La riforma del condominio 2012, introdotta con la Legge n. 220 dell’11 dicembre 2012 ed entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha inciso in modo profondo non solo sul Codice Civile, ma anche sulle Disposizioni di Attuazione, aggiornando articoli fondamentali e introducendo nuove regole per la vita condominiale.
Di seguito, un’analisi ragionata degli articoli dal 70 al 72 e dell’art. 155, nella loro versione aggiornata.
Articolo 70 – Sanzioni per le infrazioni al regolamento
Il legislatore ha riformulato la norma prevedendo un regime sanzionatorio più incisivo. Mentre il vecchio testo fissava un limite di 100 lire, il nuovo stabilisce che:
“Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro.”
Le somme introitate restano destinate al fondo per le spese ordinarie gestito dall’amministratore.
La novità principale sta nella finalità deterrente e nella proporzionalità della sanzione: serve a tutelare la convivenza e a disincentivare comportamenti reiterati contrari alle regole comuni.
Articolo 71 – Registro condominiale
La norma ribadisce che il registro di anagrafe condominiale (previsto dall’art. 1129, comma 4, e 1138, comma 3, c.c.) è tenuto presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati.
È un archivio tecnico e giuridico che garantisce trasparenza nella gestione e tutela della documentazione condominiale. Nella pratica, oggi questo ruolo è spesso assolto digitalmente, attraverso gestionali o portali dedicati.
Articolo 71-bis – Requisiti dell’amministratore
È una delle innovazioni più rilevanti introdotte dalla riforma.
La norma individua chi può svolgere l’incarico di amministratore di condominio, stabilendo criteri di onorabilità e competenza:
- Requisiti personali e morali: godimento dei diritti civili, assenza di condanne o misure di prevenzione, non essere interdetti o inabilitati, non risultare protestati.
- Requisiti formativi:
- diploma di scuola secondaria di secondo grado (lett. f),
- corso di formazione iniziale e aggiornamento periodico (lett. g).
Deroghe ed eccezioni riforma del condominio 2012
- Se l’amministratore è scelto tra i condomini, non servono i requisiti di cui alle lettere f) e g).
- Possono esercitare anche società, purché i soggetti operativi possiedano i requisiti richiesti.
- Chi aveva già svolto attività di amministrazione per almeno un anno nel triennio antecedente al 18 giugno 2013 può continuare anche senza diploma e corso iniziale, restando obbligato alla formazione periodica.
- La clausola transitoria tutela gli amministratori “storici” già operanti prima della riforma.
Chi rientra nella salvaguardia può legittimamente esercitare anche senza diploma e senza aver fatto il corso iniziale.
Deve però:
- curare aggiornamento annuale (documentabile: attestati, programmi, ore);
- conservare dossier probatorio dell’attività 2010–2013;
- dichiarare correttamente in assemblea i requisiti (trasparenza ex art. 1129 c.c. e per evitare impugnazioni).
Perdita dei requisiti
Di fatti, la perdita dei requisiti di moralità (a–e) comporta decadenza immediata. Ogni condomino può convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
Articolo 71-ter – Sito internet condominiale
Su richiesta dell’assemblea, deliberata con le maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., l’amministratore deve attivare un sito internet condominiale.
Il sito serve a garantire trasparenza: i condomini possono consultare ed estrarre copia dei documenti digitalmente.
Le spese sono a carico del condominio.
Effettivamente, la possibilità del sito internet condominiale è una previsione moderna, oggi sempre più attuale con la digitalizzazione degli archivi e la diffusione dei gestionali cloud.
Articolo 71-quater – Mediazione nelle controversie condominiali
L’articolo definisce il perimetro delle controversie soggette a mediazione obbligatoria (ai sensi del D.Lgs. 28/2010).
Sono considerate tali tutte quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione delle norme del Codice Civile (Libro III, Titolo VII, Capo II) e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione.
La domanda di mediazione va presentata presso un organismo nella circoscrizione del tribunale in cui si trova il condominio.
L’amministratore partecipa previa delibera assembleare, e anche l’eventuale accettazione della proposta di mediazione richiede l’approvazione dell’assemblea.
La norma garantisce un equilibrio tra efficienza e rispetto della volontà collettiva.
Articolo 72 – Limiti ai regolamenti condominiali nella Riforma del condominio 2012
Il testo conferma un principio chiave:
“I regolamenti di condominio non possono derogare agli articoli 63, 66, 67 e 69 delle disposizioni di attuazione.”
Si tratta di norme inderogabili, che tutelano i diritti fondamentali dei condomini in materia di riscossione contributi, convocazioni, rappresentanza e revisione delle tabelle millesimali.
Articolo 155 e 155-bis – Disposizioni finali e adeguamento impianti
L’art. 155 ribadisce che le regole sulla revisione e trascrizione dei regolamenti si applicano anche a quelli anteriori al 28 ottobre 1941, e che cessano di avere effetto le clausole contrarie alle norme inderogabili dell’art. 1138 c.c. e dell’art. 72 disp. att.
Il nuovo art. 155-bis, introdotto con la riforma, prevede che:
“L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’art. 1122-bis c.c., già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’art. 1136, commi 1, 2 e 3, c.c.”
Una norma di raccordo tecnico, che disciplina la messa a norma degli impianti privati in un’ottica di sicurezza e coerenza con il contesto condominiale.
Riforma del condominio 2012 conclusione
Di fatto, le disposizioni di attuazione della riforma del condominio rappresentano la spina dorsale operativa della legge 220/2012.
Poiché, dietro ogni articolo c’è un principio chiaro: trasparenza, competenza e responsabilità nella gestione della cosa comune.
Pertanto conoscere queste norme non è solo un obbligo per l’amministratore, ma anche una forma di tutela per ogni singolo condomino.
Appendice normativa – Disposizioni di Attuazione del Codice Civile (artt. 70, 71, 71-bis, 71-ter, 71-quater, 72, 155 e 155-bis)
Art. 70 – Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a euro 200 e, in caso di recidiva, fino a euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
Art. 71 – Il registro indicato dal quarto comma dell’articolo 1129 e dal terzo comma dell’articolo 1138 del codice è tenuto presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati.
Art. 71-bis – Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
Art. 71-ter – Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater – Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.
Art. 72 – I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.
Art. 155 – Le disposizioni concernenti la revisione dei regolamenti di condominio e la trascrizione di essi si applicano anche ai regolamenti formati prima del 28 ottobre 1941. Cessano di avere effetto le disposizioni dei regolamenti di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell’ultimo comma dell’articolo 1138 del codice e nell’articolo 72 di queste disposizioni.
Art. 155-bis – L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.
Testo coordinato aggiornato alla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (entrata in vigore: 18 giugno 2013).
