Quale la responsabilità dell’amministratore di condominio?
Quali le conseguenze delle condotte omissive dell’amministratore?
Secondo l’ordinamento giuridico, da ogni atto umano, deriva una conseguenza.
Se l’atto viola una legge la conseguenza è detta responsabilità amministratore di condominio, ossia il dovere giuridico di subire gli effetti sfavorevoli delle proprie azioni.
L’ufficio dell’amministratore di condominio, conosce tre tipi di responsabilità.
Responsabilità civile amministratore di condominio; gli atti dell’amministratore possono violare due tipi di norme.
Responsabilità contrattuale; violazione del contratto di amministrazione condominiale, avendo contravvenuto alle regole che questo impone nei confronti del proprio contraente (condominio).
Ossia avendo agito senza quelle cautele che il contratto gli impone.
In questo caso l’amministratore risponde esclusivamente nei confronti del condominio dei danni che sono derivati dalla sua azione o omissione.
Responsabilità extracontrattuale; in ogni caso l’amministratore, può violare con il suo agire la norma posta a tutela dell’intera collettività, quei diritti garantiti dalla Costituzione a tutti i cittadini.
La responsabilità extracontrattuale non deriva da un contratto preesistente tra l’amministratore ed il condominio.
Ma da una violazione diretta della legge, sanzionata dall’articolo 2043 del Codice civile, quando l’amministratore, viola gli interessi fondamentali d’ogni cittadino, regolati e tutelati dall’ordinamento giuridico.
Vi è una differenza fondamentale tra responsabilità amministratore di condominio; contrattuale ed extracontrattuale.
Se per la prima l’amministratore risponderà sempre in modo diretto nei confronti del condominio.
Per la seconda, nei confronti dei terzi in generale, anche quindi degli stessi condomini, risponderà in prima richiesta il condominio, ex articolo 2049 del Codice civile.
Il condominio in un secondo momento, potrà rifarsi nei confronti dell’amministratore, per responsabilità contrattuale derivante da violazione del contratto di amministrazione condominiale.
Anche riguardo ai danni derivanti a terzi dai beni condominiali, (tetto, lastrico solare, ascensore), risponderà in prima richiesta il condominio, custode dei beni ex articolo 2051 del Codice civile.
Contrariamente a quanto indicato, recentemente un sentenza della giurisprudenza di legittimità, ha ritenuto l‘amministratore di condominio e non il condominio “custode” delle parti comuni dell’edificio.
Cassazione – Sezione terza – sentenza 3 luglio – 16 ottobre 2008, n. 25251; secondo cui:” La legge prevede che il condominio debba avere un amministratore. La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio.
A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi”.
Il condominio potrà rivalersi in seconda richiesta, sull’amministratore per violazione contrattuale degli obblighi del contratto di amministrazione condominiale.
Responsabilità penale; secondo l’articolo 40 del Codice Penale, impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo.
Analizzando tale norma si può rilevare che quando all’amministratore sono dati obblighi specifici dalla legge risponde penalmente in prima persona.
Se dall’azione o dall’omissione dell’amministratore, deriva un evento che lede o mette in pericolo gli interessi tutelati dalla norma penale, l’amministratore subisce la sanzione prevista dall’Ordinamento.
La responsabilità penale, infatti, è sempre personale, e gli obblighi che da questa derivano fanno capo al soggetto direttamente.
Ciò è oltremodo importante per tutte quelle norme speciali che hanno reso obbligatori gli adeguamenti sia per gli impianti tecnologici del fabbricato e sicurezza dei luoghi di lavoro Decreto Legislativo n°81/2008.
Responsabilità amministrativa. Quando la violazione delle norme, attuata dall’amministratore riguarda norme amministrative, norme che tutelano il funzionamento dello Stato e della Pubblica Amministrazione.
L’amministratore risponde personalmente delle responsabilità che derivano dal suo agire.
La sanzione si attua con un versamento di una somma di denaro come riparazione di quanto violato.
Per esempio sanzioni amministrative da violazione degli obblighi di sostituto d’imposta.
Alla luce di quanto indicato gli amministratori di condominio devono aumentare le proprie cautele.
