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Condominio Parziale! Cosa è e come si gestisce?

9 Ottobre 2007

L’Istituto del condominio parziale crea molti dubbi interpretativi.

I presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a tutti i condomini vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti d’uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza e per l’uso ovvero sono destinati all’uso ed al servizio, non di tutto l’edificio ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, ricavandosi dall’articolo 1123 comma 3° del Codice Civile, che le cose, i servizi, gli impianti non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti.

Oggetto di continua discussione ed affrontato più volte dalla Suprema Corte di Cassazione il condominio parziale, ossìa a quella parte del fabbricato che attribuisce solo ad alcuni condomini la contitolarità di cose, impianti o servizi elencati dall’art. 1117 c.c., collegati strumentalmente solo ad alcuni piani(o porzioni di piano) dell’edificio, e quindi destinati all’uso o servizio esclusivo dei medesimi.

Il condominio parziale rappresenta pertanto un “limite” al riconoscimento del diritto del condomino, poiché ridisegna i rapporti tra unità immobiliari e parti comuni, conferendo la proprietà dei beni comuni a tutti i condomini soltanto quando tali beni sono materialmente e funzionalmente collegati alla generalità delle unità abitative comprese nell’edificio condominiale. Il riconoscimento dell’istituto ivi trattato presupporrebbe il superamento dell’interpretazione tradizionale, secondo la quale dall’art. 1117 c.c. discenderebbe una presunzione legale di comunione di beni e servizi, superabile solo in virtù di ciò che “risulta dal titolo”.

Un’interpretazione che escluderebbe certamente l’esistenza di un eventuale condominio parziale, e quindi di beni comuni non appartenenti alla totalità dei condomini, bensì solo ad alcuni di essi.

L’applicazione dell’articolo 1117 vale solo per quei beni, destinati per il collegamento funzionale e strutturale a servire l’intero edificio. Ciò vuol dire che la destinazione parziale esclude fin dall’inizio che quel bene rientri tra i beni comuni.

All’interno di un condominio vi sono più condomini o comunioni parziali.

La Suprema Corte, però, con sent. n. 8233 dell’11 agosto 1990 e successivamente con sent. n. 1255 del 2 febbraio 1995 ha sostenuto che, pur sussistendo una presunzione legale di comunione, e quindi una contitolarità di beni, servizi ed impianti previsti ed elencati dall’ art. 1117 c.c., essa può essere vinta allorché la cosa comune, per oggettive caratteristiche funzionali e strutturali, serve al godimento di una sola parte dell’immobile e non al fabbricato nel suo complesso.

Decade così completamente la concezione unitaria dell’edificio rispondente all’interesse collettivo di tutti i condomini, evidenziandosi l’utilizzazione effettiva o la possibilità di utilizzazione in concreto dei beni comuni da parte solo di alcuni. La Suprema Corte, altresì, ha chiarito che l’articolo 1117 del Codice civile può essere invocato solo in relazione alle cose destinate a servire l’intero edificio condominiale: beni comuni, a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base al titolo (che può essere costituito dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto).

Un recente intervento della giurisprudenza di legittimità ha analizzato approfonditamente l’istituto. Corte di cassazione sezione II civile; Sentenza n°4127 del 02 marzo 2016:” il  fatto  che  un bene, rientrante tra quelli  di  cui  all’art.  1117, appartenga solo ad alcuni condomini non modifica, nella sua essenza, la relazione  funzionale tra il bene,  che  è pur sempre destinato ad un uso collettivo (ancorché limitato) e le singole unità immobiliari oggetto di proprietà esclusiva: in  tal  caso,  infatti,  deve presumersi che la proprietà comune serva quelle individuali, né più né meno  come  il bene  condominiale serve le  proprietà  di  tutti  i  condomini…… il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione  dei  rapporti  gestori  interni   alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del  giorno  dell’assemblea  vi  siano  argomenti che  interessino  la  comunione  di  determinati  beni   o servizi   limitati   soltanto   ad   alcuni   condomini,  il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo,  debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai  condomini  direttamente  interessati”.

La pronuncia chiarisce due aspetti, innanzitutto si valuta come la parziarietà del bene non ne intacchi la sua funzione e gestione condominiale, anche se riservata a un numero limitato di condomini, inoltre si evidenzia che la gestione anche assembleare del bene debba essere limitata esclusivamente ai condomini che ne sono comproprietari, i quali parteciperanno alle assemblee e si accolleranno integralmente le relative spese.

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