La legge prevede specifici requisiti per svolgere l’attività di amministratore di condominio, in questo articolo vedremo le conseguenze della nomina di un amministratore di condominio senza corso.
Tra questi vi è la frequenza di un corso di formazione iniziale e la partecipazione ai successivi corsi di aggiornamento professionale.
Va ricordato che il tema dell’amministratore di condominio senza corso è rilevante per capire l’applicazione delle norme.
Tali requisiti sono stabiliti dall’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, introdotto dalla riforma del condominio (Legge n. 220/2012).
Ma cosa accade se l’assemblea condominiale nomina un amministratore di condominio senza corso di formazione o privo dei requisiti previsti dalla legge?
I requisiti previsti dalla legge per amministrare un condominio
L’articolo 71-bis disp. att. c.c. stabilisce che può svolgere l’attività di amministratore di condominio chi possiede determinati requisiti di onorabilità e professionalità.
In alcuni casi si discute proprio della figura dell’amministratore di condominio senza corso, in relazione ai requisiti richiesti.
Tra questi rientrano:
- il godimento dei diritti civili
- l’assenza di condanne penali rilevanti
- il possesso del diploma di scuola secondaria superiore
- la frequenza di un corso di formazione iniziale
- la partecipazione ai corsi di aggiornamento professionale periodico.
La formazione iniziale e l’aggiornamento sono disciplinati dal DM 140/2014, che regola i criteri e le modalità dei corsi per amministratori di condominio.
Amministratore di condominio quando è valida la nomina?
Se un soggetto privo del corso di formazione viene nominato amministratore, si pone un problema di validità della delibera assembleare.
Infatti, la nomina di un amministratore di condominio senza corso presenta particolari implicazioni giuridiche.
L’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile è considerato una norma imperativa, posta a tutela dell’interesse generale.
Ai sensi dell’articolo 1418 del Codice Civile, gli atti contrari a norme imperative sono nulli.
Ne consegue che la deliberazione assembleare che nomina un amministratore privo dei requisiti professionali previsti dalla legge può essere considerata giuridicamente nulla.
Proprio la figura dell’amministratore di condominio senza corso è centrale nell’interpretazione di queste norme.
La nullità implica che l’atto non produce effetti giuridici e può essere fatta valere in qualsiasi momento.
Le conseguenze della nomina di un amministratore senza corso
La mancanza dei requisiti previsti dalla legge può avere conseguenze rilevanti. Sicuramente, è importante valutare le conseguenze che un amministratore di condominio senza corso potrebbe causare.
In primo luogo, la delibera di nomina dell’amministratore potrebbe essere nulla per violazione di norma imperativa.
Inoltre potrebbero sorgere problemi anche per gli atti compiuti dall’amministratore nell’esercizio dell’incarico.
Ad esempio, la sottoscrizione di contratti o la gestione di attività condominiali potrebbe essere contestata qualora emerga l’assenza dei requisiti professionali previsti dalla legge.
La carenza dei requisiti potrebbe inoltre esporre l’amministratore a responsabilità civili e penali qualora abbia dichiarato di essere in possesso dei requisiti richiesti senza che ciò corrisponda al vero.
In sintesi, scegliere un amministratore di condominio senza corso comporta rischi e responsabilità rilevanti.
La giurisprudenza sulla materia
Sul tema è intervenuta anche la Corte di Cassazione. In molte sentenze, si è discusso specificatamente dell’amministratore di condominio senza corso e delle relative conseguenze.
Le sentenze della Cassazione civile, sez. II, 31 ottobre 2024, n. 28195 e n. 28196, rafforzano l’attenzione sui requisiti dell’amministratore di condominio. La nomina di un soggetto privo dei requisiti previsti dall’art. 71-bis disp. att. c.c. può essere ritenuta nulla per contrarietà a norma imperativa. Per questo l’assemblea dovrebbe verificare prima della nomina la formazione iniziale e, ove necessario, l’aggiornamento professionale periodico.
Secondo la Corte, tali requisiti sono previsti a tutela degli interessi generali della collettività e incidono sulla capacità del soggetto di assumere validamente l’incarico.
L’importanza della formazione per l’amministratore di condominio
L’introduzione dell’obbligo di formazione e aggiornamento professionale risponde all’esigenza di garantire maggiore professionalità e competenza nella gestione dei condomini.
La gestione condominiale richiede infatti conoscenze giuridiche, contabili e tecniche sempre più articolate.
Per questo motivo la normativa ha previsto specifici percorsi formativi per chi intende svolgere l’attività di amministratore.
Chi desidera intraprendere questa professione deve quindi frequentare un corso di formazione iniziale conforme alla normativa vigente e partecipare periodicamente ai corsi di aggiornamento professionale.
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