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Finalmente abbiamo la definizione di condominio!

3 agosto 2016

Cosa è il condominio negli edifici?

Fino a qualche tempo fa non esisteva una definizione compiuta di “condominio negli edifici” né nel Codice Civile, né nelle numerose leggi speciali che si occupavano di aspetti peculiari dell’istituto.

Nella tecnica costruttiva moderna, specialmente nei centri urbani si è inteso realizzare edifici divisi in singole unità immobiliari di proprietà diversa, serviti da parti di proprietà comune, dando vita, così, al condominio. Anche se i primi esempi di condominio si trovano anche in fabbricati dell’antica Roma definiti condominium.

Il condominio trova la più compiuta regolamentazione nel sistema legislativo Italiano, nel Codice Civile, raccolta di Leggi atta a regolare i rapporti tra privati cittadini. Il Codice Civile della Repubblica Italiana, è stato promulgato con Regio Decreto del 16 Marzo 1942 N°262.

Recentemente la Legge 11/12/2012 n°200 anche detta Riforma del condominio ha completamente rinnovato la materia. Modificando diversi articoli del Codice Civile ed aggiungendone dei nuovi, al fine di adeguare la regolamentazione di una realtà così complessa, al contesto contemporanea totalmente diversa dal periodo in cui fu promulgato il Codice Civile.

Fino a poco tempo fa la congerie di norme indicate non ci dava le esatta definizione di cosa è un condominio, recentemente è intervenuta incidentalmente una normativa speciale, il Decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102,  Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica (contabilizzazione del calore). Entrata in vigore il 19/07/2014.

L’articolo 2 si occupa di dare delle definizioni alla fine dell’applicazione del Decreto ed eccoci, punto effe, alla definizione di condominio: “edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”.

Da una prima analisi si evince che la definizione data incidenter tantum, rispecchia le indicazioni che la dottrina e la giurisprudenza hanno sempre dato dell’istituto giuridico, ma anche involontariamente sana un deficit storico della normativa, sanatoria alla quale tutti gli operatori della materia dovranno adeguarsi.