📘 Introduzione
Nonostante la Riforma del condominio introdotta con la Legge n. 220/2012, il tema delle maggioranze necessarie per approvare le tabelle millesimali rimane uno dei più discussi e meno chiariti nell’ambito condominiale.
Purtroppo il quorum tabelle millesimali resta un mistero!
📜 Cosa prevedono le norme?
L’articolo chiave è la 69ª Disposizione di Attuazione al Codice Civile, che distingue tra modifiche all’unanimità e modifiche per errore o variazioni strutturali con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2 del Codice Civile.
La norma però non disciplina l’approvazione originaria delle tabelle.
📊 Quali quorum servono per approvare le tabelle millesimali?
La 68ª Disposizione di Attuazione collega le tabelle millesimali al regolamento di condominio, il quale si approva con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2. Tuttavia, se la tabella ha natura contrattuale, e deroga ai criteri legali, serve l’unanimità.
⚖️ Cosa dice la giurisprudenza?
La Cassazione (Ordinanza n. 23128/2021) ha chiarito che le tabelle ricognitive possono essere approvate a maggioranza qualificata, mentre quelle che deroghino ai criteri legali richiedono l’unanimità dei condomini.
La giurisprudenza distingue le tabelle regolamentari (meramente cognitive) approvate a maggioranza da quelle contrattuali (con deroga ai regimi legali) approvate all’unanimità.
📌 Conclusioni: che quorum occorre per approvare le tabelle millesimali?
Non esiste una regola unica. La natura della tabella e il contesto dell’approvazione determinano il quorum tabelle millesimali richiesto.
Per una maggiore sintesi. Vedi la successiva tabella riepilogativa.
🔍 Tabelle contrattuali vs regolamentari: differenze e quorum
Le tabelle millesimali regolamentari seguono criteri legali e si approvano con il quorum qualificato dell’articolo 1136 2° comma del Codice Civile.
Le tabelle contrattuali, che derogano ai criteri legali, hanno natura convenzionale e richiedono l’unanimità.
Quindi, in caso di dubbio, è il contenuto della tabella e il contesto ad essere valutato ai fini della qualificazione giuridica.
Effettivamente, le tabelle millesimali cosiddette regolamentari sono predisposte secondo i criteri stabiliti dalla legge, in particolare dagli articoli 1123 e seguenti del Codice Civile.
Quindi le tabelle riflettono fedelmente la realtà materiale dell’edificio, e la loro funzione è meramente ricognitiva: pertanto non introducono deroghe o pattuizioni diverse da quelle previste dalla normativa.
Proprio per questa loro natura, la giurisprudenza riconosce la possibilità di approvarle con il quorum tabelle millesimali qualificato di cui all’articolo 1136, comma 2 del Codice Civile.
Al contrario, le tabelle contrattuali si discostano dai criteri legali e introducono modalità di ripartizione delle spese diverse rispetto a quelle codificate.
Pertanto rappresentano una vera e propria convenzione tra tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., con valore contrattuale.
Per questo motivo, la loro approvazione (così come la loro modifica) richiede l’unanimità dei partecipanti al condominio, ecco il quorum tabelle millesimali.
Infatti, un esempio tipico di tabella contrattuale è quella in cui, pur in presenza di unità immobiliari con pari metratura, si stabilisce che un determinato condomino contribuisca in misura minore alle spese di manutenzione.
Effettivamente la deroga volontaria al criterio proporzionale richiede necessariamente il consenso di tutti, proprio perché incide direttamente sui diritti patrimoniali dei singoli.
📚 Analisi della 68ª Disposizione di Attuazione del Codice Civile
La 68ª Disposizione stabilisce che, ove non previsto dal titolo, il valore proporzionale di ciascuna unità è espresso in millesimi, allegati al regolamento condominiale.
Puntualmente, il testo afferma: «Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio».
- – Il valore millesimale ha natura suppletiva rispetto a eventuali diverse indicazioni contenute nel titolo (atto di acquisto o regolamento contrattuale);
- – Serve come riferimento per la ripartizione delle spese comuni (manutenzione ordinaria e straordinaria, scale, ascensore, lastrici solari, ecc.);
- – È funzionale alle deliberazioni assembleari, dato che molte decisioni richiedono una maggioranza calcolata in base ai millesimi;
- – La tabella millesimale deve essere allegata al regolamento condominiale (salvo esistenza di tabelle contrattuali autonome).
Pertanto, non disciplina l’approvazione, ma imposta la funzione giuridica delle tabelle e il loro uso per le delibere e la ripartizione delle spese.
🗂️ Tabella riepilogativa
| Tipologia di Tabella Millesimale | Quorum Tabelle Millesimali Necessario |
| Approvazione regolamento con tabelle | Art. 1136, comma 2 del Codice Civile |
| Rettifica/modifica per errore o mutamento | Art. 1136, comma 2 del Codice Civile |
| Approvazione tabelle con criteri derogatori | Unanimità dei condomini |
| Modifica volontaria senza cause oggettive | Unanimità dei condomini |
