多重債務者

Studio del Mapi alla luce delle nuove norme sempre più difficile impugnare una delibera condominiale

1 marzo 2014

La Legge n. 220/2012 prevede, con il nuovo testo dell’articolo 1137 del Codice Civile, che, ogni condomino (assente, dissenziente o astenuto) «può adire l’Autorità Giudiziaria», per chiederne l’annullamento della delibera nel termine di trenta giorni, che, decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, senza alcun riferimento al termine ricorso, a differenza di quanto fatto in precedenza. Secondo le nuove norme le impugnazioni delle delibere dell’assemblea condominiale, in concreta applicazione della regola generale di cui all’articolo 163 del Codice di procedura civile, dovranno  essere avviate mediante atto di citazione, in ogni caso.  Principio già confermato da alcune recenti Sentenze di merito. La modifica rappresenta un passo indietro rispetto al passato, perché, l’atto di citazione è uno strumento inidoneo ad avviare il procedimento tipico, che, si instaura con l’impugnazione di delibera condominiale. L’assunto è giustificato dal termine breve di decadenza, concesso dall’articolo 1137 del Codice Civile, 30 giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Mentre con il regime precedente il termine di 30 giorni si interrompeva con il deposito del ricorso in cancelleria. Solo all’esito della fissazione dell’Udienza si sarebbe dovuto notificare il tutto a controparte. Con il sistema attuale nel medesimo breve termine bisognerà attivarsi affinchè controparte sia resa edotta dell’atto di citazione. Limitando ancora i tempi concessi al dissenziente per valutare e organizzare il da farsi. Rendendo la procedura più difficile e di fatto scoraggiando il ricorso alla medesima, anche in presenza di deliberazioni gravemente lesive dei diritti dei condomini. Ma vi è di più, con l’approvazione del Decreto Legge n. 69 del 2013, convertito con la Legge 9 agosto 2013, n.98, la mediazione ritorna in condominio. Nel senso, che, prima di avviare una giudizio in materia condominiale si dovrà esperire il tentativo obbligatorio di mediazione innanzi a ad un organismo abilitato. Al procedimento di mediazione sarà legittimato a partecipare l’amministratore, previa deliberazione assembleare da assumere con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.La normativa dovrà applicarsi anche all’articolo 1137 del Codice Civile. Quindi ogni condomino che vorrà impugnare una delibera condominiale, ritenendola lesiva dei suoi diritti dovrà esperire prima di adire l’Autorità Giudiziaria un preventivo tentativo di mediazione della controversia. Qui sorgono ulteriori difficoltà per il malcapitato condomino desideroso di tutela giursdizionale. Perchè nel famigerato termine di 30 giorni dovrà tentare la mediazione e poi attiavarsi celermente per noticare l’atto di citazione al condominio. Ci riuscirà? Vi è da dire che la norma ha delle implicazioni estremamente ostative al ricorso alla Giustizia. Secondo un principio di logica la presentazione della domanda presso l’organismo abilitato dovrebbe sospendere il decorso del termine di trenta giorni previsto dalla norma. Ma, qui si nascondono ulteriori insidie, perchè secondo l’articolo 5, 6° comma del Decreto Legislativo n°28/2010, che regola la mediazione, il termine di 30 giorni si interrompe, non nel momento del deposito della domanda presso l’organiso di mediazione, ma “dal momento della comunicazione alle altre parti” e se la mediazione fallisce “la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’articolo 11 (in cui si certifica il fallimento del tentativo)presso la segreteria dell’organismo”. Quindi, ricapitolando, il termine di trenta giorni si interromperà quando il condominio avrà notizia, a mezzo di comunicazione fatta dall’organismo, che, la controparte ha avviato il procedimento. Secondo l’articolo 8 del medimo testo di Legge: “La domanda e la data del primo incontro sono comunicate all’altra parte con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione, anche a cura della parte istante”. Quindi in trenta giorni il malcapitato condomino, ove ritenesse, che, una delibera leda i suoi diritti. Dovrà, preventivamente consultare un Avvocato, verficare la legittimità delle proprie contestazioni, avviare il tentativo di conciliazione, assicurarsi che controparte abbia notizia del procedimeto avviato e sperare nella prima sospensione del termine di 30 giorni. Ove la mediazione non abbia successo nei giorni rimaneti dovrà nuovamente consultare un Avvocato per avviare un’azione giudiziale, e nel contempo, sempre nel medesimo termine notificare a controparte un atto di citazione in Giudizio. Una vera corsa ad ostacoli, che avrà un solo fine, scoraggiare l’accesso alla Giustizia del malcapitato condomino, che, ove possibile, da un’analisi costi benefici, potrà preferire sottostare alla delibera ritenuta illegittima, più che sottoporsi all’estenuante tour de force, qui raccontato. Con buona pace dello Stato di diritto.