Il caro energia in condominio torna a incidere sulla gestione. L’aumento dei prezzi dell’elettricità e del gas può riflettersi sulle spese per il riscaldamento centralizzato, sull’illuminazione delle parti comuni, sugli ascensori, sulle autoclavi e sugli altri impianti alimentati dall’energia elettrica.
Per l’amministratore il problema non si esaurisce nel controllo delle bollette. Un incremento rilevante dei costi può incidere sul preventivo annuale, sulle rate poste a carico dei condomini, sulla liquidità disponibile e, nei casi più delicati, anche sulla morosità.
I dati pubblicati da ARERA
I dati pubblicati da ARERA tra la fine di settembre e l’inizio di ottobre 2026 confermano una fase di tensione sui mercati energetici.
Dal 1° ottobre 2026, per il cliente tipo vulnerabile servito in Maggior Tutela, la bolletta elettrica aumenta del 37,3% rispetto al trimestre precedente. Il dato riguarda però esclusivamente i clienti vulnerabili ancora serviti in Maggior Tutela e non può essere trasferito automaticamente alle utenze condominiali.
Sul versante del gas, ARERA ha comunicato che per settembre 2026 la componente relativa alla sola materia prima del Servizio di tutela della vulnerabilità è salita a 0,843182 euro/Smc, pari a 78,8021 euro/MWh. Per l’utente tipo servito in tale regime la spesa complessiva è aumentata del 12,7% rispetto ad agosto.
Gli aumenti comunicati da ARERA per i servizi di tutela non indicano automaticamente quanto aumenterà la bolletta di un condominio. Il costo effettivamente sostenuto dipende dalla tipologia dell’utenza, dal contratto sottoscritto, dalle condizioni economiche applicate dal venditore e dai consumi dell’edificio.
Perché il caro energia riguarda direttamente l’amministratore di condominio?
Le forniture energetiche costituiscono una parte rilevante delle spese di molti edifici.
Il problema del caro energia è particolarmente evidente nei condomìni dotati di impianto di riscaldamento centralizzato, ma riguarda anche numerosi servizi comuni: illuminazione di scale e androni, ascensori, autoclavi, pompe di circolazione, cancelli automatici, impianti di ventilazione, centrali tecniche e altri dispositivi alimentati dall’energia elettrica.
L’incidenza varia naturalmente in funzione delle caratteristiche dell’edificio e degli impianti installati.
Per il riscaldamento centralizzato, l’aumento del costo della materia prima rende ancora più importante programmare correttamente l’avvio della stagione termica e verificare il funzionamento dell’impianto.
Sul tema può essere consultato l’approfondimento MAPI dedicato all’accensione del riscaldamento condominiale.
Prima regola: distinguere prezzo e consumo
Una bolletta più elevata rispetto all’anno precedente non significa necessariamente che il condominio abbia consumato più energia.
L’aumento della spesa può dipendere dal prezzo della materia energia, dall’incremento dei consumi, dalla modifica delle condizioni contrattuali o dalla combinazione di più fattori. Per questa ragione il semplice confronto tra l’importo complessivo di due bollette rischia di essere poco significativo.
L’amministratore dovrebbe invece verificare periodicamente i consumi effettivi e confrontarli con quelli dei periodi precedenti, controllando nello stesso tempo le condizioni economiche applicate dal fornitore per verificare il caro energia in condominio.
Nel mercato libero, infatti, il prezzo e le condizioni contrattuali della fornitura sono concordati con il venditore.
Un corretto monitoraggio delle spese energetiche richiede di conoscere la tipologia della fornitura, il contratto applicato, le eventuali scadenze dell’offerta, il consumo annuo e l’andamento storico dei consumi. Solo così è possibile capire se l’aumento della spesa deriva dal mercato, dall’edificio o da entrambi.
Le utenze condominiali non sono tutte uguali
Occorre evitare un’altra semplificazione: non tutte le forniture intestate a un condominio seguono la stessa disciplina.
Per il gas ARERA definisce “condominio ad uso domestico” il punto di riconsegna che alimenta un intero edificio suddiviso in più unità catastali nel quale sia presente almeno un’unità abitativa con utilizzi analoghi a quelli di un cliente domestico.
Il contratto può essere intestato anche a una persona giuridica che svolga le funzioni di amministratore del condominio, purché non si tratti di una società che fornisce servizi di gestione calore o energia.
È inoltre importante ricordare che il processo di superamento della tutela di prezzo ha seguito calendari differenti.
Per il gas, la tutela di prezzo dei clienti domestici non vulnerabili, comprese le forniture condominiali interessate dalla disciplina, è terminata dal 1° gennaio 2024.
Per l’energia elettrica, invece, per la generalità dei clienti non domestici, tra i quali ARERA ricomprende anche alcuni condomìni, la tutela di prezzo era già terminata dal 1° gennaio 2023, con il successivo passaggio ai regimi previsti dalla regolazione vigente.
Questo spiega perché i dati periodicamente pubblicati sull’andamento della Maggior Tutela non possono essere utilizzati come percentuale automatica di aumento delle utenze condominiali.
Preventivo condominiale e aumento delle bollette
Il caro energia in condominio diventa un problema gestionale soprattutto quando il conto preventivo è stato costruito utilizzando valori inferiori rispetto alle spese che il condominio sta effettivamente sostenendo.
L’amministratore deve quindi controllare durante l’esercizio se gli stanziamenti previsti siano ancora adeguati.
Se l’incremento delle spese energetiche determina uno scostamento significativo, attendere la chiusura dell’esercizio può determinare difficoltà di liquidità. Il problema diventa ancora più serio quando nel condominio esistono già situazioni di mancato o ritardato pagamento delle quote.
Il rendiconto condominiale, ai sensi dell’art. 1130-bis c.c., deve contenere le voci di entrata e di uscita e gli altri dati relativi alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, in modo tale da consentirne l’immediata verifica.
Il controllo delle spese energetiche deve quindi inserirsi in una gestione contabile che consenta di comprendere non soltanto quanto è stato pagato, ma anche perché la spesa sia aumentata.
Caro energia in condominio e morosità condominiale
Un aumento consistente delle bollette può determinare la necessità di maggiori disponibilità finanziarie e, indirettamente, aumentare il rischio di ritardi nei versamenti delle quote.
Quando il problema emerge, l’amministratore deve tenere distinti due profili: da un lato l’adeguatezza delle somme preventivate per sostenere le spese comuni, dall’altro la gestione delle eventuali posizioni morose.
Sul secondo aspetto è disponibile l’approfondimento MAPI dedicato alla morosità condominiale e alla diffida ad adempiere.
Per l’approfondimento delle successive conseguenze giuridiche e degli strumenti di recupero può essere consultata anche la guida di AvvocatoCondominialeOnline.it su cosa fare quando un condomino non paga le spese condominiali.
L’aumento delle bollette non deve essere affrontato soltanto a consuntivo. Se i costi effettivi si discostano in misura rilevante dalle somme preventivate, l’amministratore deve monitorare tempestivamente l’equilibrio finanziario della gestione e fornire all’assemblea dati aggiornati per le determinazioni di competenza.
Riscaldamento centralizzato: non conta soltanto il prezzo del gas
Nei condomìni con impianto centralizzato, il costo complessivo del riscaldamento dipende sia dal prezzo dell’energia sia dalla quantità effettivamente consumata.
Non basta quindi controllare la tariffa applicata dal fornitore. Occorre verificare anche lo stato di manutenzione dell’impianto, la regolazione della centrale, il corretto funzionamento dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione e l’eventuale presenza di consumi anomali.
Anche la ripartizione delle spese deve essere effettuata secondo la disciplina applicabile e sulla base delle caratteristiche dell’impianto.
MAPI ha dedicato uno specifico approfondimento alla ripartizione delle spese dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
Il controllo dei consumi consente inoltre di distinguere l’effetto dell’aumento del prezzo della materia prima da eventuali inefficienze tecniche il tutto per far fronte al caro energia in condominio.
Ridurre i consumi: il secondo livello di intervento
La verifica del contratto di fornitura rappresenta solo una parte della gestione.
L’altra variabile sulla quale è possibile intervenire è costituita dal consumo energetico dell’edificio.
Secondo uno studio pubblicato da ENEA il 10 settembre 2026, per l’inverno 2026-2027 gli interventi strutturali di efficienza energetica e le misure di contenimento dei consumi potrebbero determinare, complessivamente nei settori residenziale e terziario, un risparmio di gas stimato fino a circa 1,2 miliardi di metri cubi.
Il dato è generale e non consente di quantificare il risparmio del singolo condominio, ma conferma l’importanza dell’efficienza energetica nella riduzione della domanda.
Per il singolo edificio ciò significa partire da elementi concreti: funzionamento degli impianti, eventuali dispersioni, regolazione delle temperature, consumi elettrici delle parti comuni, utilizzo dell’illuminazione ed efficienza delle apparecchiature.
Non esiste un intervento di risparmio energetico conveniente in astratto. L’amministratore dovrebbe sottoporre all’assemblea dati sui consumi reali, caratteristiche dell’impianto, costi dell’intervento e risparmio ragionevolmente conseguibile, acquisendo, quando necessario, una valutazione tecnica qualificata.
Fotovoltaico in condominio e caro energia
Una possibile strategia di medio-lungo periodo, per affrontare il caro energia in condominio, è la produzione di energia da fonti rinnovabili.
L’installazione di un impianto fotovoltaico destinato alle utenze comuni può consentire di utilizzare direttamente una parte dell’energia prodotta per alimentare ascensori, pompe, illuminazione e altri impianti condominiali.
La convenienza deve però essere valutata caso per caso. Superficie disponibile, esposizione della copertura, consumi dell’edificio, distribuzione dei prelievi durante la giornata, costo dell’investimento, eventuale presenza di sistemi di accumulo e manutenzione incidono tutti sul risultato economico dell’intervento.
Il fotovoltaico non dovrebbe quindi essere presentato all’assemblea come una soluzione automaticamente conveniente.
Per un approfondimento generale è disponibile la guida MAPI sul fotovoltaico in condominio.
Autoconsumo collettivo e comunità energetiche
Il tema energetico non si esaurisce nell’installazione dei pannelli fotovoltaici.
La disciplina vigente consente anche configurazioni di autoconsumo diffuso, tra cui i gruppi di autoconsumatori di energia rinnovabile che agiscono collettivamente nello stesso edificio o condominio.
Si tratta di strumenti che richiedono una valutazione specifica sotto il profilo tecnico, contrattuale ed economico e che non devono essere confusi automaticamente con le comunità energetiche rinnovabili.
MAPI ha approfondito la materia nella guida dedicata alle comunità energetiche e all’autoconsumo in condominio.
La scelta deve essere preceduta da uno studio concreto della configurazione dell’edificio e dei consumi dei soggetti interessati.
Il ruolo dell’amministratore davanti al caro energia in condominio
L’amministratore non determina l’andamento del mercato dell’energia, ma può incidere sulla qualità della gestione.
Il primo compito è disporre di informazioni attendibili. Occorre conoscere i consumi, controllare i contratti, verificare gli scostamenti rispetto al preventivo e individuare per tempo eventuali criticità finanziarie.
Quando sono necessari interventi tecnici, modifiche contrattuali rilevanti o investimenti, dovranno essere rispettate le competenze dell’assemblea e acquisite, quando necessarie, le valutazioni dei professionisti competenti.
L’obiettivo non è semplicemente “pagare meno”, ma gestire in modo consapevole tre variabili diverse: quanto consuma il condominio, quanto costa l’energia acquistata e quanto è efficiente l’edificio.
Formazione dell’amministratore e gestione dell’energia
La gestione energetica degli edifici coinvolge contemporaneamente competenze tecniche, contabili, contrattuali e giuridiche.
Per chi intende iniziare l’attività professionale, MAPI propone il corso per amministratore di condominio, conforme al D.M. 140/2014.
Gli amministratori già in attività possono invece consultare il corso di aggiornamento per amministratore di condominio, dedicato all’aggiornamento professionale annuale.
Quando serve un approfondimento legale sul caro energia in condominio
Le questioni relative alle forniture e alle spese energetiche possono intrecciarsi con problemi differenti: contestazioni dei riparti, morosità, validità delle deliberazioni, responsabilità dell’amministratore o controversie tra condomini.
Quando il problema supera la normale gestione amministrativa può essere utile acquisire una valutazione giuridica riferita al caso concreto.
Per gli amministratori è disponibile anche il servizio di consulenza legale per amministratori di condominio di AvvocatoCondominialeOnline.it.
Fonti ufficiali
- ARERA – Elettricità: Maggior Tutela +37,3% nel IV trimestre 2026 per i clienti vulnerabili
- ARERA – Gas: valore della materia prima del Servizio di tutela della vulnerabilità per settembre 2026
- ARERA – Valore CMEM,m del Servizio di tutela della vulnerabilità
- ARERA – Evoluzione dei mercati al dettaglio dell’energia elettrica e del gas
- ARERA – Glossario: condominio ad uso domestico
- ENEA – Gas, stima dei risparmi per l’inverno 2026-2027
Contenuto verificato e aggiornato al 4 ottobre 2026. I prezzi dell’energia, le condizioni delle offerte commerciali e la disciplina regolatoria possono essere modificati nel tempo. I dati generali richiamati nell’articolo non consentono di determinare il costo della fornitura di uno specifico condominio, che deve essere verificato sulla base del contratto e dei consumi effettivi.
Revisione e supervisione editoriale: CESI – Centro Studi Immobiliari
