Articoli 61, 62, 63, 64 e 65 delle disposizioni di attuazione del Codice civile: guida pratica

Gli articoli 61-65 condominio disciplinano alcuni aspetti fondamentali della gestione condominiale: lo scioglimento del condominio, il recupero delle quote, la revoca giudiziale dell’amministratore e la nomina del curatore speciale.

Le disposizioni di attuazione del Codice civile rappresentano il naturale completamento della disciplina del condominio.

Se il Codice civile stabilisce i principi generali, queste norme spiegano come tali principi trovano concreta applicazione nella gestione quotidiana dell’edificio.

Gli articoli 61 – 65 condominio disciplinano aspetti estremamente importanti della vita condominiale.

In particolare regolano lo scioglimento del condominio, la costituzione di condomini separati, il recupero delle quote condominiali, la revoca giudiziale dell’amministratore e la nomina del curatore speciale quando manca il legale rappresentante del condominio.

Si tratta di disposizioni che interessano non soltanto gli amministratori di condominio, ma anche i condomini, gli avvocati e tutti coloro che, a vario titolo, partecipano alla gestione di un edificio.

Comprendere il significato di queste norme consente di prevenire numerose controversie e di affrontare correttamente situazioni particolarmente complesse.

La riforma del condominio introdotta dalla Legge n. 220 del 2012 ha modificato alcune di queste disposizioni (articoli 61-65 Condominio).

Rafforzando i poteri dell’amministratore, introducendo maggiori tutele per i creditori e disciplinando con maggiore precisione alcuni istituti già presenti nell’ordinamento.

Articolo 61 disp. att. c.c. — Lo scioglimento del condominio

L’articolo 61 disciplina una situazione piuttosto particolare, ma tutt’altro che rara nella pratica: lo scioglimento del condominio.

Può accadere che un complesso immobiliare, originariamente gestito come un unico condominio, sia in realtà composto da edifici o corpi di fabbrica che potrebbero funzionare autonomamente.

Pensiamo, ad esempio, a grandi complessi residenziali costituiti da più palazzine dotate di accessi indipendenti, impianti separati e servizi distinti.

In questi casi la legge consente di sciogliere il condominio originario e costituire condomini autonomi, purché ciascuna parte dell’edificio presenti le caratteristiche necessarie per una gestione indipendente.

Lo scioglimento può essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 del Codice civile oppure disposto dal giudice su richiesta di almeno un terzo dei comproprietari della parte interessata.

La finalità della norma è evidente: evitare che edifici ormai autonomi continuino ad essere gestiti artificialmente come un unico condominio, con inevitabili difficoltà amministrative e gestionali.

Leggi il testo vigente dell’articolo 61 disp. att. c.c.

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Articolo 62 disp. att. c.c. — Quando alcune parti restano comuni

L’articolo 62 completa la disciplina dello scioglimento del condominio affrontando un’ipotesi molto frequente.

Anche dopo la separazione dei vari edifici, infatti, alcune parti possono continuare a rimanere comuni.

Si pensi ad un viale d’accesso, ad un impianto centralizzato o ad un’area destinata a parcheggio utilizzata da tutti i nuovi condomini.

La legge chiarisce che la presenza di beni ancora comuni non impedisce lo scioglimento del condominio originario.

Qualora però la divisione richieda modifiche materiali dell’edificio o la realizzazione di opere per rendere realmente autonome le varie parti, sarà necessaria una deliberazione assembleare con la maggioranza più elevata prevista dall’articolo 1136 del Codice civile.

Questa disposizione mira a trovare un equilibrio tra due esigenze contrapposte.

Da un lato favorisce l’autonomia gestionale dei diversi edifici; dall’altro tutela i condomini quando la separazione comporta interventi edilizi o costi significativi.

Nella pratica professionale questa norma assume particolare rilievo nei grandi complessi immobiliari, nei supercondomini e nelle lottizzazioni residenziali, dove non sempre la separazione può avvenire senza interventi tecnici.

Leggi il testo vigente dell’articolo 62 disp. att. c.c.

La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.

Approfondimento

Gli articoli 61 e 62 sono oggi applicati soprattutto nei casi di supercondominio e di complessi edilizi costituiti da più fabbricati.

Prima di procedere allo scioglimento è quasi sempre necessario un accertamento tecnico per verificare che ciascun edificio possa realmente funzionare in maniera autonoma.

Sotto il profilo strutturale, impiantistico e amministrativo.

Per questo motivo le decisioni assembleari relative allo scioglimento del condominio richiedono particolare attenzione e, nei casi più complessi, possono sfociare in un procedimento giudiziario volto ad accertare la sussistenza dei presupposti previsti dalla legge.

Articolo 63 disp. att. c.c.: morosità e recupero delle quote condominiali

L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile è una delle norme più importanti per la gestione economica del condominio.

Disciplina il recupero dei contributi non pagati, i rapporti con i creditori, la sospensione di alcuni servizi al condomino moroso e la responsabilità per le spese condominiali in caso di trasferimento dell’immobile.

Quando l’assemblea approva il rendiconto, il preventivo e il relativo stato di ripartizione, l’amministratore può agire per il recupero delle somme dovute senza dover chiedere una nuova autorizzazione assembleare.

La norma gli consente di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l’eventuale opposizione del condomino.

Questo strumento permette al condominio di iniziare rapidamente l’azione esecutiva.

Ferma restando la possibilità per il debitore di contestare il credito nelle forme previste dalla legge.

Nel giudizio di opposizione, tuttavia, non possono essere rimesse automaticamente in discussione deliberazioni assembleari ancora efficaci.

La Cassazione ha ribadito che l’opposizione al decreto ingiuntivo e l’impugnazione della delibera assolvono funzioni differenti.

I rapporti con i creditori del condominio

L’amministratore deve comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo richiedano i dati dei condomini morosi. La comunicazione deve essere completa rispetto allo scopo del creditore, ma non può trasformarsi in una diffusione indiscriminata delle informazioni personali dei condomini. Anche in questo ambito devono essere rispettati i criteri di pertinenza, proporzionalità e non eccedenza.

I creditori del condominio non possono rivolgersi immediatamente ai condomini in regola con i pagamenti. Devono prima tentare di soddisfarsi sul patrimonio dei condomini morosi. Solo dopo l’infruttuosa escussione di questi ultimi possono agire nei confronti degli altri partecipanti, nei limiti delle rispettive quote.

Sospensione dei servizi al condomino moroso

Se la mora nel pagamento dei contributi si protrae per almeno sei mesi, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

La norma non consente però di interrompere indiscriminatamente qualsiasi servizio. Occorre valutare se il servizio sia tecnicamente separabile e se la sospensione possa incidere su diritti fondamentali o sulle condizioni essenziali di abitabilità dell’immobile. Per questo motivo la misura deve essere applicata con prudenza e tenendo conto delle caratteristiche concrete dell’impianto.

Vendita dell’immobile e responsabilità per le spese

L’articolo 63 disciplina anche i rapporti tra venditore e acquirente dell’unità immobiliare.

Chi subentra nei diritti di un condomino risponde solidalmente con il precedente proprietario dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. La solidarietà opera nei confronti del condominio e serve a rafforzare la tutela del credito condominiale. L’acquirente che paga potrà poi valutare l’eventuale diritto di rivalsa nei confronti del venditore, in base agli accordi intercorsi e alla natura delle spese.

Il venditore, inoltre, continua a essere obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

La comunicazione del trasferimento non è quindi un adempimento secondario.

Individua il momento dal quale cessa la responsabilità solidale del precedente proprietario per le obbligazioni successive.

Perché l’articolo 63 è centrale nella gestione condominiale

La norma attribuisce all’amministratore strumenti incisivi, ma impone anche una gestione rigorosa della contabilità e dell’anagrafe condominiale. Per agire efficacemente occorrono deliberazioni valide, stati di ripartizione chiari, dati aggiornati sui proprietari e una corretta individuazione delle somme dovute.

Errori nella predisposizione del riparto, nella determinazione del debitore o nella comunicazione del trasferimento dell’immobile possono generare opposizioni, ritardi nella riscossione e responsabilità nella gestione.

Leggi il testo vigente dell’articolo 63 disp. att. c.c.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Articolo 64 disp. att. c.c. – La revoca giudiziale dell’amministratore

L’articolo 64 delle disposizioni di attuazione del Codice civile disciplina uno degli strumenti di tutela più importanti riconosciuti ai condomini: la revoca giudiziale dell’amministratore.

L’amministratore è il soggetto chiamato a gestire il condominio nell’interesse comune e ad eseguire le deliberazioni assembleari.

Quando però viola gravemente i propri obblighi o tiene comportamenti contrari alla legge, i condomini possono rivolgersi al Tribunale per chiederne la revoca.

Si tratta di un rimedio diverso dalla revoca deliberata dall’assemblea.

Quest’ultima può revocare l’amministratore in qualsiasi momento con le maggioranze previste dalla legge.

La revoca giudiziale, invece, interviene quando ricorrono le gravi irregolarità indicate dall’articolo 1129 del Codice civile oppure negli altri casi espressamente previsti dalla legge.

Il procedimento si svolge davanti al Tribunale in camera di consiglio.

La riforma del condominio ha rafforzato le garanzie processuali prevedendo che l’amministratore debba essere sentito in contraddittorio con il ricorrente, assicurando così il diritto di difesa di entrambe le parti.

Il provvedimento del Tribunale assume la forma di un decreto motivato. Contro tale decreto è possibile proporre reclamo alla Corte d’Appello entro dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione del provvedimento.

La revoca giudiziale rappresenta quindi uno strumento eccezionale, destinato a tutelare il corretto funzionamento del condominio quando l’amministratore abbia violato gravemente i propri doveri.

Leggi il testo vigente dell’articolo 64 disp. att. c.c.

Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

Cosa cambia nella pratica

Per gli amministratori di condominio questa disposizione costituisce un forte richiamo al rispetto degli obblighi previsti dalla legge.

Per i condomini, invece, rappresenta una garanzia importante, poiché consente di ottenere l’intervento del giudice anche quando l’assemblea non riesca o non voglia procedere alla revoca dell’amministratore.

Articolo 65 disp. att. c.c. – Il curatore speciale del condominio

L’articolo 65 disciplina una situazione particolare che, pur verificandosi raramente, può assumere notevole importanza pratica.

Può infatti accadere che il condominio sia privo del proprio legale rappresentante.

Questo può verificarsi, ad esempio, quando l’amministratore è cessato dall’incarico e non è stato ancora nominato il successore oppure quando, per qualsiasi altra ragione, manca il soggetto legittimato a rappresentare il condominio.

In queste situazioni chi intende iniziare o proseguire una causa contro il condominio rischierebbe di non avere un soggetto con il quale instaurare correttamente il contraddittorio.

Per evitare questo vuoto di rappresentanza interviene l’articolo 65.

La norma consente al soggetto interessato di chiedere al giudice la nomina di un curatore speciale, il quale assume temporaneamente la rappresentanza del condominio limitatamente alla gestione della controversia.

Una volta nominato, il curatore speciale deve convocare senza ritardo l’assemblea dei condomini affinché questa possa impartire le necessarie istruzioni sulla conduzione della lite.

L’obiettivo della disposizione è duplice.

Da un lato garantire il diritto di difesa di chi agisce nei confronti del condominio; dall’altro assicurare che il condominio possa partecipare regolarmente al processo anche quando sia temporaneamente privo dell’amministratore.

Leggi il testo vigente dell’articolo 65 disp. att. c.c.

Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile.

Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

La giurisprudenza più significativa sugli articoli 61-65 condominio

L’applicazione degli articoli 61-65 delle disposizioni di attuazione è stata oggetto di numerose pronunce della Corte di Cassazione, che hanno contribuito a chiarire il significato pratico delle norme.

Particolare attenzione è stata dedicata all’articolo 63, relativo al recupero delle quote condominiali.

La giurisprudenza ha confermato che il decreto ingiuntivo richiesto dall’amministratore costituisce uno strumento privilegiato di tutela del condominio.

Può essere ottenuto senza preventiva autorizzazione assembleare quando esiste uno stato di ripartizione regolarmente approvato.

La Corte di Cassazione ha inoltre precisato che il soggetto che acquista un’unità immobiliare risponde solidalmente con il precedente proprietario delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente.

Secondo quanto previsto dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione.

Anche la disciplina della revoca giudiziale dell’amministratore è stata più volte esaminata dalla giurisprudenza.

Ghe ha ribadito come il ricorso al Tribunale sia riservato ai casi di gravi irregolarità nella gestione.

Non potendo essere utilizzato per semplici divergenze tra amministratore e condomini.

Per quanto riguarda gli articoli 61 e 62, la Corte ha più volte sottolineato che lo scioglimento del condominio è possibile solo quando le diverse parti dell’edificio siano realmente autonome sotto il profilo strutturale e funzionale.

Le principali novità introdotte dalla riforma articoli 61-65 condominio

La Legge n. 220 del 2012 ha inciso profondamente su queste disposizioni.

Le modifiche più rilevanti hanno riguardato soprattutto l’articolo 63, rafforzando gli strumenti di recupero dei crediti condominiali.

Imponendo all’amministratore nuovi obblighi nei confronti dei creditori e disciplinando con maggiore precisione la responsabilità del condomino acquirente e del condomino venditore.

Anche l’articolo 64 è stato aggiornato, prevedendo un procedimento più garantista per la revoca giudiziale dell’amministratore.

Gli articoli 61, 62 e 65 hanno invece mantenuto sostanzialmente la loro impostazione originaria, confermando la validità di principi ormai consolidati nella disciplina del condominio.

Conclusioni articoli 61-65 condominio

Gli articoli 61, 62, 63, 64 e 65 delle disposizioni di attuazione del Codice civile rappresentano norme fondamentali per comprendere il funzionamento del condominio moderno.

Essi disciplinano situazioni molto diverse tra loro, ma accomunate dalla necessità di garantire una gestione efficiente dell’edificio e di tutelare i diritti dei condomini, dei creditori e degli altri soggetti coinvolti.

Conoscere queste disposizioni significa comprendere non solo il contenuto della legge, ma anche le ricadute concrete che esse producono nella vita quotidiana del condominio.

Per amministratori, professionisti e condomini rappresentano quindi uno strumento indispensabile per prevenire errori, evitare contenziosi e assicurare una gestione conforme alla normativa vigente.