responsabilità amministratore condominio

Quali responsabilità per l’amministratore di condominio?

1 febbraio 2019

Secondo l’ordinamento giuridico, da ogni atto umano, deriva una conseguenza. Inoltre se l’atto attuato consiste in una violazione delle norme giuridiche, tale conseguenza è detta responsabilità, ossia il dovere giuridico di subire le conseguenze sfavorevoli delle proprie azioni.

L’ufficio dell’amministratore di condominio, conosce tre tipi di responsabilità.

Responsabilità civile; gli atti attuati dall’amministratore possono violare due tipi di norme. Responsabilità contrattuale; può essere violazione del contratto di mandato che lo lega al condominio, avendo lo stesso contravvenuto alle regole che questo gli impone nei confronti del proprio mandante (condominio). Ossia avendo agito senza quelle cautele che il contratto gli impone, avendo violato la diligenza del buon padre di famiglia. In questo caso l’amministratore risponde esclusivamente nei confronti del mandante (condominio) dei danni che sono derivati dalla sua azione o omissione. Responsabilità extracontrattuale; in ogni caso l’amministratore, può violare con il suo agire quella norma posta a tutela dell’intera collettività, ossia quei diritti garantiti dalla Costituzione a tutti i cittadini, ossia quel principio detto in latino del neminem laedere. La responsabilità extracontrattuale non deriva da un contratto preesistente tra l’amministratore ed il condominio (mandato). Ma da una violazione diretta della legge, sanzionata dall’articolo 2043 del Codice Civile, in altre parole, quando l’amministratore, con il suo agire viola quegli interessi fondamentali d’ogni cittadino, regolati e tutelati dall’ordinamento giuridico.

Riguardo all’amministratore di condominio, vi è una differenza fondamentale tra responsabilità contrattuale ed extracontrattuale, infatti, se per la prima l’amministratore risponderà sempre in modo diretto nei confronti del condominio; per la seconda, nei confronti dei terzi in generale, anche quindi degli stessi condomini, risponderà in prima richiesta il condominio, ex articolo 2049 del Codice Civile, il quale in un secondo momento, potrà rifarsi nei confronti dell’amministratore, per responsabilità contrattuale derivante da violazione delle norme sul mandato.

Anche riguardo ai danni derivanti a terzi dai beni condominiali, (Tetto, Lastrico solare, ascensore), risponderà in prima richiesta il condominio, custode dei beni ex articolo 2051 del Codice Civile, il quale potrà rivalersi in seconda richiesta, sull’amministratore per violazione contrattuale degli obblighi del mandato.

Responsabilità penale; secondo l’articolo 40 del Codice Penale, impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo. Analizzando tale norma si può rilevare che quando all’amministratore sono dati obblighi specifici dalla legge, a prescindere dalle determinazioni dell’assemblea, egli risponde penalmente in prima persona. In altre parole se dall’azione o dall’omissione dell’amministratore, deriva un evento che lede o mette in pericolo quegli interessi tutelati dalla norma penale, l’amministratore deve subire la sanzione prevista dall’Ordinamento. La responsabilità penale, infatti, è sempre personale, e gli obblighi che da questa derivano fanno capo al soggetto direttamente, a prescindere dalle determinazioni del mandante. Ciò è oltremodo importante per tutte quelle norme speciali che hanno reso obbligatorie precauzioni ed adeguamenti sia per gli impianti tecnologici del fabbricato e precauzioni riguardo alla sicurezza dei luoghi di lavoro Decreto Legislativo n°81/2008.

Responsabilità amministrativa. Quando la violazione delle norme, attuata dall’amministratore non riguarda norme penali, ma norme amministrative, ossia norme attuate al fine di tutelare il funzionamento dello stato, quale Pubblica amministrazione. Anche in questo caso l’amministratore risponde personalmente delle responsabilità che derivano dal suo agire, sanzioni che si realizzano in un versamento di una somma di denaro e interessi a titolo di riparazione di quanto violato. (Sanzioni amministrative da violazione degli obblighi di sostituto d’imposta).

Recentemente un santenza della giurisprudenza di legittimità, ha ritenuto l’amministratore di condominio “custode” delle parti comuni dell’edificio.

Cassazione – Sezione terza – sentenza 3 luglio – 16 ottobre 2008, n. 25251; secondo cui:” La legge prevede che il condominio debba avere un amministratore. La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio. A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi. In relazione a tali beni l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode. Ciò si verifica in particolare quando ………  l’assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell’interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all’amministratore quante volte, da un lato, l’appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall’altro l’assemblea non affida l’anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore. Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l’amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi legali o regolamentari”.

Alla luce di quanto indicato gli amministratori di condominio devono aumentare le proprie cautele.

 

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