Perché la riforma condominio è tornata al centro del dibattito
La riforma condominio è tornata al centro del dibattito perché il condominio non è un tema marginale o per soli addetti ai lavori.
Riguarda la gestione di una parte enorme del patrimonio immobiliare italiano, incide sulla trasparenza delle spese, sulla qualità della manutenzione, sulla sicurezza degli edifici e sul rapporto fiduciario tra amministratore e condòmini.
Quando oggi il Parlamento torna a discutere di amministratori, requisiti, registri, lauree o certificazioni, in realtà non sta affrontando solo una questione di categoria, ma un punto molto concreto della vita civile del Paese. Il problema vero è capire in quale direzione si stia muovendo questa nuova fase della riforma condominio.
Un primo dato va chiarito subito. La materia non parte da zero e non si trova in un vuoto normativo. Il sistema vigente è già il risultato di una stratificazione precisa: la Legge n. 220 del 2012, la Legge n. 4 del 2013 e il DM n.140 del 2014.
Perciò, parlare oggi di riforma condominio come se mancasse del tutto una disciplina sarebbe sbagliato. La questione, semmai, è se le regole già introdotte siano state rese davvero effettive, verificabili e coerenti nella pratica quotidiana. Ed è proprio su questo punto che il dibattito più recente si divide.
Prima del 2012: il condominio come istituto di diritto civile
Prima della riforma del 2012, il condominio era già regolato dal codice civile e dalle disposizioni di attuazione. Questo significa che il 2012 non ha creato il condominio, ma ha inciso su un istituto che esisteva già ed era già chiaramente collocato nell’area del diritto civile.
Il rapporto tra amministratore, assemblea e condòmini nasceva e resta, per struttura, dentro una logica privatistica e fiduciaria.
Questo dato è importante perché tutta la discussione successiva — su registri, elenchi, lauree e certificazioni — deve fare i conti con quella matrice originaria.
L’amministratore di condominio, infatti, non nasce come figura pubblicistica.
La sua legittimazione non deriva da un ordine professionale o da un potere amministrativo centrale, ma da un rapporto con l’assemblea e con il condominio.
È per questo che ogni nuova proposta di riforma condominio andrebbe valutata anche per un altro profilo: non solo per ciò che aggiunge, ma per quanto modifica, direttamente o indirettamente, la natura civilistica della funzione.
La legge n. 220 del 2012: il vero spartiacque della riforma condominio
La legge 11 dicembre 2012, n. 220, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 17 dicembre 2012 ed entrata in vigore il 18 giugno 2013, è il vero spartiacque della riforma condominio moderna.
Con essa il legislatore è intervenuto in modo organico sulla disciplina del condominio negli edifici, modificando l’assetto di numerose norme del codice civile e delle relative disposizioni di attuazione.
È da questa riforma che discende il quadro attuale dei requisiti dell’amministratore, dei doveri di trasparenza e degli strumenti di gestione e controllo.
Questo punto va tenuto fermo, perché ancora oggi molte proposte legislative sembrano muoversi come se il problema principale fosse creare un sistema ex novo.
In realtà il legislatore del 2012 aveva già scelto una strada precisa: rafforzare il sistema, ma restando nel perimetro del diritto civile.
La domanda, allora, non è se serva o no una riforma condominio.
La domanda è quale tipo di riforma serva: una che continui coerentemente quella linea oppure una che la sposti verso modelli più selettivi e più vicini alla regolazione pubblicistica.
La legge n. 4 del 2013: professione non ordinistica, ma non priva di regole
Pochi mesi dopo, la Legge 14 gennaio 2013, n. 4 ha disciplinato le professioni non organizzate in ordini o collegi. Anche questo passaggio è decisivo per capire il significato della riforma condominio.
Il legislatore non ha scelto di inserire l’amministratore in un ordine professionale, né di costruire un sistema generale di albo pubblico obbligatorio come modello ordinario.
Ha invece mantenuto una logica pluralistica, compatibile con l’autonomia privata e con la natura non ordinistica della funzione.
Questo non significa assenza di regole. Significa che la qualificazione dell’attività non è stata pensata, almeno in quella fase, come una professione da irrigidire sul modello ordinistico.
È un dato essenziale, perché molte proposte attuali sulla riforma condominio sembrano invece muoversi verso un’impostazione opposta: più iscrizione, più elenco, più filtro, più struttura pubblica. È una scelta possibile, ma non può essere raccontata come una semplice manutenzione della disciplina vigente.
Il DM 140 del 2014: la formazione entra stabilmente nel sistema
Con il Decreto del Ministero della giustizia 13 agosto 2014, n. 140, il quadro normativo si completa. Il regolamento definisce i criteri e le modalità per la formazione degli amministratori di condominio e dei relativi corsi. Da quel momento, la formazione iniziale e l’aggiornamento periodico diventano parte espressa del sistema.
Dunque, quando oggi si discute di riforma condominio, non si può seriamente sostenere che l’ordinamento non abbia affrontato il tema della formazione. Lo ha fatto già in modo chiaro.
Il problema, allora, non è l’assenza di regole formative. Il problema è il loro controllo effettivo.
È qui che il dibattito attuale si fa delicato: si continua a parlare di nuovi requisiti, ma meno spesso si affronta il tema di come rendere davvero conoscibili e verificabili gli obblighi formativi già previsti.
Ed è proprio questa distanza tra regola formale e controllo concreto che spiega molte delle tensioni odierne sulla riforma condominio.
La legislatura attuale: più che singole iniziative, una tendenza
Se si leggono gli atti ufficiali della XIX legislatura, emerge un dato abbastanza chiaro: non ci sono solo singole proposte sparse, ma una tendenza generale.
La tendenza consiste nel rafforzare i requisiti di accesso e permanenza nella funzione, introducendo registri, elenchi, requisiti più elevati, certificazioni e controlli più strutturati. È un orientamento che si manifesta in più testi, anche se con intensità diverse.
Questo è importante anche per la comunicazione. Parlare di riforma condominio oggi non significa commentare un solo disegno di legge.
Significa prendere atto che il Parlamento, in più atti, sta sondando una direzione precisa: spostare il baricentro del sistema verso una professionalizzazione più forte e più formalizzata.
La proposta Bicchielli: il registro nazionale come risposta al problema
La proposta di Legge A.C. 1449, presentata il 3 ottobre 2023 e assegnata alla Commissione Giustizia il 28 maggio 2024, è uno dei testi più espliciti in questa direzione.
La stessa relazione afferma che la proposta è finalizzata all’istituzione del Registro nazionale degli amministratori di condominio.
Il problema da cui parte è dichiarato con nettezza: l’assetto vigente non garantirebbe un adeguato sistema di verifica della sussistenza dei requisiti.
Qui il dibattito sulla riforma condominio cambia qualità. Il problema non viene più descritto solo come cattiva applicazione delle norme esistenti, ma come insufficienza strutturale del sistema. La risposta proposta è il registro nazionale. È una soluzione chiara, ma non è l’unica possibile.
Si potrebbe infatti leggere lo stesso problema anche in modo diverso: non come prova della necessità di un registro pubblico, ma come segnale del fatto che le regole già introdotte tra 2012 e 2014 non sono state rese abbastanza effettive nella vita ordinaria del condominio.
La proposta Gardini: elenco nazionale, laurea e revisore
La proposta Gardini A.C. 2692, presentata l’11 novembre 2025 e poi ritirata, è ancora più significativa sul piano politico e culturale. Il titolo stesso parla di istituzione dell’elenco nazionale degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali.
Non si tratta quindi di una proposta marginale, ma di un testo che spinge il sistema verso una struttura pubblica più visibile e più selettiva.
Dentro questa proposta compare un altro elemento cruciale: l’innalzamento del titolo di studio richiesto, con la previsione della laurea, anche triennale, in specifiche aree disciplinari. Inoltre viene valorizzata la figura del revisore condominiale, anch’essa inserita in una logica di elenco nazionale e di requisiti più elevati.
Anche se il testo è stato ritirato, resta importante perché mostra con chiarezza la direzione di una parte del dibattito sulla riforma condominio: più selezione, più formalizzazione, più struttura centrale.
La proposta Tosato: meno organica della Gardini, ma non neutra
Il disegno di Legge n. 1816 del Senato, comunicato il 24 febbraio 2026, si presenta come un insieme di interventi su diversi punti della disciplina condominiale. La relazione illustrativa parla di criticità emerse dopo oltre dieci anni dalla riforma del 2012 e propone modifiche che riguardano, tra l’altro, il conto corrente condominiale, le responsabilità dell’amministratore, alcune maggioranze assembleari e altri aspetti gestionali.
La proposta Tosato, però, non è neutra nemmeno sul piano della qualificazione professionale.
Gli atti del Senato evidenziano l’introduzione, per determinati edifici, del requisito della certificazione UNI 10801:2024 e, soprattutto, il superamento dell’esenzione che consentiva all’amministratore nominato tra i condòmini dello stabile di essere eletto senza i requisiti di formazione e aggiornamento richiesti agli altri.
Anche qui, quindi, la riforma condominio si muove nella direzione di un innalzamento delle soglie.
Il problema dell’amministratore interno nella riforma condominio
Proprio su questo punto si coglie una delle questioni più sensibili dell’intera legislatura. Le proposte più recenti tendono a restringere gli spazi dell’amministratore interno, cioè del condomino nominato amministratore del proprio stabile in un regime meno gravoso rispetto all’amministratore professionale esterno.
Dal punto di vista delle garanzie, questa scelta può apparire difendibile.
Dal punto di vista sistematico, però, comporta un cambiamento profondo: restringe la libertà del condominio di scegliere e sposta il sistema verso una logica più uniforme e più rigida.
Qui il tema della riforma condominio si intreccia con un altro nodo: fino a che punto l’innalzamento continuo delle asticelle migliora davvero la qualità della gestione? E fino a che punto, invece, rischia di comprimere la natura fiduciaria del rapporto senza risolvere il problema della verificabilità sostanziale?
Il filo comune della legislatura: si alzano continuamente le soglie
Se si mettono in fila i testi ufficiali — proposta sul registro pubblico, proposta Bicchielli sul Registro nazionale, proposta Gardini su Elenco nazionale, laurea e revisore, DDL Tosato su certificazione UNI e amministratore interno — il filo comune appare evidente.
La riforma condominio, nella legislatura in corso, tende a essere pensata soprattutto come aumento progressivo dei requisiti, dei filtri e delle strutture di controllo formale.
Questo non significa che tutte le proposte siano identiche. Significa, però, che condividono una stessa intuizione di fondo: la qualità del sistema dipenderebbe principalmente dall’innalzamento delle soglie di accesso o permanenza.
Il punto critico è che tale intuizione non coincide automaticamente con un miglioramento del controllo concreto sulla gestione.
Il nodo irrisolto: requisiti più alti non bastano
La critica più seria che si può formulare, restando aderenti agli atti ufficiali, è semplice. Le proposte legislative mostrano una forte attenzione per registri, elenchi, lauree e certificazioni.
Molto meno evidente, invece, appare un parallelo rafforzamento della verificabilità quotidiana dei requisiti e degli obblighi già esistenti nel rapporto tra amministratore e condominio.
Proprio la proposta Bicchielli, paradossalmente, fotografa questo punto con grande chiarezza quando motiva l’istituzione del Registro nazionale con la necessità di introdurre garanzie sulla sussistenza dei requisiti.
In altre parole, si può continuare ad alzare l’asticella senza per questo sciogliere il nodo centrale. La riforma condominio può diventare più selettiva e più rigida, ma non necessariamente più trasparente e più effettiva.
È qui che si gioca la distinzione tra un sistema formalmente più alto e un sistema davvero più controllabile.
Il rischio di una deriva corporativa
Quando il dibattito legislativo si sposta progressivamente da requisiti minimi a registri, poi a elenchi, poi a lauree, poi a certificazioni UNI e infine alla compressione degli spazi dell’amministratore interno, il rischio di una deriva corporativa non è una formula polemica: è una possibilità concreta.
La riforma condominio, a quel punto, smette di essere solo un intervento sulla qualità della gestione e diventa anche una ridefinizione dell’accesso alla funzione in senso sempre più chiuso e formalizzato.
Naturalmente, non ogni requisito è sbagliato e non ogni controllo è eccessivo.
Ma un conto è rafforzare la serietà della funzione; altro conto è sovraccaricare il sistema di soglie sempre più alte senza affrontare il punto decisivo, cioè il controllo effettivo e continuo della corretta gestione.
Una lettura diversa della riforma condominio
Da qui nasce una possibile lettura diversa. Non una linea conservatrice, e nemmeno una difesa dell’assenza di controlli. Al contrario: una linea che riconosce l’importanza dei requisiti, della formazione e della trasparenza, ma ritiene che la riforma condominio debba misurarsi soprattutto con l’effettività delle regole già esistenti.
Se il sistema nato fra 2012 e 2014 prevede già requisiti, professione non ordinistica e formazione, il problema non è fingere che nulla esista, ma chiedersi come rendere tutto questo davvero conoscibile, verificabile e utile alla qualità della gestione.
È su questo terreno che una posizione come quella di MAPI può collocarsi con maggiore coerenza: non contro la riforma, ma contro l’idea che riformare significhi solo aggiungere nuovi filtri formali.
In questo senso, la critica alle proposte più recenti non è che siano troppo severe; è che rischiano di spostare l’attenzione dal controllo sostanziale della funzione alla continua crescita delle barriere di accesso.
Conclusione
Letta attraverso le fonti ufficiali, la storia recente della riforma condominio è chiara. La legge n. 220 del 2012 ha riformato in modo organico la disciplina del condominio.
La legge n. 4 del 2013 ha confermato il quadro non ordinistico delle professioni non organizzate in ordini o collegi. Il DM 140 del 2014 ha introdotto una disciplina specifica sulla formazione degli amministratori.
La legislatura attuale, invece, mostra una tendenza nuova: registro, elenco nazionale, laurea, certificazione UNI, revisore, requisiti più alti e minori spazi per l’amministratore interno.
La domanda decisiva, allora, è molto semplice.
La riforma condominio deve servire a rendere più difficile l’accesso alla funzione oppure a rendere più serio, trasparente e verificabile il suo esercizio?
Le due cose non coincidono. Ed è proprio in questa differenza che si giocherà, probabilmente, il senso vero del dibattito dei prossimi mesi.
