Riforma del condominio 2026 il Parlamento torna a discutere una possibile riforma con il Disegno di legge presentato al Senato dai Senatori Tosato e altri firmatari.
A oltre dieci anni dall’entrata in vigore della Legge 11 dicembre 2012 n. 220, che ha profondamente modificato la disciplina del condominio negli edifici, il Parlamento torna a discutere possibili interventi di aggiornamento della normativa.
Effettivamente si parla sempre più spesso della riforma condominio 2026, con nuove proposte e prospettive di cambiamento.
In questo contesto si inserisce il Disegno di Legge n. 86, presentato al Senato il 24 febbraio 2026 su iniziativa dei senatori Tosato, Stefani, Bergesio, Bizzotto, Cantù, Dreosto e Minasi. La proposta reca nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici.
La proposta (riforma condominio 2026) interviene su diversi aspetti della normativa condominiale. Modifica alcune disposizioni del codice civile e delle relative disposizioni di attuazione, con l’obiettivo dichiarato di superare alcune criticità emerse nell’applicazione della riforma del 2012.
Negli ultimi anni il tema della riforma del condominio è tornato al centro del dibattito parlamentare, anche attraverso diverse proposte legislative presentate in Parlamento. In precedenza era stata presentata un’altra proposta di riforma del condominio, analizzata in questo approfondimento dedicato alla riforma del condominio 2025.
Le principali modifiche previste dalla riforma del condominio 2026
Trasparenza e responsabilità dell’amministratore
Una prima area di intervento riguarda l’articolo 1129 del codice civile, relativo alla nomina, revoca e agli obblighi dell’amministratore di condominio.
Il disegno di legge introduce l’obbligo di pubblicazione dell’estratto conto del conto corrente condominiale, da rendere disponibile ai condomini in un’area riservata entro trenta giorni dalla fine di ogni trimestre. In questo modo si rafforza il principio di trasparenza nella gestione delle risorse comuni.
La proposta introduce inoltre una previsione secondo la quale l’amministratore sarebbe esonerato da responsabilità civili, penali e amministrative qualora dimostri di non avere potuto adempiere ai propri obblighi a causa della morosità dei condomini. Inoltre, l’amministratore deve avere comunque posto in essere tutte le attività previste dalla legge.
Sempre con riferimento alla disciplina dell’incarico, il disegno di legge prevede che il mandato dell’amministratore si rinnovi automaticamente di anno in anno fino a revoca o dimissioni.
Il compenso indicato al momento della nomina si intende confermato anche per gli eventuali rinnovi successivi salvo diversa deliberazione assembleare.
Riduzione delle maggioranze per interventi obbligatori
Il disegno di legge modifica (riforma condominio 2026) l’articolo 1136 del codice civile introducendo una riduzione delle maggioranze assembleari necessarie per approvare interventi obbligatori previsti dalla legge. In particolare, la norma riguarda quelli relativi alla sicurezza degli edifici e degli impianti.
In tali casi le deliberazioni potrebbero essere approvate con il voto favorevole di un terzo degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio.
La previsione mira a superare una delle difficoltà più frequentemente riscontrate nella gestione condominiale. Infatti, spesso risulta impossibile realizzare interventi necessari a causa della difficoltà di raggiungere le maggioranze richieste dalla normativa vigente.
Polizza assicurativa obbligatoria del condominio
Il disegno di legge (riforma condominio 2026) introduce inoltre l’obbligo per il condominio di stipulare una polizza assicurativa con massimale adeguato al valore dell’edificio a copertura dei rischi di perimento totale o parziale dell’edificio. Include anche la responsabilità civile verso terzi.
La previsione si inserisce nel quadro delle misure volte a rafforzare la tutela patrimoniale dei condomini e dei terzi.
Morosità condominiale e responsabilità dell’acquirente
La proposta interviene anche sull’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
In caso di morosità protratta per sei mesi, l’amministratore potrebbe sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata.
Il disegno di legge conferma inoltre la responsabilità solidale dell’acquirente per i contributi relativi all’esercizio in corso e ai due precedenti. Inoltre, prevede che in sede di compravendita l’acquirente acquisisca, tramite il notaio rogante, la dichiarazione dell’amministratore attestante l’eventuale morosità dell’immobile.
Nuovi requisiti per l’attività di amministratore
Tra le modifiche più significative della riforma del condominio 2026 vi è l’intervento sull’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile.
La proposta introduce l’obbligo di certificazione secondo la norma tecnica UNI 10801:2024 per gli amministratori che gestiscono condomini con bilanci superiori a 100.000 euro.
L’obbligo vale anche per chi gestisce edifici con più di cinquanta unità immobiliari.
Viene inoltre eliminata la possibilità che l’amministratore scelto tra i condomini dello stabile possa essere nominato senza i requisiti di formazione e aggiornamento previsti dalla normativa vigente.
Alcune questioni giuridiche che meritano approfondimento
Pur contenendo diversi spunti di interesse, la proposta (riforma condominio 2026) solleva alcune questioni che potranno essere oggetto di riflessione nel corso dell’iter parlamentare.
In primo luogo, la previsione di un rinnovo automatico dell’incarico dell’amministratore fino a revoca o dimissioni modifica in parte l’impianto introdotto dalla riforma del 2012.
Infatti, quella riforma aveva rafforzato il ruolo dell’assemblea attraverso il meccanismo della conferma dell’amministratore.
Un secondo profilo riguarda l’introduzione della certificazione UNI come requisito per l’attività di amministratore in determinate tipologie di condomini.
Trattandosi di standard tecnici elaborati da organismi di normazione privata, la loro trasformazione in requisito legale per l’esercizio dell’attività professionale richiede una valutazione attenta della compatibilità con il quadro normativo vigente.
Infine, la previsione di un esonero di responsabilità dell’amministratore in presenza di morosità dei condomini pone interrogativi circa il rapporto con il sistema civilistico del mandato.
Un’impostazione diversa nel dibattito sulla riforma del condominio
Negli ultimi anni il dibattito sulle possibili riforme del condominio si è spesso concentrato sulla regolazione della professione dell’amministratore.
Le discussioni sono avvenute attraverso ipotesi di registri nazionali o di sistemi di qualificazione professionale.
Il Disegno di legge Tosato (riforma condominio 2026) sembra invece muoversi lungo una prospettiva in parte diversa.
Interviene principalmente su alcuni istituti del diritto civile e su specifiche criticità della gestione condominiale.
Questa impostazione appare più vicina ad un approccio civilistico alla disciplina del condominio, che guarda al funzionamento degli istituti previsti dal codice civile prima ancora che alla regolazione della professione.
Proprio questo tema è stato recentemente evidenziato anche dall’Avv. Gerardo Michele Martino, presidente del Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili (MAPI), nel corso di un suo intervento dedicato al dibattito sulle riforme del settore.
Come sottolineato nell’intervista, il condominio rappresenta innanzitutto un istituto del diritto civile e la sua disciplina non può essere affrontata esclusivamente attraverso interventi sulla figura dell’amministratore.
Pertanto, la questione richiede una riflessione più ampia sull’equilibrio degli strumenti giuridici che regolano la vita condominiale.
In questo senso l’impostazione del disegno di legge Tosato (riforma condominio 2026) appare significativamente diversa da altre proposte legislative presentate negli ultimi anni.
Ad esempio, la proposta Gardini si concentrava maggiormente sugli aspetti ordinamentali e sulla regolazione della professione dell’amministratore.
La posizione del MAPI sulla riforma del condominio 2026
Il Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili guarda con interesse al confronto parlamentare sulla disciplina del condominio (riforma condominio 2026). Ritiene utile ogni riflessione che miri a migliorare il funzionamento degli istituti previsti dal codice civile.
In particolare appare interessante l’impostazione della proposta che prova ad affrontare alcune criticità della gestione condominiale intervenendo sugli strumenti civilistici già esistenti.
Allo stesso tempo il MAPI ritiene opportuno che il dibattito parlamentare approfondisca con attenzione alcuni aspetti della proposta, al fine di garantire coerenza sistematica con il quadro normativo vigente e con i principi generali del diritto civile.
Il MAPI continuerà a seguire con attenzione l’evoluzione dell’iter legislativo della proposta di riforma, contribuendo al confronto con osservazioni e proposte finalizzate al miglioramento della disciplina condominiale.
Redazione Mapi
Domande frequenti sulla riforma del condominio 2026
La riforma del condominio 2026 è una proposta di modifica della disciplina condominiale contenuta nel disegno di legge presentato al Senato nel 2026. Il testo interviene su diverse norme del codice civile riguardanti la gestione condominiale, la responsabilità dell’amministratore, le maggioranze assembleari e alcuni requisiti professionali degli amministratori di condominio.
La proposta di legge introduce alcune modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, tra cui nuove regole sulla trasparenza della gestione condominiale, la riduzione delle maggioranze per gli interventi obbligatori sugli edifici, l’obbligo di polizza assicurativa per il condominio e nuovi requisiti professionali per gli amministratori che gestiscono condomini di grandi dimensioni.
Il disegno di legge prevede nuove disposizioni sulla responsabilità dell’amministratore, sull’obbligo di pubblicazione degli estratti conto condominiali e sull’introduzione di requisiti professionali collegati alla certificazione UNI per gli amministratori che gestiscono condomini con bilanci più rilevanti o con un numero elevato di unità immobiliari.
Le due proposte di riforma si muovono su impostazioni differenti. La proposta Tosato interviene principalmente su alcune norme del codice civile relative al funzionamento del condominio, mentre la proposta Gardini si concentra maggiormente sulla regolazione della professione dell’amministratore e sull’organizzazione del settore.
No. La riforma del condominio 2026 non è ancora legge. Il disegno di legge presentato al Senato è attualmente una proposta normativa che dovrà seguire l’iter parlamentare previsto dalla Costituzione. Il testo dovrà essere esaminato dalle Commissioni competenti e successivamente votato dal Parlamento prima di poter entrare in vigore.
