L’assemblea condominiale è il luogo nel quale si forma la volontà collettiva del condominio.
È attraverso l’assemblea che i condomini approvano il rendiconto e il preventivo, decidono sugli interventi sulle parti comuni, nominano o revocano l’amministratore e assumono le altre deliberazioni attribuite dalla legge alla loro competenza.
La validità delle decisioni non dipende però soltanto dal risultato finale della votazione.
La convocazione deve essere corretta, gli aventi diritto devono poter partecipare, l’assemblea deve essere regolarmente costituita, la proposta deve essere approvata con la maggioranza prevista per quella specifica materia e il contenuto della decisione deve risultare dal verbale.
Questa pagina costituisce la guida generale MAPI al procedimento assembleare. Gli aspetti che richiedono un approfondimento autonomo — convocazione, verbale, partecipazione online e assemblea mista — sono trattati nelle rispettive pagine specialistiche.
Approfondisci le singole fasi dell’assemblea condominiale
Per termini e modalità dell’avviso consulta la convocazione dell’assemblea condominiale. Per la documentazione della riunione consulta il verbale dell’assemblea condominiale. MAPI dedica inoltre approfondimenti specifici all’ assemblea condominiale online e all’ assemblea condominiale mista.
Chi convoca l’assemblea condominiale
Nella gestione ordinaria la convocazione compete all’amministratore.
L’articolo 66 disp. att. c.c. disciplina però anche l’ipotesi nella quale almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio chiedano la convocazione di un’assemblea straordinaria. Trascorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, gli stessi condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
Quando manca l’amministratore, ciascun condomino può inoltre assumere l’iniziativa prevista dalla norma.
L’assemblea viene normalmente convocata almeno una volta all’anno per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 c.c., ma può essere riunita anche in via straordinaria quando le esigenze della gestione lo richiedono.
Le modalità, i termini e il contenuto dell’avviso sono approfonditi nella pagina dedicata alla convocazione dell’assemblea condominiale.
Prima dell’assemblea: preparare documenti e decisioni
Una riunione efficace comincia prima che i condomini si siedano al tavolo.
L’amministratore dovrebbe arrivare all’assemblea con la documentazione necessaria per affrontare concretamente i punti all’ordine del giorno: rendiconti e preventivi, eventuali offerte delle imprese, relazioni tecniche, prospetti di riparto e ogni altro documento necessario a comprendere la decisione proposta.
La documentazione deve essere coerente con l’ordine del giorno.
Una discussione priva degli elementi necessari tende infatti a produrre decisioni poco precise, rinvii oppure contestazioni successive.
Preparare la riunione significa anche verificare l’elenco degli aventi diritto, le quote millesimali applicabili e le eventuali deleghe.
Costituzione dell’assemblea e verifica delle presenze
All’apertura della riunione deve essere accertato chi partecipa personalmente e chi è rappresentato.
L’articolo 1136 c.c. costruisce infatti il sistema assembleare attraverso un doppio parametro: numero dei partecipanti e valore dell’edificio.
Non basta quindi contare le persone presenti.
Occorre conoscere anche il valore millesimale rappresentato, perché sia la costituzione dell’assemblea sia la validità delle successive deliberazioni dipendono dai quorum stabiliti dalla legge.
È inoltre importante registrare eventuali ingressi o uscite durante la riunione. Il numero dei presenti può cambiare e una variazione avvenuta prima di una votazione può modificare il calcolo della maggioranza.
Prima e seconda convocazione
L’articolo 1136 distingue nettamente prima e seconda convocazione.
In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’intero edificio.
La seconda convocazione opera con quorum costitutivi inferiori.
Non è però corretto trasformare questa distinzione nell’idea che in seconda convocazione qualsiasi decisione possa essere assunta con una maggioranza ridotta.
Il Codice civile prevede maggioranze differenti in relazione all’oggetto della deliberazione. Per alcune materie richiama quorum più elevati, indipendentemente dal fatto che si tratti della seconda convocazione.
Prima di porre una proposta in votazione occorre quindi individuare la specifica disposizione applicabile.
Le deleghe
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche tramite rappresentante, nel rispetto dell’articolo 67 disp. att. c.c.
La delega deve essere scritta.
Nei condomìni con più di venti partecipanti il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. La delega non può inoltre essere conferita all’amministratore.
Questi limiti devono essere controllati prima di utilizzare le quote del rappresentato nel calcolo dei quorum.
Per gli aspetti pratici relativi alla redazione può essere consultata la guida di Avvocato Condominiale Online sulla delega per l’assemblea condominiale.
Presidente e segretario
Nella prassi assembleare vengono normalmente individuati un presidente e un segretario.
Il presidente organizza lo svolgimento della riunione e le votazioni, mentre il segretario cura la redazione materiale del verbale.
È però necessario non trasformare la prassi in una regola normativa inesistente.
Per l’assemblea ordinaria in presenza il Codice civile non contiene una disciplina generale dettagliata di queste due figure paragonabile a quella prevista specificamente dall’articolo 66 per il verbale della riunione in videoconferenza.
Rimane comunque buona pratica individuare con chiarezza chi dirige i lavori e chi redige il documento assembleare.
L’ordine del giorno delimita le decisioni
L’avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno.
La sua funzione non è puramente formale.
Il condomino deve poter conoscere in anticipo gli argomenti sui quali sarà chiamato a discutere e deliberare, così da decidere se partecipare e con quale preparazione.
Durante la riunione possono naturalmente emergere osservazioni e temi collegati alla gestione condominiale, ma ciò non significa che sia prudente assumere deliberazioni su materie estranee a quelle indicate nella convocazione.
Il punto da votare dovrebbe essere formulato in modo comprensibile e coerente con quanto annunciato nell’avviso.
Come condurre la discussione
Una buona conduzione deve trovare un equilibrio tra diritto di partecipazione e necessità di arrivare a decisioni comprensibili.
L’amministratore mette a disposizione dell’assemblea gli elementi tecnici e contabili necessari, ma la decisione resta dei condomini quando la materia rientra nelle competenze assembleari.
Prima della votazione dovrebbe essere chiaro quale proposta viene sottoposta ai partecipanti.
Questo passaggio è spesso più importante della durata della discussione: una delibera nasce da una proposta determinata, non da un generico confronto tra opinioni.
Quando esistono più alternative — per esempio preventivi diversi — è opportuno chiarire quale di esse venga posta in votazione e con quali condizioni economiche o operative.
Quorum deliberativi: non esiste una maggioranza unica
Uno degli errori più frequenti consiste nel cercare una sola “maggioranza dell’assemblea”.
L’articolo 1136 contiene la disciplina generale, ma numerose disposizioni del Codice civile prevedono quorum specifici in funzione dell’argomento.
La maggioranza necessaria per una normale decisione di gestione non coincide necessariamente con quella richiesta per la nomina dell’amministratore, per determinate innovazioni o per altre decisioni alle quali il legislatore attribuisce particolare rilevanza.
L’amministratore deve quindi verificare il quorum applicabile prima della votazione.
Solo così il risultato può essere confrontato correttamente con il requisito normativo.
Come documentare il voto
Al termine della discussione occorre poter stabilire chi ha votato a favore, chi contro e chi si è astenuto, insieme ai relativi valori millesimali necessari per verificare la maggioranza.
Una formula come “approvato a maggioranza”, se non accompagnata da dati che permettano di ricostruire il risultato, può rendere difficile verificare successivamente la regolarità della decisione.
Non è necessario appesantire il procedimento con formalismi inutili.
È però essenziale che il verbale permetta di comprendere come si sia formata la volontà dell’assemblea.
La disciplina specifica della documentazione è approfondita nella pagina MAPI sul verbale dell’assemblea condominiale.
Assemblea condominiale ordinaria e straordinaria
La distinzione tra assemblea ordinaria e straordinaria riguarda principalmente l’occasione e l’oggetto della convocazione, non la creazione di due procedimenti completamente differenti.
L’assemblea ordinaria viene normalmente convocata annualmente per gli adempimenti della gestione periodica indicati dall’articolo 1135.
Una riunione straordinaria può invece rendersi necessaria in qualsiasi momento per affrontare lavori, problemi urgenti, decisioni tecniche, contenziosi o altre questioni che richiedano il coinvolgimento dei condomini.
In entrambi i casi rimangono applicabili le regole sulla convocazione, sulla costituzione, sulle maggioranze e sulla verbalizzazione.
Assemblea condominiale online
La partecipazione può avvenire anche in videoconferenza secondo quanto previsto dall’articolo 66 disp. att. c.c.
Quando il regolamento non contiene una previsione specifica, la norma richiede il previo consenso della maggioranza dei condomini.
L’avviso deve inoltre indicare la piattaforma elettronica e l’ora della riunione.
Poiché questi aspetti hanno una disciplina specifica, sono trattati nella guida MAPI sull’assemblea condominiale online.
Assemblea condominiale mista
Diversa è la riunione nella quale alcuni partecipanti sono presenti fisicamente mentre altri intervengono da remoto.
Il legislatore non ha predisposto una disciplina autonoma completa del formato ibrido.
Per questo occorre distinguere il testo dell’articolo 66 dalle cautele organizzative necessarie a garantire una reale parità di partecipazione.
Il tema è approfondito nella pagina MAPI sull’assemblea condominiale mista.
Dopo l’assemblea condominiale: eseguire le deliberazioni
L’attività assembleare non termina con l’ultima votazione.
L’articolo 1130 attribuisce all’amministratore il compito di eseguire le deliberazioni dell’assemblea.
Una decisione formulata in modo preciso facilita quindi anche il lavoro successivo.
Se vengono approvati lavori, incarichi o spese, il verbale dovrebbe permettere di comprendere senza ambiguità cosa l’amministratore sia stato autorizzato o incaricato di fare.
La fase di esecuzione rappresenta il collegamento tra il procedimento assembleare e la normale amministrazione del condominio.
Errori che rendono più fragile la gestione dell’assemblea condominiale
Molti problemi nascono non da questioni giuridiche particolarmente complesse, ma da una concatenazione di imprecisioni.
Una convocazione generica, documenti insufficienti, deleghe non controllate, una proposta formulata male e una votazione verbalizzata in modo approssimativo possono rendere difficile ricostruire ciò che l’assemblea abbia realmente deciso.
Non significa che ogni errore produca automaticamente l’invalidità della deliberazione.
Significa piuttosto che una corretta organizzazione serve a prevenire il contenzioso e, soprattutto, a rendere concretamente eseguibili le decisioni.
Chi deve valutare una deliberazione già adottata può consultare anche l’approfondimento di Avvocato Condominiale Online su come impugnare una delibera condominiale.
Il ruolo dell’amministratore nell’assemblea condominiale
L’amministratore svolge una funzione tecnica e organizzativa centrale, ma non coincide con l’assemblea.
Prepara la documentazione, fornisce chiarimenti, mette a disposizione i dati della gestione e, una volta approvate le decisioni, provvede alla loro esecuzione nell’ambito delle proprie attribuzioni.
La capacità professionale consiste anche nel mantenere distinta la propria funzione dalla volontà dei condomini.
Guidare correttamente una riunione significa consentire ai partecipanti di decidere sulla base di informazioni chiare, non sostituirsi a loro nella decisione.
Una procedura composta da fasi collegate
Convocazione, costituzione, discussione, voto e verbalizzazione non sono attività indipendenti.
Ciascuna condiziona quella successiva.
Una buona gestione dell’assemblea condominiale deriva quindi dalla capacità di considerare l’intero procedimento, verificando per ogni fase la regola applicabile e documentando con precisione le decisioni assunte.
Questa pagina costituisce il punto di riferimento generale del cluster MAPI. Per i singoli aspetti restano disponibili le guide sulla convocazione, sul verbale, sull’assemblea online e sull’assemblea mista.
Questi argomenti fanno inoltre parte delle competenze affrontate nel corso per amministratore di condominio MAPI.
Fonti ufficiali
- Codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n. 262 — in particolare artt. 1130, 1135, 1136 e 1137.
- R.D. 30 marzo 1942, n. 318 – Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie — in particolare artt. 66 e 67 disp. att. c.c.
Contenuto informativo verificato e aggiornato al 20 settembre 2026 sulla base delle fonti normative istituzionali collegate. Le maggioranze e le regole concretamente applicabili dipendono dall’oggetto della deliberazione, dal regolamento condominiale e dalle circostanze della singola assemblea. Il testo non sostituisce la valutazione giuridica del caso concreto
Revisione e supervisione editoriale: CESI – Centro Studi Immobiliari
