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Sentenza della Cassazione in materia di condominio!

9 Maggio 2021

La sentenza della Cassazione ha enorme valenza in materia condominiale, specialmente quando la Corte delibera a Sezioni Unite.

A tal proposito, ci si è sempre chiesti; quali delibere di condominio sono nulle, quali annullabili? La delibera che ripartisce le spese condominiali in difformità al dettato normativo è nulla o annullabile?

Una recente sentenza della Cassazione a Sezioni Unite; n°9839 del 14 aprile 2021 ha enunciato il principio di diritto: “In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, de­ducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che  hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni”  e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all’ordine pubblico” o al “buon costume”; al di fuori di tali ipotesi, le delibera­ zioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del rego­lamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’articolo 1137 del Codice Civile”.

Cassazione a Sezioni Unite; n°9839 del 14 aprile 2021: “- «In tema di  deliberazioni  dell’assemblea  condominiale,  sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di  ripartizione  delle  spese  previsti  dalla legge o dalla convenzione, da valere per  il futuro,  trattandosi  di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), Codice civile  e che  è sottratta  al  metodo  maggioritario; sono, invece, meramente  annullabili  le deliberazioni  aventi  ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei  servizi  comuni  adottate  senza  modificare  i criteri generali previsti dalla legge o  dalla  convenzione,  ma  in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari,  che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, secondo comma, Codice civile”.

Per fare chiarezza e rispondere alle domande poste cercando di fornire agli amministratori di condominio un utile vademecum ci affidiamo alla competenza del Dottor Giuseppe Bordoli, formatore Mapi!

Giuseppe Bordoli; consulente legale in materia condominiale. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È coordinatore della nuova collana “Condominio” per un importante gruppo editoriale. È collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore e coautore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. È autore dei volumi, La ripartizione delle spese condominiali e Il supercondominio, collana Fatto & Diritto – diretta da Paolo Cendon È mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.