati dall’amministratore direttamente all’amministratore subentrante, l’assemblea abbia tempestivamente provveduto alla designazione del nuovo, spiegando la delibera di nomina efficacia nei confronti anche dei terzi ai fini della rappresentanza sostanziale del condominio.

La mancata nomina del nuovo amministratore, …….. non legittima, tuttavia, uno ius retinendi con riguardo alla documentazione né un esonero dal rendiconto dell’amministratore uscente, intercorrendo il rapporto di amministrazione pur sempre con i singoli condomini mandanti del mandato collettivo, e non con il condominio inteso quale soggetto distinto ed unitariamente considerato. Trovando applicazione nel contratto che intercorre tra l’amministratore e i condomini le norme sugli obblighi e sulle attribuzioni del primo di cui agli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile, e, per quanto non disciplinato, le disposizioni in tema di mandato (articolo 1129, penultimo comma del Codice Civile), alla scadenza l’amministratore è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo ossesso ed a rendere il conto anche su richiesta del singolo condomino, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo e potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i vari condomini, in quanto affare ad essi comune”.

La giurisprudenza evidenziata, collegandosi ai principi del mandato, peraltro richiamati dall’articolo 1129 del Codice Civile; (Articolo 1713: Il mandatario (amministratore di condominio)  deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato); ritiene che l’amministratore sia oggetto di mandato collettivo di tutti  condomini e che anche la richiesta di riconsegna presentata da uno solo di essi sia idonea a rappresentarli tutti e legittima.

Se dal punto di vista logico giuridico l’indicazione è lineare, dal punto di vista della sua pratica applicazione sorgono dei dubbi.

Non è facile per l’amministratore di condominio consegnare la documentazione ad un singolo condomino e liberarsi da ogni responsabilità, per l’amministratore è più agevole e sicuro attendere la nomina di un nuovo amministratore a cui rimettere tutta la documentazione condominiale.

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