La questione dell’amministratore di condominio senza DM 140/2014 rientra nel tema più ampio dell’amministratore di condominio senza corso.
In breve – Il corso abilitante da 72 ore DM 140 e l’aggiornamento annuale di 15 ore sono il passaporto per gestire condomìni senza rischi. Se non li segui, l’assemblea può revocarti la nomina e potresti perdere il compenso.
Cos’è il DM 140/2014, spiegato facile
Il 24 Settembre 2014 è stato pubblicato il Decreto Ministeriale 13 Agosto 2014 n°140. In questo articolo approfondiamo il tema dell’amministratore di condominio senza DM 140.
“Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”.
L’ articolo 5 del Decreto specifica: “ Il corso di formazione e di aggiornamento può essere svolto anche in via telematica, salvo l’esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico”.
Il decreto stabilisce lo standard minimo di competenze per chi amministra: diritto condominiale, contabilità di base, cura degli impianti.
Tuttavia, ci sono casi in cui un amministratore di condominio operare senza rispettare il DM 140/2014.
Corso DM 140: cosa impari in 72 ore
- Modulo giuridico – Regole dell’assemblea, tutele dei condomini.
- Modulo contabile – Ripartizione spese, bilancio consuntivo.
- Modulo tecnico – Sicurezza, manutenzioni, superbonus.
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A chi si applica
| Categoria | Obbligo | Quando |
|---|---|---|
| Nuovi amministratori | Corso DM 140 (72 ore) | Prima nomina |
| Professionisti attivi | Aggiornamento 15 ore/anno | Entro 12 mesi |
| Autogestione (proprio condominio) | Nessun obbligo, ma zero tutele | Sempre |
Che cosa rischi se non studi
| Rischio | Cosa succede | Momento |
|---|---|---|
| Nomina nulla | L’assemblea ti revoca subito. | Alla scoperta dell’irregolarità |
| Perdita compenso | Puoi non essere pagato. | A chiusura esercizio |
| Responsabilità civile | Esposto o causa per danni. | In qualunque momento |
Come metterti in regola in 3 passi
- Iscriviti al corso abilitante DM 140 (72 ore).
- Completa 15 ore di aggiornamento ogni anno (anche online).
- Archivia l’attestato e mostrane copia in assemblea o in caso di controllo.
Compliance normativa: piccolo investimento, grande scudo legale
Il DM 140 impone 15 ore annue di formazione continua:
- Mancato adempimento = revoca immediata da parte dell’assemblea.
- Nomina nulla → compenso congelato.
- Responsabilità civile → esborso potenziale ben superiore ai 100 €.
Confronto semplice: un ricorso ex art. 1137 c.c. può costare al tuo condominio 1.500–2.000 €; il tuo aggiornamento professionale costa il 5 % di quella cifra e previene il contenzioso.
Domande frequenti
Obbligatorie 15 ore entro 8 ottobre di ogni anno.
Per gli iscritti Mapi il costo è gratuito. Quota di adesione al Mapi Euro cento annue.
No. La norma prevede che l’esame sia in sede alla presenza fisica del candidato.
È sufficiente il diploma di scuola superiore.
Obiezione comune: “Ho già esperienza, mi serve davvero?”
Sì, ecco perché.
- I clienti percepiscono la formazione continua come indice di serietà.
- La norma non distingue tra senior e junior: l’obbligo è per tutti.
- La giurisprudenza 2024 (Cassazione Civile Sezione II n°28196 del 31/10/2024) conferma che l’assenza di attestato invalida la nomina dell’amministratore di condominio.
Amministratore di condominio condomino senza DM 140
Il nuovo articolo 71 Bis delle Disposizioni per l’attuazione al Codice civile, che non impone la formazione né iniziale né periodica all’amministratore nominato tra i condomini dello stabile.
La norma in esame crea un’effettiva e ingiustificabile disparità tra l’amministratore esterno, professionista formato e aggiornato e l’amministratore di condominio interno senza DM 140, scelto tra i condomini dello stabile senza alcun obbligo di formazione né di aggiornamento.
Appare difficile ravvisare quali motivazioni abbiano spinto il Legislatore.
Le competenze delle due figure sono identiche, medesime sono le maggioranze necessarie per la nomina e/o la revoca, le notevoli responsabilità di ordine civile, penale e amministrativo non si attenuano se l’amministratore è interno e scelto tra i condomini dello stabile e quindi non esterno professionista.
Recentemente l’invito ad aggiornarsi come amministratore di condominio è stata sottolienato da una recente sentenza della giurisprudenza di legittimità.
Cassazione Civile Sezione 2 Num. 36430 del 24/11/2021: “…..la legge n. 220 del 2012 che ha riformato la disciplina del condominio, ha rafforzato i caratteri professionali dell’attività dell’amministratore condominiale, imponendo ai fini della nomina un titolo di studio e la frequentazione di un corso di formazione e di aggiornamenti annuali ( art. 71 bis Disposizione di Attuazione al Codice civile), delineando nel complesso una figura professionale autonoma, dotata di una propria struttura organizzativa, costituita da uno studio, da collaboratori e da segretari, in grado di ricevere incarichi da vari enti condominiali….”.
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