Trasparenza e verificabilità al centro del dibattito
“La riforma del condominio non ha bisogno di nuove etichette, ma di regole che siano concretamente verificabili.”
Un’affermazione che si inserisce nel dibattito riaperto dalla Progetto di Legge di riforma del condominio Tosato, richiamando l’attenzione su un punto centrale: più che introdurre nuove disposizioni, è necessario rendere effettivi gli obblighi già previsti dall’ordinamento.
Con queste parole l’Avv. Gerardo Michele Martino, Presidente del Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili (MAPI), interviene nel dibattito parlamentare sulla disciplina condominiale, riaperto dalla proposta di Riforma presentata dal Senatore Massimo Tosato e altri, ponendo al centro il tema della trasparenza e della verificabilità nella gestione.
Il ritorno dell’attenzione legislativa su una materia che coinvolge milioni di cittadini e una quota rilevante del patrimonio immobiliare italiano rappresenta un passaggio significativo.
Tuttavia, affinché il confronto produca risultati concreti, è necessario evitare derive meramente regolatorie e mantenere l’intervento normativo coerente con il perimetro del diritto civile.
In questo contesto si inserisce il Disegno di Legge Tosato sul condominio, che offre l’occasione per una riflessione più ampia sulla qualificazione dell’amministratore e sulla necessità di rendere effettivi gli strumenti di controllo già previsti dall’ordinamento.
L’impostazione civilistica della proposta Tosato sul condominio
Uno degli aspetti più rilevanti del progetto di Riforma Tosato riguarda il tentativo di mantenere la disciplina all’interno dell’impianto civilistico che caratterizza il sistema condominiale.
L’amministratore di condominio non è una figura pubblicistica né una professione ordinistica, ma un mandatario dell’assemblea, disciplinato dagli articoli 1129, 1130 e 1130-bis del codice civile.
Si tratta di un rapporto fiduciario che trova il proprio equilibrio nella responsabilità contrattuale e nel controllo esercitato dai condòmini.
Da questo punto di vista, l’impostazione appare coerente con la struttura dell’istituto.
Modelli a confronto nel dibattito parlamentare
Il confronto parlamentare evidenzia orientamenti differenti.
Alcune proposte si muovono verso modelli più regolatori, come altri progetti di Legge presentati in parlamento lo scorso anno, basati su controlli pubblici e sistemi di accreditamento, mentre altre – tra cui la Riforma del condominio Tosato – si collocano in una prospettiva più coerente con il diritto civile, valorizzando l’autonomia privata e il ruolo dell’assemblea.
Si tratta di una differenza sostanziale: da un lato un approccio amministrativo, dall’altro un sistema fondato sulla responsabilità e sul rapporto contrattuale.
La Riforma Tosato tra semplificazione e regolazione
La proposta di riforma del condominio Tosato interviene su diversi profili della disciplina condominiale, con particolare attenzione alla trasparenza della gestione, al funzionamento dell’assemblea e alla responsabilità dell’amministratore.
Si tratta di un intervento che, pur muovendosi in parte nel solco dell’impostazione civilistica, introduce anche elementi orientati a una maggiore regolazione del sistema, soprattutto in relazione alla qualificazione e al ruolo dell’amministratore.
Proprio questo equilibrio tra semplificazione e regolazione evidenzia il punto centrale del dibattito: se il sistema debba essere ulteriormente strutturato attraverso nuovi strumenti o se, al contrario, sia necessario rendere pienamente effettive le regole già esistenti, rafforzandone la trasparenza e la verificabilità.
Il vero nodo: la qualità della gestione
L’esperienza concreta dell’amministrazione condominiale dimostra che le principali criticità non riguardano tanto l’accesso alla funzione di amministratore, quanto la qualità della gestione.
Le controversie nascono prevalentemente da:
- carenze nella rendicontazione
- mancanza di trasparenza
- difficoltà di verifica delle informazioni
Per questo motivo, qualsiasi intervento normativo dovrebbe concentrarsi meno sull’ingresso nella funzione e più sulla correttezza e sulla verificabilità dell’attività svolta.
In questa prospettiva, la qualificazione dell’amministratore non può rimanere un dato meramente formale, ma deve tradursi in un elemento concretamente conoscibile e valutabile all’interno del rapporto condominiale.
La fiducia dei condòmini si fonda anche sulla possibilità di accedere a informazioni chiare e verificabili in ordine alla preparazione e all’aggiornamento professionale di chi gestisce il patrimonio comune.
Rendere effettiva tale verificabilità significa rafforzare il corretto funzionamento del sistema senza alterarne la natura privatistica, evitando al contempo il ricorso a modelli di regolazione esterna o pubblicistica.
Formazione amministratori e DM 140/2014: obblighi da rendere verificabili
Il quadro normativo vigente è già articolato.
La riforma del 2012 ha introdotto requisiti soggettivi e obblighi di trasparenza, mentre il DM 140/2014 disciplina la formazione dell’amministratore di condominio, prevedendo percorsi iniziali e aggiornamento periodico.
Tuttavia, l’esperienza applicativa evidenzia un punto critico: gli obblighi formativi esistono, ma non sempre risultano facilmente verificabili nel rapporto condominiale.
Manca, infatti, un sistema che renda:
- trasparente la qualificazione
- accessibile la documentazione
- verificabile il rispetto degli obblighi
Il ruolo dei condòmini tra verifica e qualità della gestione
In questa prospettiva, assume rilievo anche il ruolo dei condòmini, chiamati a esercitare in modo consapevole le prerogative che l’ordinamento già riconosce loro.
La qualificazione dell’amministratore e il rispetto degli obblighi formativi incidono direttamente sulla qualità della gestione e sulla tutela del patrimonio comune.
I condòmini dispongono già degli strumenti per valutare tali aspetti, ma non sempre questi profili vengono considerati con la dovuta attenzione.
Una maggiore attenzione alla qualificazione professionale non rappresenta un aggravio, ma un interesse diretto dei condòmini stessi, in quanto consente di prevenire criticità, ridurre il contenzioso e migliorare l’efficacia dell’amministrazione.
La proposta MAPI: trasparenza e verificabilità
In questo contesto si inserisce la proposta elaborata da MAPI, che si muove in una direzione precisa: rendere effettive le regole già esistenti.
In particolare, il progetto prevede:
- rafforzamento degli obblighi informativi
- verifica dei requisiti previsti dall’art. 71-bis disp. att. c.c.
- maggiore chiarezza delle responsabilità
Un punto centrale riguarda la formazione.
La proposta mira a rendere verificabile il rispetto degli obblighi previsti dal DM 140/2014, attraverso strumenti che consentano di accertare in modo concreto la qualificazione dell’amministratore.
In questo modo, si rafforzano i livelli di trasparenza e si rende più effettiva la tutela degli interessi dei condòmini, valorizzando strumenti già presenti nell’ordinamento.
Una riforma coerente con il diritto civile
Un intervento normativo efficace deve evitare di sovrapporsi all’impianto esistente e concentrarsi sulla qualità della gestione.
Trasparenza, responsabilità e verificabilità rappresentano i veri strumenti di tutela.
Rendere concretamente accertabile la qualificazione degli amministratori costituisce un passaggio essenziale per dare piena attuazione alle norme già previste dall’ordinamento.
Il contributo di MAPI al dibattito
MAPI si propone come interlocutore tecnico nel dibattito parlamentare, anche in relazione al Disegno di legge per la Riforma del condominio Tosato, offrendo un approccio fondato su:
- coerenza con il diritto civile
- applicazione effettiva delle norme
- centralità del rapporto fiduciario
L’obiettivo è contribuire a una disciplina equilibrata, capace di coniugare libertà dell’iniziativa privata, responsabilità professionale e tutela concreta degli interessi dei condòmini.
Avv. Gerardo Michele Martino
Presidente MAPI – Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili
