Nuova disciplina del condominio, negli ultimi mesi si è intensificato il dibattito su una revisione complessiva della materia condominiale.
L’intervento normativo in discussione, Disegno di legge C. 2692, primo firmatario On. Gardini, viene spesso presentato come una riforma necessaria per migliorare la qualità della gestione, rafforzare i controlli e tutelare maggiormente i condòmini.
Tuttavia, un’analisi più attenta mostra come molte delle soluzioni prospettate incidano soprattutto sulla figura dell’amministratore, mentre il condominio, inteso come sistema di rapporti giuridici, economici e decisionali, rimane sullo sfondo.
È proprio questo slittamento di prospettiva che merita di essere approfondito.
Il condominio come sistema, non come problema di accesso alla professione
Il condominio è una realtà complessa. Non è soltanto un insieme di beni comuni, ma una comunità forzosa di interessi, chiamata a prendere decisioni collettive che hanno ricadute economiche e giuridiche rilevanti.
La disciplina vigente, pur con limiti evidenti, si fonda su un equilibrio preciso: l’amministratore gestisce, l’assemblea controlla, il giudice interviene quando il sistema si inceppa.
La nuova disciplina del condominio sembra invece muovere da un presupposto diverso: l’idea che molte delle criticità del condominio dipendano principalmente dal livello di qualificazione formale dell’amministratore.
Da qui la scelta di intervenire soprattutto su requisiti di accesso, titoli di studio, nuove figure di controllo.
Ma è davvero questo il cuore del problema?
Laurea obbligatoria: qualificazione o semplificazione narrativa?
Tra gli aspetti più discussi vi è l’introduzione della laurea come requisito generalizzato per svolgere l’attività di amministratore di condominio.
L’obiettivo dichiarato è elevare il livello professionale. Nella pratica, però, la misura solleva interrogativi non marginali.
La gestione condominiale richiede competenze specifiche e trasversali: conoscenza della normativa, capacità contabile, gestione dei rapporti tra condòmini, coordinamento di tecnici e fornitori.
Competenze che si formano spesso attraverso l’esperienza concreta, più che attraverso un titolo universitario non necessariamente coerente con tali funzioni.
Il rischio è che la laurea diventi:
- un filtro formale,
- una barriera all’ingresso,
- un criterio di selezione solo apparentemente meritocratico.
Nel frattempo, il funzionamento del condominio – assemblee, decisioni, controlli – resta immutato, con i medesimi punti di fragilità.
Il revisore condominiale: più controllo o più burocrazia?
Accanto all’amministratore, la nuova disciplina introduce o rafforza la figura del revisore condominiale. Anche in questo caso l’intento è chiaro: aumentare la trasparenza e ridurre gli errori nella gestione economica.
Ma il condominio conosce già strumenti di controllo:
- l’approvazione del rendiconto in assemblea;
- la possibilità di accesso alla documentazione;
- l’impugnazione delle delibere;
- l’intervento del giudice in presenza di irregolarità.
L’inserimento di una figura ulteriore rischia di produrre una sovrapposizione di controlli, senza chiarire fino in fondo quale valore aggiunto concreto venga offerto rispetto ai meccanismi già esistenti.
Il risultato può essere un sistema più complesso, non necessariamente più efficace.
L’effetto certo: l’aumento dei costi
Su un punto, invece, non vi sono incertezze: ogni nuovo requisito e ogni nuova figura hanno un costo.
Costi che non restano confinati sul piano teorico, ma che:
- incidono sui compensi professionali;
- si riflettono sulle spese condominiali;
- gravano in modo particolare sui piccoli condomìni.
La riforma rischia così di produrre un paradosso: nel tentativo di tutelare i condòmini, si finisce per aumentare il peso economico della gestione, senza un miglioramento proporzionato della qualità del servizio.
In un contesto in cui molti condomìni faticano già a sostenere le spese ordinarie, questo aspetto non può essere considerato secondario.
Più regole, più contenzioso
Un altro effetto prevedibile, ma spesso sottovalutato, riguarda il contenzioso condominiale.
Sistemi normativi molto dettagliati e rigidi tendono a generare conflitti non tanto sulla sostanza della gestione, quanto sulla regolarità formale degli incarichi e delle procedure.
Nuovi requisiti, nuove figure, nuovi adempimenti aprono inevitabilmente spazi per:
- contestazioni sulla validità delle nomine;
- impugnazioni basate su vizi formali;
- azioni giudiziarie seriali.
Il condominio rischia così di spostare il conflitto dal piano della gestione quotidiana a quello giudiziario, con un aggravio di tempi e costi per tutti i soggetti coinvolti.
Il ruolo dei condòmini: più tutela o meno responsabilità?
Un sistema sempre più centrato su controlli esterni e requisiti preventivi rischia di ridimensionare il ruolo dell’assemblea condominiale.
Eppure, è proprio l’assemblea il cuore decisionale del condominio: approva le spese, valuta l’operato dell’amministratore, decide se confermare o revocare l’incarico.
Quando la tutela viene spostata prevalentemente su figure terze o su meccanismi amministrativi, i condòmini rischiano di diventare utenti passivi di un sistema burocratico, meno coinvolti e meno responsabili.
Ma un condominio funziona meglio quando i proprietari sono messi in condizione di comprendere, controllare e decidere, non quando delegano tutto a strutture esterne.
Il rapporto con le professioni non ordinistiche
In filigrana, la nuova disciplina del condominio solleva anche un tema più ampio: il rapporto con il modello delle professioni non ordinistiche, fondato su autonomia, responsabilità e concorrenza regolata.
L’introduzione di requisiti sempre più stringenti e di controlli preventivi rischia di avvicinare la gestione condominiale a un modello para-ordinistico, senza dichiararlo apertamente.
È una scelta che incide su principi generali dell’ordinamento e che meriterebbe un confronto esplicito, perché non riguarda solo l’amministratore, ma il modo stesso in cui si intende regolare l’attività professionale.
Una questione di metodo prima ancora che di contenuto
Al di là delle singole misure, ciò che colpisce è l’impostazione complessiva della nuova disciplina del condominio.
Si interviene soprattutto su chi amministra, molto meno su come funziona il condominio.
Eppure, molte delle criticità note – conflitti, opacità, difficoltà decisionali – nascono:
- nei momenti assembleari;
- nella gestione dei rendiconti;
- nella carenza di strumenti di controllo effettivi nei passaggi chiave.
Agire solo sull’accesso alla professione rischia di semplificare un problema che è, in realtà, sistemico.
Uno spazio per una prospettiva diversa
Nel dibattito emerge, talvolta in modo implicito, l’esigenza di una riflessione diversa: non tanto moltiplicare requisiti e figure, quanto rafforzare i punti nevralgici della gestione condominiale, rendendo più efficaci e trasparenti i meccanismi già esistenti.
Un approccio che guardi al condominio nel suo insieme, come sistema di decisioni e responsabilità condivise, e non solo all’amministratore come destinatario di obblighi sempre nuovi.
Conclusione
La revisione della disciplina del condominio è un tema serio e necessario.
Ma concentrare l’intervento quasi esclusivamente sulla figura dell’amministratore rischia di spostare l’attenzione senza risolvere i problemi di fondo.
Costi più elevati, maggiore complessità e aumento del contenzioso sono effetti tutt’altro che marginali e meritano di essere valutati con attenzione.
Perché il vero oggetto di una riforma dovrebbe essere il condominio, come comunità e come sistema di interessi, non la sola figura dell’amministratore o del revisore condominiale.
Ciò non equivale alla difesa dello status quo, come talvolta viene ipotizzato.
Da tempo, all’interno dell’associazionismo professionale, è in corso una riflessione su una possibile nuova disciplina del condominio che non metta in discussione né la Legge 4/2013 né il DM 140/2014, ma che affronti i nodi reali del sistema.
L’attenzione si concentra, in particolare, sulla qualificazione effettiva dei ruoli dell’assemblea e dell’amministratore e sull’introduzione di un assetto di conflitto di interessi funzionale e trasparente, capace di rafforzare entrambe le figure, senza ricorrere a controlli esterni centralizzati e preventivi.
In questo percorso di analisi e approfondimento si inserisce il lavoro svolto dal CE.S.I. – Centro Studi Immobiliari, centro di ricerca promosso e coordinato dalla nostra associazione, impegnato nello studio delle criticità strutturali della gestione condominiale e nell’elaborazione di soluzioni coerenti con il quadro normativo vigente.
Il confronto su una nuova disciplina del condominio resta aperto.
Nei prossimi contributi continueremo a rendere pubbliche le riflessioni e le proposte che stanno maturando, per offrire elementi utili a un dibattito consapevole e non ideologico sulla riforma del sistema condominiale.
