responsabilità amministratore di comdominio

Responsabilità amministratore di condominio!

29 luglio 2018

Secondo l’ordinamento giuridico, da ogni atto umano, deriva una conseguenza. Inoltre se l’atto attuato consiste in una violazione delle norme giuridiche, tale conseguenza è detta responsabilità, ossia il dovere giuridico di subire le conseguenze sfavorevoli delle proprie azioni. L’ufficio dell’amministratore di condominio, conosce tre tipi di responsabilità.

Responsabilità civile; gli atti attuati dall’amministratore possono violare due tipi di norme. Responsabilità contrattuale; può essere violazione del contratto di mandato che lo lega al condominio, avendo lo stesso contravvenuto alle regole che questo gli impone nei confronti del proprio mandante (condominio). Ossia avendo agito senza quelle cautele che il contratto gli impone, avendo violato la diligenza del buon padre di famiglia. In questo caso l’amministratore risponde esclusivamente nei confronti del mandante (condominio) dei danni che sono derivati dalla sua azione o omissione. Responsabilità extracontrattuale; in ogni caso l’amministratore, può violare con il suo agire quella norma posta a tutela dell’intera collettività, ossia quei diritti garantiti dalla Costituzione a tutti i cittadini, ossia quel principio detto in latino del neminem laedere. La responsabilità extracontrattuale non deriva da un contratto preesistente tra l’amministratore ed il condominio (mandato). Ma da una violazione diretta della legge, sanzionata dall’articolo 2043 del Codice Civile, in altre parole, quando l’amministratore, con il suo agire viola quegli interessi fondamentali d’ogni cittadino, regolati e tutelati dall’ordinamento giuridico.

Riguardo all’amministratore, vi è una differenza fondamentale tra responsabilità contrattuale ed extracontrattuale, infatti, se per la prima l’amministratore risponderà sempre in modo diretto nei confronti del condominio; per la seconda, nei confronti dei terzi in generale, anche quindi degli stessi condomini, risponderà in prima richiesta il condominio, ex articolo 2049 del Codice Civile, il quale in un secondo momento, potrà rifarsi nei confronti dell’amministratore, per responsabilità contrattuale derivante da violazione delle norme sul mandato.

Anche riguardo ai danni derivanti a terzi dai beni condominiali, (Tetto, Lastrico solare, ascensore), risponderà in prima richiesta il condominio, custode dei beni ex articolo 2051 del Codice Civile, il quale potrà rivalersi in seconda richiesta, sull’amministratore per violazione contrattuale degli obblighi del mandato.

Responsabilità penale; secondo l’articolo 40 del Codice Penale, impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo. Analizzando tale norma si può rilevare che quando all’amministratore sono dati obblighi specifici dalla legge, a prescindere dalle determinazioni dell’assemblea, egli risponde penalmente in prima persona. In altre parole se dall’azione o dall’omissione dell’amministratore, deriva un evento che lede o mette in pericolo quegli interessi tutelati dalla norma penale, l’amministratore deve subire la sanzione prevista dall’Ordinamento. La responsabilità penale, infatti, è sempre personale, e gli obblighi che da questa derivano fanno capo al soggetto direttamente, a prescindere dalle determinazioni del mandante. Ciò è oltremodo importante per tutte quelle norme speciali che hanno reso obbligatorie precauzioni ed adeguamenti sia per gli impianti tecnologici del fabbricato e precauzioni riguardo alla sicurezza dei luoghi di lavoro Decreto Legislativo n°81/2008.

Responsabilità amministrativa. Quando la violazione delle norme, attuata dall’amministratore non riguarda norme penali, ma norme amministrative, ossia norme attuate al fine di tutelare il funzionamento dello stato, quale Pubblica amministrazione. Anche in questo caso l’amministratore risponde personalmente delle responsabilità che derivano dal suo agire, sanzioni che si realizzano in un versamento di una somma di denaro e interessi a titolo di riparazione di quanto violato. (Sanzioni amministrative da violazione degli obblighi di sostituto d’imposta).

Nell’ambito della gestione condominiale si rappresenta un problema, qualche volta tralasciato dalla dottrina e sul quale non e facile trovare un orientamento costante della giurisprudenza di legittimità e di merito. In pratica, è difficile verificare se il destinatario delle sanzioni amministrative per violazione di norme poste a tutelare la collettività, all’interno del condominio sia l’amministratore o direttamente i condomini, in termini più specifici il problema della responsabilità amministrativa dell’amministratore di condominio. Nel corso degli anni il legislatore ha prodotto in modo continuato una serie di norme mirate a regolare l’aspetto amministrativo della gestione di condominio, ossia, finalizzate alla tutela di interessi generali, ed anche propri del buon funzionamento della pubblica amministrazione, legiferando in modo indiretto, e forse non sempre cosciente, sul condominio e nello specifico sull’amministratore di condominio. La violazione di queste norme come di tutte quelle poste a tutela della collettività prevede una sanzione specifica, la così detta sanzione amministrativa, costituente una somma di denaro, oltre ad eventuali interessi quando previsti. A luce di quanto detto ci si chiede, all’interno del condominio negli edifici, come regolato dalla legislazione vigente, chi è il soggetto passivo della sanzione, ossia chi è responsabile patrimonialmente della sanzione, l’amministratore o i singoli condomini.

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