Condominio parziale crea molti dubbi interpretativi.
L’istituto del condominio parziale si colloca in una zona grigia del diritto civile, caratterizzata da una moltitudine di questioni complesse e interpretazioni non sempre univoche.
Quando si ha a che fare con proprietà esclusiva di alcune parti di un edificio e parti comuni condivise tra più proprietari, è indispensabile una comprensione approfondita delle normative vigenti ed eventuali giurisprudenze di riferimento.
La legge italiana disciplina il condominio negli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile.
Tuttavia le peculiarità del condominio parziale possono emergere soprattutto nella pratica quotidiana quando si presentano casi non espressamente contemplati da tali norme.
I presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a tutti i condomini vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti d’uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza e per l’uso ovvero sono destinati all’uso ed al servizio, non di tutto l’edificio ma di una sola parte, o di alcune parti di esso.
Ricavandosi dall’articolo 1123 comma 3° del Codice Civile, che le cose, i servizi, gli impianti non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti.
Oggetto di continua discussione ed affrontato più volte dalla Suprema Corte di Cassazione.
Il condominio parziale, quella parte del fabbricato che attribuisce solo ad alcuni condomini la contitolarità di cose, impianti o servizi elencati dall’articolo 1117 del Codice Civile, collegati strumentalmente solo ad alcuni piani(o porzioni di piano) dell’edificio, e quindi destinati a loro uso o servizio esclusivo.
Il condominio parziale rappresenta pertanto un “limite” al riconoscimento del diritto del condomino, poiché ridisegna i rapporti tra unità immobiliari e parti comuni.
Conferendo la proprietà dei beni comuni a tutti i condomini soltanto quando i beni siano materialmente e funzionalmente collegati alla generalità delle unità abitative comprese nell’edificio condominiale.
Il riconoscimento dell’istituto ivi trattato presupporrebbe il superamento dell’interpretazione tradizionale, secondo la quale dall’articolo 1117 del Codice Civile discenderebbe una presunzione legale di comunione di beni e servizi, superabile solo in virtù di ciò che “risulta dal titolo”.
Contrariamente, l’applicazione dell’articolo 1117 vale solo per quei beni, destinati per il collegamento funzionale e strutturale a servire l’intero edificio.
Ciò vuol dire che la destinazione parziale esclude fin dall’inizio che quel bene rientri tra i beni comuni di tutti i condomini.
All’interno di un condominio vi sono più condomini o comunioni parziali.
La Suprema Corte di Cassazione con sentenze n. 8233 dell’11 agosto 1990 e n. 1255 del 2 febbraio 1995 ha sostenuto che, pur sussistendo una presunzione legale di comunione, e quindi una contitolarità di beni, servizi ed impianti previsti ed elencati dall’articolo 1117 Codice Civile, essa può essere vinta allorché la cosa comune, per oggettive caratteristiche funzionali e strutturali, serve al godimento di una sola parte dell’immobile e non al fabbricato nel suo complesso.
Decade così completamente la concezione unitaria dell’edificio rispondente all’interesse collettivo di tutti i condomini, evidenziandosi l’utilizzazione effettiva o la possibilità di utilizzazione in concreto dei beni comuni da parte solo di alcuni.
La Suprema Corte, altresì, ha chiarito che l’articolo 1117 del Codice civile può essere invocato solo in relazione alle cose destinate a servire l’intero edificio condominiale: beni comuni, a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base al titolo (che può essere costituito dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto).
Un recente intervento della giurisprudenza di legittimità ha analizzato approfonditamente l’istituto.
Corte di cassazione sezione II civile; Sentenza n°4127 del 02 marzo 2016.
” Il fatto che un bene, rientrante tra quelli di cui all’art. 1117, appartenga solo ad alcuni condomini non modifica, nella sua essenza, la relazione funzionale tra il bene, che è pur sempre destinato ad un uso collettivo (ancorché limitato) e le singole unità immobiliari oggetto di proprietà esclusiva: in tal caso, infatti, deve presumersi che la proprietà comune serva quelle individuali, né più né meno come il bene condominiale serve le proprietà di tutti i condomini……
il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati”.
La pronuncia chiarisce due aspetti.
Innanzitutto si valuta come la parziarietà del bene non ne intacchi la sua funzione e gestione condominiale, riservata a un numero limitato di condomini.
Inoltre si evidenzia che la gestione del bene debba essere limitata esclusivamente ai condomini che ne sono comproprietari, i quali parteciperanno alle assemblee e si accolleranno integralmente le relative spese.
In sintesi, la convivenza nel contesto del condominio parziale richiede una continua attenzione sia nei confronti delle regole codificate sia di quelle desumibili dalla casistica giuridica.
Configurandosi come un equilibrio dinamico che necessita di essere costantemente monitorato per prevenire e risolvere i dubbi interpretativi.
