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Il sindacato e l’amministratore di condominio! Brevi valutazioni!

17 maggio 2020

Il sindacato e l’amministratore di condominio sono realtà compatibili?

Abbiamo avuto notizia degli organi di stampa che sarà convocato un tavolo di concertazione tra le associazioni che rappresentano gli amministratori di condominio promosso da una singola associazione, al quale il Mapi non sarebbe stato ammesso per “conflitto di interesse” poiché :”In virtù delle considerazioni sopra esposte, non sono state invitate le associazioni che nella loro denominazione contengono le parole “Condòmini” o “Proprietari” d’immobili”.

Ora escludere qualcuno per il nome o l’acronimo non sembra una scelta condivisibile, è come affermare che qualcuno che si chiami Pietro debba per forza essere cattolico.

A prescindere dalla logica sarebbe bastato leggere il nostro statuto che letteralmente prescrive: “L’associazione perseguirà la tutela degli interessi economici, professionali e morali degli amministratori di condomini e di immobili. L’associazione perseguirà altresì lo studio di tutte le problematiche inerenti l’amministrazione della proprietà immobiliare e condominiale al fine di fornire sempre maggior tutela e aggiornamento ai propri iscritti”.

Anche perchè in altri tavoli tecnici organizzati dalla medesima associazione eravamo stati serenamente convocati. Ma sembra inutile insistere, di fatto non si può sedere per forza a un tavolo al quale non si è invitati.

In ogni caso senza scomodare la parabola evangelica sembra utile al dibattito rilevare, che da quanto si evince dal proprio sito istituzionale sembra che anche l’associazione organizzatrice dell’evento con inviti limitati, abbia promosso un corso per revisori condominiali, iniziativa questa che ad oggi noi non abbiamo mai avviato, limitando la nostra formazione agli amministrori di condominio, sinceramente non si capisce come la circostanza collimi con quanto indicato nel comunicato stampa di convocazione del tavolo: “Se accettassimo il principio della cointeressenza o dell’interesse marginale e concorrente, non dovremmo chiamare solo il revisore (perché controlla la contabilità del condominio), ma anche l’ingegnere (perché ha il compito di gestire dei lavori di manutenzione condominiale), l’avvocato (perché lo chiamiamo a tutelare e rappresentare gli interessi del condominio) e via discorrendo, fino ad arrivare allo spazzino che viene a ritirare l’immondizia! Tutte queste categorie non hanno titolo a sedere al tavolo di rappresentanza degli amministratori“. O di altra affermazione: “Per la nomina, la formazione e la scelta dei magistrati bisognerebbe prima chiedere il parere alla mafia….”. Affermazione, quest’ultima, che non sembra opportuno commentare.

Adesso che un’associazione presente nell’elencazione del MISE di cui alla Legge 4/2013 non abbia superato la verifica di altra associazione, presente nel medesimo elenco, appare concetto difficile da digerire.

In ogni caso si coglie l’occasione per elaborare alcuni concetti generali.

Ha un senso il sindacato degli amministratori di condominio? Esiste nella realtà condominiale il conflitto d’interessi tra proprietari d’immobili o condomini che dir si voglia e l’amministratore?

Nell’attuale dibattito tra gli addetti ai lavori alcuni lo sostengono. Quindi provo ad articolare una breve valutazione del tema.

Secondo l’enciclopedia on line Treccani, questa è la definizione di sindacato:”Associazione di lavoratori o di datori di lavoro costituita per la tutela di interessi professionali collettivi. Nel linguaggio economico e finanziario, coalizione di imprese”.

La definizione può essere applicata al condominio, sembra di no, il condominio è un semplice ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica, che si occupa della conservazione di beni comuni, dotato di un elemento deliberativo, l’assemblea dei condomini e un elemento esecutivo, l’amministratore.

Ci si chiede, il condominio può mai essere il datore di lavoro dell’amministratore, quindi può immaginarsi un sindacato degli amministratori di condominio?

La domanda è retorica, probabilmente no, l’amministratore è un elemento, anche se non sempre necessario del condominio e non ne è certo un prestatore di lavoro subordinato.

Il rapporto tra assemblea dei condomini e amministratore di condominio è inquadrabile nella fattispecie contrattuale del mandato, mandato a tempo determinato, nel senso che ha un termine di scadenza, dopo il quale si dovrà, procedere a nuova nomina. Il mandato dell’amministratore è da considerarsi con rappresentanza, potendo egli agire in nome e per conto dei condomini e dovendo adempiere il proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia.

L’ ufficio realizza un rapporto di cooperazione nella tutela di alcuni interessi del singolo condomino, interessi peculiari finalizzati all’esercizio di diritti strumentali, diretti alla collettività dei condomini e solo in via indiretta all’interesse del singolo. Da ciò deriva l’autonomia dei poteri di gestione e di indirizzo, svincolata dagli specifici indirizzi del singolo condomino, e anche, il potere esercitato anche in contrasto con le attese di quest’ultimo. Quindi nessun rapporto di dipendenza dai condomini, che non sono datori di lavoro dell’amministratore.

Da ciò deriva un secondo assunto, secondo cui l’attività di amministratore di condominio è un’attività intellettuale, ossia attività dove quantomeno vi è una preminenza del lavoro mentale rispetto a quello fisico.

Elaborata la premessa ci si chiede quali sono i requisiti da possedere per amministrare un condominio?

Preliminarmente bisogna evidenziare che tutti i condomini possono esercitare l’incarico nel proprio fabbricato senza alcun obbligo di formazione né iniziale né periodica, la premessa ci indica che sostanzialmente l’esercizio di amministrazione sia direttamente collegato al diritto della proprietà all’interno del condominio.

Ossia, ogni condomino può amministrare il proprio condominio senza limite, previo consenso dell’assemblea e senza alcun obbligo di formazione, anche in un supercondominio con centinaia di unità immobiliari!

Nella realtà l’attività di amministratore condominiale è un’attività molto complessa che impone competenze multidisciplinari, infatti molti condomini si affidano a soggetti, fisici o giuridici esterni al condominio, pertanto non condomini!

Secondo l’articolo 71 Bis del Codice civile l’amministratore di condominio deve avere alcuni requisiti, tra cui solo per gli esterni, l’obbligo di aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado, di aver partecipato a un corso di formazione iniziale e di aggiornarsi periodicamente.

Tutto qui, ogni altra valutazione è estranea al dettato del Codice civile.

Quindi valutata la consistenza dei requisiti di cui all’articolo 71 Bis del Codice civile, tutte le persone fisiche e anche le società di cui al titolo V del libro V del Codice civile, possono assumere l’incarico.

Ricapitolando l’incarico di amministratore di condominio può essere assunto.

1) Da un condomino dello stabile.

2) Da un professionista, inteso in senso lato, ossia un professionista intellettuale ordinistico o non organizzato in ordini o collegi o anche un imprenditore addirittura da una società di capitale.

Alla luce di quanto riferito individuare delle relazioni sindacali nel mondo condominiale ci sembra assai arduo. Poiché o l’amministratore amministra un solo condominio dove possiede una proprietà, o ne amministra altro/i dove non è proprietario come professionista e non come dipendente dei condomini.

Di fatto a oggi l’attività di amministratore condominiale è un incarico che può esplicitarsi in una serie di rapporti con l’assemblea di natura fiduciaria, ma che nulla sembra aver a che vedere con il rapporto di lavoro subordinato che caratterizza le relazioni sindacali.

Altro problema è come rappresentare chi svolge l’incarico in modo professionale, ossia chi esercita abitualmente l’attività e non è iscritto in ordini o collegi (Avvocati, Ingegneri, Geometri…).

A questa incombenza ha provveduto la Legge 4 2013 che disciplina le professioni non organizzate in ordini o collegi e dà la possibilità a chi esercita tali professioni di organizzarsi in associazioni professionali privatistiche ed è bene ribadire senza alcun vincolo di rappresentanza esclusiva.

Nel senso che chi assume l’incarico di amministratore di condominio professionalmente non avrà alcun obbligo di iscriversi a un’associazione rappresentativa degli amministratori di condominio.

Inoltre, le associazioni regolate dalla Legge 4 2013 hanno natura privatistica sono fondate su base volontaria e la legge non indica assolutamente come debbano chiamarsi.

Questi sono i punti cardine, a parere di chi scrive, sembra arduo che le relazioni sindacali possano applicarsi al condominio, che l’amministratore sia un lavoratore alle dipendenze dei condomini e che nel sistema attuale sia auspicabile un sindacato degli amministratori di condominio.

Avv. Gerardo Michele Martino

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