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Il Superbonus 110% cosa è e come applicarlo in condominio?

11 Aprile 2021

Superbonus 110% come beneficiarne in condominio!

Sconto in fattura e cessione del credito quali novità per amministratore e condomini?

Il Decreto Legge 19 maggio 2020, n. 34;  Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché’ di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, convertito con modificazioni dalla Legge 17 luglio 2020, n° 77, anche detto Decreto Rilancio, ha introdotto nuove disposizioni in riferimento alla detrazione fiscale delle spese effettuate dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, sostenute per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, antisismica, installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, incentivo così detto Superbonus 110%.

Il Superbonus consta di due tipologie di interventi: il Super Ecobonus per lavori di efficientamento energetico; il Super Sismabonus per lavori di adeguamento antisismico.

L’incentivo consiste in una detrazione del 110% che si applica sulle spese  documentate  e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali e, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, in quattro quote annuali di pari importo, individuando le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto di beneficio, l’ambito soggettivo di applicazione dell’agevolazione nonché gli adempimenti da portare a termine per beneficiare della medesima.

Per usufruire Super Ecobonus è necessario almeno un intervento detto “trainante”. Gli interventi trainanti sono l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio, la sostituzione degli impianti termici con impianti centralizzati.

Eseguito almeno uno degli interventi trainanti, il beneficiario può effettuare anche gli interventi cosiddetti “trainati”, quali la sostituzione degli infissi, le schermature solari, l’installazione di impianti fotovoltaici, dei sistemi di accumulo, delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, degli impianti di domotica, l’eliminazione delle barriere architettoniche per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità e per le persone con età superiore ai 65 anni, e molto altro. L’insieme degli interventi deve comportare un miglioramento minimo di almeno due classi energetiche dell’edificio.

Il Decreto introduce la facoltà di optare, in luogo della detrazione, per un contributo anticipato sotto forma di sconto dal fornitore dei beni o servizi “sconto in fattura” o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

Per interventi sulle parti comuni degli edifici, non è necessario che il condominio nel suo complesso opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito. Mentre alcuni condomini possono scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, altri possono optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

L’opzione sconto in fattura e/o cessione del credito ai sensi dell’articolo 121 del Decreto Rilancio può essere scelta da soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi, oltre a quelli sopra indicati di: recupero del patrimonio edilizio; efficienza energetica; adozione di misure antisismiche; recupero o restauro della facciata degli edifici; installazione di impianti fotovoltaici; installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

Possono beneficiare dell’opportunità tra gli altri, i condomini e le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari. Per questi, il Superbonus 110% si applica limitatamente agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Il Decreto Legge 14 agosto 2020, n. 104. Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia, con entrata in vigore 15/08/2020, articolo 63, ha previsto che le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al Superbonus 110% sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

La Legge 13 ottobre 2020 n. 126, che ha convertito con modificazioni il Decreto, ne ha modificato l’articolo 63 ecco il nuovo testo:”All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, e’ inserito il seguente: «9-bis. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo, e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonche’ l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio».

È inoltre possibile per l’assemblea condominiale, con il medesimo quorum deliberare l’accollo dell’intera spesa a uno o più condomini, purchè questi lo consentano.

Alla luce della nuova disposizione legislativa sembrerebbe che anche le minoranze condominiali, a discapito delle maggioranze millesimali, potrebbero deliberare lavori di notevole entità, se tra quelli agevolati con il Superbonus 110%.

Non sempre è così innanzitutto la nuova norma sembrerebbe contrastare con quanto prescritto dal 4° comma dell’articolo 1136 del Codice Civile secondo cui le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità……, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo (Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

Inoltre la Giurisprudenza di legittimità ha chiarito da tempo il principio maggioritario- Cassazione Civile Sezione II – Sentenza n°6625 del 05/04/2004:” Non è, infatti, sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno di un terzo del valore, ma è necessario altresì che coloro che abbiano votato contro l’approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo relativamente al numero dei votanti a favore, ma anche relativamente al valore del bene da essi rappresentato”.

Secondo quanto previsto dalla nuova legge di bilancio in tema di Superbonus, l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa della responsabilità civile con massimale adeguato al numero delle attestazioni / asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni / asseverazioni, si considera rispettato qualora i soggetti in esame abbiano già sottoscritto una polizza assicurativa per danni derivanti dall’attività professionale ai sensi dell’art. 5, DPR n. 137/2012, purché questa:

  • non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione e preveda un massimale non inferiore a € 500.000, specifico per il rischio di asseverazione, da integrare a cura del professionista ove si renda necessario;
  • garantisca, un’ultrattività pari ad almeno 5 anni in caso di cessazione dell’attività e una retroattività pari anch’essa ad almeno 5 anni a garanzia delle asseverazioni effettuate negli anni precedenti.

In alternativa il professionista potrà sottoscrivere una polizza assicurativa dedicata alle attestazioni / asseverazioni con un massimale adeguato al numero e agli importi degli interventi oggetto di attestazione / asseverazione e, comunque, non inferiore a €.500.000, senza interferire con la polizza della responsabilità civile.

Pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate la pagina di indirizzo relativa al Superbonu110%.  Con molte indicazioni utili per gli amministratori di condominio.

Anche il Mef Ministero dell’Economia e Finanze ha pubblicato sul proprio sito istituzionale una pagina di indirizzo con molti documenti utili per beneficiare dell’agevolazione.

Il Governo Italiano nel propio sito istituzionale ha dedicato una larga pagina di approfondimenti al Superbonus 110%!

La direzione regionale delle Entrate della Lombardia (interpello 904-334/2021) su un tema molto delicato, ha dichiarato che la spesa relativa al compenso per i servizi prestati dal general contractor, come costi organizzativi e di coordinamento delle attività affidategli dal condominio committente, non può essere oggetto di detrazione da parte dei condòmini in relazione al superbonus.

Dovendosi ritenere agevolabili soltanto le voci di spesa strettamente relative agli interventi eseguiti ed ammissibili al Superbonus, in linea con quanto previsto dal Decreto Legge 34 del 2020 e quanto chiarito dalla Circolare Agenzia delle Entrate n. 24 del 2020.

La figura del General Contractor, tipica degli appalti pubblici, ha trovato recentemente spazio nell’ambito del superbonus del 110 per cento, soprattutto per i lavori in condominio.

Anche il compenso straordinario dell’amministratore di condominio non rientra in detrazione, non può essere oggetto dello sconto in fattura, né di cessione.

ENEA ha attivato sul propro sito istituzionale il servizio online Virgilio, un assistente virtuale che si avvarrà  dell’intelligenza artificiale per rispondere in tempo reale ai quesiti sulle detrazioni fiscali relative agli interventi di efficienza energetica negli edifici (Ecobonus, Superbonus e Bonus Casa).

Pensato per facilitare l’accesso alle misure e l’invio all’ENEA dei dati richiesti per legge, gli esperti consigliano di inserire in chat messaggi sintetici e inerenti al quesito per ottenere risposte strutturate e coerenti.

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Oltre al servizio Virgilio ENEA ha reso disponibile a tutti un servizio di consulenza tecnica e procedurale che si occupa degli aspetti normativi e regolatori. Della procedura.

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