Ripartizione spese impianto riscaldamento centralizzato. Come avviene?
Ripartizione spese impianto riscaldamento; la Corte di cassazione, Sezione seconda civile, con la sentenza n. 18045 del 1° luglio 2024, ha confermato.
Che, riguardo al condominio negli edifici, i costi del riscaldamento centralizzato, quando è stato installato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere suddivisi in base al consumo reale registrato.
Pertanto, la suddivisione dei costi, effettuata tenendo conto dei valori millesimali delle singole unità abitative, deve considerarsi illegittima in situazioni simili.
La Corte ha ritenuto che la ripartizione dei costi del riscaldamento centralizzato in proporzione ai millesimi di proprietà sia ammessa solo in assenza di sistemi di misurazione del calore fornito.
Che permettano la suddivisione basata sull’effettivo utilizzo.
Il contenzioso nasce da un’impugnazione di delibera condominiale adottata, con cui un condominio aveva deliberato l’installazione di specifici dispositivi di contabilizzazione di calore.
Nonché di ripartire secondo la tabella millesimale il 20% del costo di gestione ed il rimanente 80% secondo i consumi effettivi scaturenti dalle letture, inserendo nella ripartizione anche i condomini distaccatesi dall’impianto.
In effetti, come indica la sentenza, l’articolo 26, comma 5, della Legge n°10 del 1991 si riferisce alle innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e al conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato.
Dove l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del Codice civile.
Con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Di conseguenza, le spese devono essere rapportate al consumo reale registrato, non a costi forfettari.
Si tratta, come indica la sentenza, di un principio fondamentale che trova riscontro anche nell’articolo 1118, comma 4 del Codice civile.
Nella versione successiva alla modifica apportata dalla Legge n. 220 del 2012, e nell’articolo 9, comma 5, del Decreto legislativo 102/2014.
In particolare, l’attuale articolo 1118, comma 4 del Codice civile stabilisce che il condomino distaccato debba: “contribuire al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.”
Pertanto, non è prevista né legittima una liquidazione forfettaria preventiva, ma è necessario conteggiare le spese effettive per tali causali.
Questo criterio, del resto, ritiene la sentenza, si collega anche alla regola generale dell‘articolo 1123 del Codice civile (rimasto immutato anche dopo l’entrata in vigore della legge n. 220/2012).
Che non prevede criteri forfettari ma criteri di contribuzione sempre correlati “al valore della proprietà di ciascuno” (comma 1), “all’uso che ciascuno può farne” (comma 2) e alla concreta “utilità” (comma 3).
In questa prospettiva, sia a livello di legislazione speciale che generale, la sentenza afferma che una ripartizione spese impianto riscaldamento forfettaria fissa del 20% potrebbe ritenersi legittima solo se adottata all’unanimità dai condomini o prevista da un regolamento condominiale contrattuale (cfr. Cass. n. 19893/2011 e Cass. n. 12580/2017).
Altrimenti è da considerarsi illegittima (vedi anche Cass. n. 11970/2017 e Cass. 28051/2018).
Inoltre, la recente giurisprudenza di Cassazione (vedi Cass. n. 28282/2019) ha chiarito che le spese per il riscaldamento centralizzato di un condominio.
Quando è presente un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere suddivise secondo il consumo effettivamente registrato.
Di conseguenza, una suddivisione di tali costi basata sui valori millesimali delle singole unità immobiliari, anche se solo parzialmente, risulta illegittima.
Infatti, la ripartizione spese impianto riscaldamento centralizzato in proporzione ai millesimi di proprietà è consentita solo quando mancano sistemi di misurazione del calore erogato che permettono di distribuirle in base all’utilizzo (vedi Cass. n. 22573/2016 e Cass. n. 19651/2017).
