Articolo 66 – Convocazione dell’assemblea condominiale
Articoli 66 – 69 condominio
L’articolo 66 disciplina la convocazione ordinaria e straordinaria dell’assemblea.
La riforma del condominio (Legge 220/2012) ha introdotto obblighi formali più stringenti: l’avviso deve indicare ordine del giorno, luogo, ora e modalità di invio (PEC, raccomandata, fax o consegna a mano) e deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della prima convocazione.
In pratica, l’amministratore deve poter dimostrare la ricezione effettiva dell’avviso: la mancanza o incompletezza può rendere la delibera annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c.
👉 Cassazione civ., Sez. II, n. 13004/2024 ha ribadito che la mancata convocazione anche di un solo condomino determina l’annullabilità, non la nullità, della deliberazione.
👉 In sede pratica, molti amministratori MAPI preferiscono utilizzare la PEC come mezzo principale per garantire tracciabilità e sicurezza giuridica.
Un’altra novità importante riguarda la seconda convocazione, che non può tenersi nello stesso giorno solare della prima, salvo prosecuzioni già indicate nello stesso avviso: una regola spesso ignorata nella prassi, ma decisiva per evitare impugnazioni.
Articolo 67 – Rappresentanza e deleghe
Articoli 66 – 69 condominio
Ogni condomino può partecipare personalmente o tramite delegato munito di delega scritta.
Se i condomini superano le venti unità, ciascun delegato non può rappresentare più di un quinto dei partecipanti e del valore proporzionale.
La Cassazione (n. 30423/2023) ha precisato che la mancanza di delega scritta invalida la partecipazione, anche se il delegante era presente in assemblea.
Nella prassi condominiale, è quindi consigliabile archiviare le deleghe in formato digitale insieme al verbale.
Il nuovo testo disciplina anche le assemblee dei supercondomini (art. 1117-bis c.c.), prevedendo la nomina di un rappresentante per ciascun condominio: un punto spesso trascurato ma cruciale nei complessi edilizi multipli.
Infine, l’articolo 67 chiarisce i rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario: il primo vota sulle opere straordinarie, il secondo sulle questioni ordinarie.
Le spese, tuttavia, restano solidali, come ricordato anche da Cass. n. 14015/2022, che ha confermato la legittimità della riscossione integrale verso uno solo dei due soggetti.
Articolo 68 – Tabelle millesimali
Articoli 66 – 69 condominio
Le tabelle millesimali determinano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, base di ogni ripartizione di spesa e calcolo delle maggioranze assembleari.
Non si tiene conto di canone locatizio, migliorie o stato di manutenzione, poiché i millesimi rappresentano un criterio oggettivo e stabile.
In sede di redazione o revisione, è buona prassi per l’amministratore affidarsi a un tecnico qualificato che applichi i criteri stabiliti dalla giurisprudenza (Cass. n. 19836/2020: “la tabella è atto tecnico-valutativo, non negoziale”).
Nel metodo MAPI, si suggerisce di conservare digitalmente le tabelle aggiornate nel fascicolo informatico del condominio, così da agevolare controlli, aggiornamenti e revisioni periodiche.
Articolo 69 – Rettifica o revisione delle tabelle
Articoli 66 – 69 condominio
L’articolo 69 prevede due ipotesi principali di revisione:
- Errore materiale o di calcolo;
- Mutamento delle condizioni dell’edificio (sopraelevazioni, fusioni, frazionamenti, incrementi di superficie).
La modifica può avvenire:
- All’unanimità, se volontaria;
- A maggioranza qualificata (art. 1136, co. 2 c.c.), se motivata da errore o variazione ≥ 1/5.
Secondo Cassazione civ. Sez. II, n. 21950/2023, l’amministratore può essere convenuto in giudizio in rappresentanza del condominio per la revisione delle tabelle e ha l’obbligo di informare tempestivamente l’assemblea, pena revoca e responsabilità per danno.
Dal punto di vista operativo, ogni amministratore dovrebbe:
- conservare la documentazione catastale e i progetti originali;
- verificare le modifiche edilizie (frazionamenti, ampliamenti);
- aggiornare le tabelle e i criteri di ripartizione anche ai fini della trasparenza ex art. 1130-bis c.c.
Conclusione – L’importanza della corretta gestione assembleare
Gli articoli 66-69 condominio rappresentano il cuore operativo della vita condominiale.
Per gli amministratori formati con MAPI, la corretta applicazione di queste norme non è solo un adempimento legale, ma una garanzia di trasparenza, partecipazione e tutela contro contenziosi e impugnazioni.
L’esperienza dimostra che gran parte delle controversie in condominio nasce da convocazioni irregolari o tabelle obsolete.
Una formazione aggiornata e una gestione documentale digitale, come quella promossa dai corsi MAPI, sono strumenti concreti per ridurre rischi e migliorare la fiducia dei condomini.
| Articolo | Tema | Azione consigliata | Riferimento Cassazione |
|---|---|---|---|
| 66 | Convocazione | Conservare prova PEC o consegna a mano | 13004/2024 |
| 67 | Deleghe e rappresentanza | Archiviazione digitale deleghe | 30423/2023 |
| 68 | Tabelle millesimali | Verifica periodica da tecnico | 19836/2020 |
| 69 | Revisione tabelle | Comunicazione all’assemblea obbligatoria | 21950/2023 |
Disposizioni di Attuazione e Transitorie – Codice Civile
Articoli 66, 67, 68, 69
L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.
L`assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall`articolo 1135 del codice, puo` essere convocata in via straordinaria dall`amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e` fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell`edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell`amministratore, l`assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria puo` essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L`avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l`adunanza.
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Ogni condomino puo` intervenire all`assemblea anche a mezzo di rappresentante. Qualora un piano o porzione di piano dell`edificio appartenga in proprieta` indivisa a piu` persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che e` designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
L`usufruttuario di un piano o porzione di piano dell`edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all`ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell`edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprieta` esclusiva ai singoli condomini. […] Nell`accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell`interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell`edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, e` notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
