Spese straordinarie in condominio. Approfondiamo!
Come previsto dall‘articolo 1135 del Codice Civile l’assemblea provvede, tra l’altro, a deliberare le opere di manutenzione straordinaria e le spese straordinarie in condominio.
Le opere di manutenzione straordinaria del condominio sono quelle necessarie per riparare o sostituire parti dell’edificio danneggiate, rinnovarne alcune, o implementare nuove funzionalità che migliorano la propria consistenza o sicurezza.
A differenza della manutenzione ordinaria, quella straordinaria non consiste nella mera conservazione dell’immobile.
Ma in una sua effettiva trasformazione o miglioria, rappresentando così spese straordinarie in condominio.
In virtù di ciò, tali lavori richiedono l’approvazione dell’assemblea condominiale.
La decisione deve essere adottata con la maggioranza qualificata prevista dallo stesso articolo 1136 del Codice Civile.
Ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
È fondamentale che ogni condomino sia informato in modo preciso e dettagliato riguardo i lavori proposti.
Una volta che l’assemblea ha deliberato le spese straordinarie in condominio, sarà compito dell’amministratore gestire le opere.
I condòmini saranno chiamati a contribuire alle spese condominiali in proporzione ai millesimi di proprietà, a meno che non si tratti di opere che riguardano parti comuni a uso esclusivo solo di una parte dei condomini.
In quel caso le spese straordinarie in condominio saranno ripartite secondo i principi del condominio parziale.
È sempre consigliabile, affinché non sorgano controversie, predisporre un regolare capitolato che definisca in modo chiaro e preciso i lavori da eseguire, i tempi e i modi di realizzazione, nonché le modalità di pagamento delle spese straordinarie in condominio.
Ci si chiede, in ambito condominiale qual è la differenza tra lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria?
Il legislatore del Codice Civile non ci da una risposta.
Ne è possibile rifarsi alle indicazioni del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, perché le definizioni sono di carattere tecnico, non pensate per le spese straordinarie in condominio.
Come spesso è accaduto in passato dobbiamo fare ricorso alla supplenza giurisprudenziale.
A pronunciamenti della giurisprudenza di legittimità che abbiano, anche se indirettamente, risposto alla domanda.
Per la sentenza della Cassazione Sezione II Civile del 25/05/2016 n°10865; la differenza è data dalla scriminante economica, ossia quando il costo delle opere è alto siamo in presenza di interventi di manutenzione straordinaria.
Il costo dell’intervento, che se esulando dalle normali spese di gestione, fa sì che si parli di manutenzione straordinaria.
Ossia di spese straordinarie in condominio.
Ci si chiede ulteriormente, in caso d’interventi di manutenzione straordinaria, quando nasce l’obbligo per il condomino di provvedere alle spese straordinarie in condominio?
Nel silenzio del legislatore, si rileva come la giurisprudenza di legittimità ritenga, con consolidato indirizzo, che la delibera condominiale disponente l’esecuzione degli interventi assuma valore costitutivo dell’obbligazione in capo a ogni singolo condomino.
Nel senso che legittima l’obbligo del condomino a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, secondo le indicazioni dell’articolo 1123 del codice civile.
Cassazione civile sezione II – 10 settembre 2020 N°18793.
“La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria”.
Da ultimo; Cassazione civile sezione II – 4 aprile 2025 N°8995.
Nell’Ordinanza la Suprema Corte ha ribadito che l’approvazione assembleare delle spese per lavori straordinari ha valore costitutivo dell’obbligazione di contribuzione da parte dei condomini.
La ripartizione delle spese, basata sulle tabelle millesimali, è puramente dichiarativa e non incide sull’obbligo di pagamento.
