Quali maggioranze per approvare le tabelle millesimali?
La riforma del condominio Legge n°220 del 2012, sembra non aver chiarito i dubbi interpretativi sulle maggioranze necessarie per approvare le tabelle millesimali condominiali.
Dichiara la 69° Disposizione di Attuazione al Codice Civile come modificata: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
……………..
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”.
La norma non si occupa dell’approvazione dei millesimi, ma esclusivamente della rettifica e/o della modifica dei medesimi, prevedendo come requisito una decisione unanime dei condomini, a meno che, non si debba procedere, nei casi previsti dai punti numero uno e/o due, quando la modifica potrà avvenire con le maggioranze previste dal 2° comma dell’articolo 1136 (deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) .
Nulla dice la norma in ordine alle maggioranze necessarie per l’approvazione delle tabelle millesimali.
Il primo comma della 68° Disposizione di Attuazione al Codice Civile afferma: “Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.
Il relativo articolo 1138 del medesimo Codice indica:”Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione….. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ……..”.
Tutto chiaro? Purtroppo no, poiché la modifica legislativa coinvolge ulteriori implicazioni e differenze tra tabelle redatte in applicazione di criteri legali e convenzionali, non specificando a cosa realmente si riferisce.
La giurisprudenza di legittimità così si è espressa. Corte di cassazione Sezione 2 Ordinanza n°23128 del 19 Agosto 2021: “…..per l’atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136, comma 2, del Codice civile, ogni qual volta l’approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, soltanto la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all’articolo 1123, comma 1, del Codice civile, per la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condomini“.
La giurisprudenza distingue le tabelle regolamentari (meramente cognitive) approvate a maggioranza da quelle contrattuali (con deroga ai regimi legali) approvate all’unanimità.
