Perché il condominio non funziona oggi?
È una domanda sempre più diffusa tra proprietari e amministratori. Le regole esistono, ma spesso non riescono a incidere nella pratica. Il punto non è la mancanza di norme, ma la difficoltà di renderle concretamente verificabili nella gestione quotidiana.
Intervista all’Avv. Gerardo Michele Martino, Presidente di MAPI
Introduzione
Nel dibattito sul futuro del condominio si afferma sempre più spesso un’idea semplice: il sistema non funziona e servono regole più rigorose, nuovi requisiti e maggiore selezione nell’accesso alla funzione di amministratore.
È una lettura che coglie un disagio reale, ma che rischia di fermarsi alla superficie del problema.
Secondo l’Avv. Gerardo Michele Martino, Presidente di MAPI, il punto decisivo non è introdurre nuove regole, ma rendere effettive quelle esistenti, riportando il controllo dentro il rapporto tra amministratore e condominio.
Avvocato Martino, si dice spesso che oggi il condominio non funziona. È una valutazione corretta?
È una valutazione fondata, ma va interpretata correttamente. In oltre vent’anni di esperienza ho visto emergere con sempre maggiore evidenza una distanza tra la disciplina normativa e la gestione concreta.
Quando si parla di un sistema che non funziona, si fa riferimento a difficoltà diffuse: rendiconti contestati, assemblee inconcludenti, tensioni tra amministratore e condòmini, contenzioso che nasce anche da questioni ordinarie.
Tuttavia, queste criticità non derivano tanto da una mancanza di regole, quanto dal fatto che le regole esistenti non riescono a incidere davvero nella pratica.
Il problema, quindi, non è normativo in senso stretto. È funzionale. Il cittadino si muove in un sistema formalmente disciplinato, ma spesso difficile da comprendere e da verificare. E quando una regola non è verificabile, nel tempo perde efficacia.
La risposta più diffusa è rafforzare i requisiti e la professionalizzazione. È questa la soluzione?
È una risposta comprensibile, perché ha una sua evidenza immediata. Se un sistema appare fragile, si tende a pensare che serva una selezione più rigorosa all’ingresso.
Tuttavia, l’esperienza dimostra che questo approccio non è sufficiente. Un sistema può diventare più selettivo e restare comunque debole nella gestione quotidiana, se non è in grado di controllare nel tempo il rispetto delle regole.
Il problema non è introdurre nuovi requisiti, ma rendere verificabili quelli esistenti.
Ciò significa, in concreto, collegare i requisiti alla nomina e alla gestione, prevedendo strumenti semplici che ne consentano la verifica diretta da parte dei condòmini lungo tutto il rapporto.
La qualità della funzione non si esaurisce nell’accesso, ma si misura nella gestione. Se manca un controllo effettivo, l’innalzamento dei requisiti rischia di produrre un effetto più simbolico che sostanziale.
Quindi il sistema attuale è già adeguato?
Non direi che sia pienamente adeguato, ma non lo è per le ragioni che spesso si indicano nell’indicare perché il condominio non funziona.
Le regole esistono e sono articolate. Il problema è che molte restano esterne alla dinamica concreta del rapporto condominiale e non entrano nel circuito della verifica.
Questo vale in particolare per i requisiti dell’amministratore: sono previsti, ma se la loro esistenza e permanenza non sono facilmente verificabili, finiscono per avere un peso limitato nella pratica.
La questione, quindi, non è aumentare i requisiti, ma far sì che quelli esistenti diventino parte effettiva del funzionamento del sistema.
Lei insiste molto sul concetto di verificabilità. Che cosa significa, concretamente?
Significa rendere le regole controllabili in modo reale, semplice e continuo.
Nel condominio il controllo non è affidato a un’autorità esterna, ma si colloca all’interno del rapporto tra amministratore e condòmini.
Se questi ultimi non sono messi nelle condizioni di comprendere e verificare, il sistema si indebolisce e il condominio non funziona.
Nella pratica, molti conflitti nascono proprio da qui: non da una totale assenza di regole, ma dalla difficoltà di leggerle e applicarle.
Quando la gestione non è sufficientemente intelligibile, si genera diffidenza, e la diffidenza porta inevitabilmente al conflitto.
Dove si manifesta in modo più evidente questa difficoltà?
Si manifesta soprattutto nella gestione concreta e, in particolare, nella contabilità e nel rendiconto.
Il punto non è che manchino dati o documenti. Spesso, al contrario, i dati sono presenti, ma non sempre sono organizzati in modo da consentire una lettura chiara e immediata.
Il condòmino si trova di fronte a informazioni che esistono, ma che non riesce a collegare in modo coerente: imputazioni, versamenti, saldi, morosità. Da qui nascono molte contestazioni.
Il problema, quindi, non è introdurre modelli più complessi, ma rendere la contabilità uno strumento effettivo di controllo.
Il contenzioso è quindi un sintomo del sistema?
Sì, ma non va letto solo come un fenomeno patologico. È anche un indicatore di una difficoltà strutturale.
Quando una materia genera un elevato numero di controversie su aspetti ricorrenti, significa che il sistema non riesce a garantire chiarezza e prevedibilità, quindi il condominio non funziona.
Nel condominio questo accade spesso perché le regole non sono sempre applicate in modo leggibile e verificabile. In queste condizioni, il conflitto diventa quasi inevitabile.
Ridurre il contenzioso significa, prima di tutto, rendere il sistema comprensibile.
È da questa analisi che nasce la proposta MAPI?
Esattamente.
La proposta nasce dall’osservazione della prassi e dalla necessità di intervenire nel punto in cui il sistema mostra le sue maggiori criticità.
Come MAPI abbiamo elaborato una proposta normativa completa, già strutturata in articoli, che non introduce nuovi requisiti, ma interviene sul funzionamento del sistema.
L’obiettivo è rendere i requisiti esistenti effettivamente verificabili e collegati alla gestione concreta, rafforzando il controllo senza alterare la natura civilistica del condominio.
Che ruolo hanno i condòmini nel condominio che non funziona?
Un ruolo centrale.
Il condominio è un sistema basato sull’autonomia privata e non può funzionare se i condòmini non sono messi nelle condizioni di comprendere e verificare la gestione.
Questo non significa trasformarli in tecnici, ma fornire strumenti chiari e accessibili.
Quando la gestione è leggibile, il conflitto si riduce. Quando non lo è, cresce.
La trasparenza, quindi, non è un valore astratto, ma una condizione concreta di funzionamento.
Qual è il rischio del dibattito attuale?
Il rischio è quello di intervenire sulla struttura senza intervenire sul funzionamento.
Si rafforzano i requisiti e si irrigidisce l’accesso, ma non si affronta il problema della verificabilità.
Il rischio è anche quello di spostare il controllo all’esterno del condominio, quando invece il suo corretto funzionamento richiede che resti interno al rapporto tra amministratore e condòmini.
In questo modo si costruisce un sistema più rigido, ma non necessariamente più efficace, con il rischio di aumentare ulteriormente la distanza tra norma e realtà.
Perché il condominio non funziona?
Il condominio non ha bisogno di più regole, ma di regole che funzionino davvero.
Un sistema è efficace quando ciò che è previsto dalla legge è anche concretamente verificabile.
È su questo terreno che si gioca oggi la qualità di una riforma realmente utile.
