Spese ascensore in condominio!

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Spese ascensore in condominio! Come si ripartiscono?

La materia è regolata dall’articolo 1124 del Codice Civile.

“Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Un recente orientamento della giurisprudenza di legittimità riguardo alla ripartizione delle spese ascensore in condominio si è così espresso.

“Si ha allora riguardo, nella specie, alla ripartizione delle spese di completa sostituzione dell’impianto di ascensore condominiale. Il costante orientamento interpretativo di questa Corte ha più volte affermato …….che, a differenza dell’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese vanno suddivise secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino), quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’articolo 1124 del Codice Civile.

Stante l’identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex articolo 1124 del Codice Civile e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente.

Deve dirsi che, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune (tant’è che, dopo la legge n. 220 del 2012, esso è espressamente elencato nell’art. 1117 n. 3, c.c.) anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada.

Poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante altresì su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne”.

La sentenza indicata considera l’impianto di ascensore condominiale è comune a tutti i condomini.

Anche a quelli che non hanno immobili all’interno del vano scala condominiale.

Secondo l’orientamento giurisprudenziale l’impianto ascensore serve sempre tutti i condomini anche, solo per accedere ai lastrici solari, alle terrazze e/o ai tetti.

Si rileva, altresì, che i lastrici solari e le terrazze a livello, nei fabbricati non sempre sono comuni a tutti i condomini.

Alcune volte sono di proprietà privata.

In materia esistono indirizzi diversi. Articolo 1123 2° e 3° comma del Codice Civile.

Articolo 1123 2° Comma.

“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

La norma può essere applicata alle spese di gestione impianto ascensore in condominio.

Articolo 1123 3° Comma.

“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità“.

Per le spese ascensore in condominio una cosa sono le spese di manutenzione altra le spese di gestione!

Secondo un recente orientamento giurisprudenziale è da considerarsi nulla la deliberazione dell’assemblea di condominio approvata a maggioranza con cui si stabilisca, per una unità immobiliare adibita ad uso ufficio un aumento forfettario delle spese impianto ascensore condominiale.

Applicando il principio del maggior uso dell’impianto.

Poiché la modifica del criterio legale dettato dall’articolo 1124 del Codice richiede il consenso di tutti i condomini.

Non essendo comunque applicabile alle spese per il funzionamento dell’ascensore il criterio di riparto in base all’uso differenziato previsto dal secondo comma dell’art. 1123 Codice civile.   

Cassazione Seconda Sezione Civile Ordinanza 18 luglio 2023, n. 20888.

Gli amministratori di condominio devono verificare attentamente l’applicazione dei principi di legge!