L’avvocato amministratore di condominio trova oggi un riconoscimento legislativo molto più netto rispetto al passato.
La legge 28 luglio 2026, n. 137, recante «Delega al Governo per la riforma dell’ordinamento forense», è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 177 del 1° agosto 2026, con entrata in vigore fissata al 16 agosto 2026.
Tra i principi che il Governo dovrà rispettare nella riscrittura dell’ordinamento professionale compare una disposizione particolarmente significativa per il settore condominiale.
L’articolo 2, comma 1, lettera p), numero 2.7, indica espressamente tra le attività compatibili con la professione forense «la carica di amministratore di condominio di edifici».
La questione, quindi, non è più affidata soltanto all’interpretazione del Consiglio Nazionale Forense. La compatibilità, già riconosciuta negli anni precedenti dal CNF, è stata assunta dal Parlamento come criterio vincolante della riforma.
È però necessario precisare subito cosa la legge n. 137/2026 fa e cosa ancora non fa.
Si tratta di una legge delega: il Governo dovrà adottare uno o più decreti legislativi per la riforma organica dell’ordinamento forense. Non siamo dunque ancora davanti al nuovo testo definitivo delle incompatibilità professionali.
La direzione normativa è, tuttavia, inequivoca: il futuro ordinamento dovrà prevedere la compatibilità tra professione di avvocato e amministrazione condominiale.
Il testo ufficiale della legge 28 luglio 2026, n. 137 è consultabile nella Gazzetta Ufficiale.
La novità della legge n. 137/2026
L’articolo 2, comma 1, lettera p), numero 2.7, della legge di riforma dell’ordinamento forense prevede espressamente che la professione di avvocato sia compatibile con la carica di amministratore di condominio di edifici. Il principio dovrà essere attuato dai decreti legislativi previsti dalla delega.
Avvocato e amministratore di condominio: cosa prevede esattamente la legge 137/2026
La nuova legge dedica una parte specifica dell’articolo 2 al regime delle incompatibilità.
Il legislatore delegato dovrà continuare a prevedere alcune incompatibilità, tra cui l’esercizio professionale continuativo di altre attività di lavoro autonomo, l’attività notarile e l’esercizio di impresa svolto in nome proprio o altrui.
Accanto a queste incompatibilità, la legge individua però una serie di attività che il nuovo ordinamento dovrà dichiarare espressamente compatibili con l’avvocatura.
Tra queste figurano alcune cariche societarie, gli incarichi nelle procedure concorsuali, l’insegnamento e la ricerca giuridica, l’attività di agente sportivo e, appunto, l’amministrazione di condominio.
Il riferimento non è generico. Il numero 2.7 utilizza specificamente l’espressione «carica di amministratore di condominio di edifici».
Per il settore si tratta di una novità rilevante perché elimina, sul piano dell’indirizzo legislativo, una questione che per molti anni era stata risolta prevalentemente attraverso pareri interpretativi.
Quando diventerà pienamente operativa la nuova disciplina
La legge n. 137/2026 non riscrive direttamente l’intero ordinamento professionale.
L’articolo 1 delega il Governo ad adottare, entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge, uno o più decreti legislativi per la riforma organica della professione forense.
Il testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale entra in vigore il 16 agosto 2026. Da tale data decorre quindi il termine previsto per l’esercizio della delega.
Occorre distinguere due piani.
Sul piano legislativo, il Parlamento ha già stabilito che l’amministrazione condominiale deve rientrare tra le attività compatibili con la professione forense.
Sul piano della disciplina applicativa, saranno i decreti legislativi a inserire questo principio nel nuovo sistema delle incompatibilità e a coordinarlo con le altre disposizioni dell’ordinamento professionale.
Fino a quel momento continua a operare la disciplina vigente, unitamente agli orientamenti interpretativi già consolidati.
Prima della riforma: cosa aveva stabilito il Consiglio Nazionale Forense
La legge del 2026 non parte dal nulla.
Il problema era stato affrontato dal Consiglio Nazionale Forense già nel 2013, poco dopo l’approvazione della legge n. 247/2012.
Con il parere n. 23 del 20 febbraio 2013 il CNF aveva escluso che l’articolo 18 della nuova legge professionale impedisse all’avvocato di esercitare l’attività di amministratore di condominio.
L’amministrazione condominiale era stata ricondotta essenzialmente al mandato conferito dai condomini, distinguendola dall’esercizio in proprio di un’attività commerciale.
L’orientamento venne successivamente confermato. Nel parere n. 36 del 20 ottobre 2019 il Consiglio Nazionale Forense ritenne espressamente che la conclusione raggiunta nel 2013 dovesse essere mantenuta ferma.
La riforma del 2026 cambia però la gerarchia delle fonti sulla quale costruire oggi la risposta.
I pareri CNF rimangono importanti per comprendere l’evoluzione della materia, ma non sono più il punto centrale dell’articolo. Il riferimento principale diventa la legge n. 137/2026, che assume la compatibilità come criterio espresso della futura disciplina professionale.
La riforma significa che ogni avvocato può immediatamente amministrare condomìni?
Qui è necessario evitare un equivoco.
Una cosa è stabilire che l’attività di amministratore non sia incompatibile con la professione forense. Altra cosa è possedere i requisiti richiesti dalla legge per assumere professionalmente incarichi di amministrazione condominiale.
La legge n. 137/2026 interviene sul primo problema.
Non modifica, invece, l’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che continua a disciplinare i requisiti dell’amministratore.
L’avvocato amministratore di condominio deve pertanto confrontarsi con entrambe le discipline: quella forense, che riguarda la compatibilità tra le attività, e quella condominiale, che stabilisce chi può assumere l’incarico.
La laurea in giurisprudenza e l’iscrizione all’Albo degli avvocati non determinano, da sole, un’esenzione generale dai requisiti formativi previsti per gli amministratori.
I requisiti dell’articolo 71-bis valgono anche per gli avvocati
L’articolo 71-bis disp. att. c.c. stabilisce i requisiti necessari per svolgere l’incarico.
Accanto ai requisiti di onorabilità, la norma richiede il diploma di scuola secondaria di secondo grado e, soprattutto, la frequenza di un corso di formazione iniziale e lo svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
La disposizione non contiene una deroga generale per gli avvocati o per gli altri professionisti iscritti a Ordini e Collegi.
Le eccezioni sono stabilite espressamente dalla legge. Il diploma e la formazione non sono, per esempio, necessari quando l’amministratore viene nominato tra i condomini dello stabile. Una disciplina particolare riguarda inoltre chi aveva già svolto l’attività di amministratore per almeno un anno nei tre anni precedenti all’entrata in vigore della riforma condominiale; per tali soggetti rimane comunque l’obbligo di formazione periodica.
Il testo dell’articolo 71-bis è riportato anche nella documentazione ufficiale relativa al D.M. 140/2014.
Per un ulteriore inquadramento dei requisiti è possibile consultare la guida di Avvocato Condominiale Online sui requisiti per diventare amministratore di condominio.
L’avvocato deve frequentare il corso previsto dal D.M. 140/2014?
Quando non rientra in una delle specifiche eccezioni previste dall’articolo 71-bis, sì.
L’iscrizione all’Albo forense non sostituisce il requisito formativo richiesto dalla disciplina condominiale.
Questo è probabilmente l’aspetto pratico più importante della riforma per gli avvocati interessati ad ampliare la propria attività professionale.
La legge n. 137/2026 rende esplicita la compatibilità, ma non attribuisce automaticamente all’avvocato una qualifica ulteriore né modifica i requisiti stabiliti per l’amministrazione condominiale.
Per iniziare professionalmente l’attività occorre quindi valutare la propria posizione rispetto all’articolo 71-bis e, quando necessario, completare il percorso formativo disciplinato dal D.M. 13 agosto 2014, n. 140.
Testo ufficiale del D.M. 13 agosto 2014, n. 140
Cosa prevede il D.M. 140/2014
Il D.M. 140 non prevede una semplice frequenza formale.
L’articolo 5 stabilisce che il corso iniziale abbia una durata di almeno 72 ore, delle quali un terzo deve essere articolato in moduli comprendenti esercitazioni pratiche.
La formazione affronta materie molto più ampie del solo diritto condominiale. Il programma comprende i compiti e i poteri dell’amministratore, la sicurezza degli edifici e degli impianti, la manutenzione delle parti comuni, le tabelle millesimali, i diritti reali, la normativa urbanistica, i contratti, la risoluzione dei conflitti, gli strumenti informatici e la contabilità.
Il corso può svolgersi anche per via telematica. Il quinto comma dell’articolo 5 stabilisce però espressamente che fa eccezione l’esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.
La disciplina spiega bene perché l’abilitazione forense e la formazione condominiale non siano sovrapponibili.
Un avvocato possiede normalmente una preparazione giuridica molto più approfondita rispetto a quella richiesta in un corso introduttivo. L’amministrazione condominiale richiede però anche competenze contabili, tecniche, organizzative e gestionali che non appartengono necessariamente alla formazione universitaria o alla pratica forense.
Perché la riforma forense può diventare un’opportunità professionale
La previsione contenuta nella legge n. 137/2026 può interessare soprattutto gli avvocati che già lavorano nel diritto civile, immobiliare, contrattuale o condominiale.
Molte competenze sono immediatamente trasferibili.
L’avvocato conosce la disciplina delle obbligazioni, dei contratti, della responsabilità, delle delibere, della mediazione e del contenzioso. Può avere esperienza nel recupero dei crediti, nell’interpretazione dei regolamenti e nella gestione delle controversie tra proprietari.
L’amministrazione di un condominio richiede però qualcosa di diverso dalla sola consulenza.
Occorre gestire continuativamente un patrimonio comune, predisporre preventivi e rendiconti, organizzare pagamenti, controllare la posizione dei condomini, curare i rapporti con imprese e tecnici, verificare gli adempimenti, organizzare le assemblee e conservare correttamente la documentazione.
Si pensi ai registri condominiali obbligatori: anagrafe, verbali, nomina e revoca e contabilità devono essere costantemente aggiornati e coordinati con l’intera gestione.
Anche una materia apparentemente molto vicina alla professione forense, come la gestione del condomino moroso, richiede prima dell’eventuale azione giudiziaria una corretta ricostruzione contabile, il controllo delle delibere e dello stato di ripartizione e una gestione tempestiva delle scadenze.
È in questa dimensione quotidiana che la formazione specifica assume valore.
Il corso MAPI per l’avvocato che vuole diventare amministratore di condominio
Per un avvocato interessato a utilizzare concretamente la nuova possibilità professionale, il passaggio successivo alla verifica della compatibilità è dunque la verifica dei requisiti.
Il corso per amministratore di condominio MAPI è organizzato in conformità al D.M. 140/2014 e prevede 72 ore di formazione online, una componente pratica e l’esame finale in presenza.
Il percorso consente al professionista di integrare la propria preparazione giuridica con le competenze contabili, tecniche e gestionali necessarie all’amministrazione degli edifici.
La modalità telematica permette di organizzare lo studio compatibilmente con l’attività professionale, mentre l’esame in presenza rispetta la previsione contenuta nell’articolo 5 del D.M. 140.
È importante utilizzare una formulazione corretta: il corso non sostituisce gli altri requisiti richiesti dalla legge. Il completamento del percorso consente di soddisfare, insieme alle altre condizioni previste dall’articolo 71-bis, il requisito formativo necessario per l’esercizio professionale dell’attività.
Sei avvocato e vuoi iniziare ad amministrare condomìni?
La legge n. 137/2026 prevede espressamente che il nuovo ordinamento forense consideri compatibile la professione di avvocato con la carica di amministratore di condominio. Prima di assumere professionalmente incarichi occorre però verificare i requisiti dell’art. 71-bis disp. att. c.c. e, quando richiesto, completare la formazione disciplinata dal D.M. 140/2014.
La formazione dell’avvocato e quella dell’amministratore restano distinte
La stessa legge n. 137/2026 contiene principi innovativi anche in materia di formazione continua degli avvocati.
L’articolo 2, lettera m), prevede che il futuro ordinamento disciplini l’aggiornamento professionale forense su base annuale, individuando anche specifiche esenzioni e attribuendo al Consiglio Nazionale Forense compiti regolamentari.
Questa previsione non deve però essere confusa con la formazione dell’amministratore di condominio.
L’aggiornamento forense e quello previsto dall’articolo 71-bis hanno fonti, finalità e discipline differenti. Il fatto che una determinata attività formativa possa avere contenuti utili per entrambe le professioni non significa che i relativi obblighi coincidano automaticamente.
Per l’amministratore, il D.M. 140 prevede una formazione periodica con cadenza annuale della durata minima di 15 ore, riguardante anche l’evoluzione normativa e giurisprudenziale e la soluzione di casi teorico-pratici.
MAPI dedica a chi già esercita uno specifico corso di aggiornamento per amministratore di condominio.
Per l’avvocato-amministratore si tratta quindi di mantenere distinti i due percorsi professionali, pur potendo sfruttare le forti connessioni esistenti tra diritto e gestione immobiliare.
L’avvocato può aderire a un’associazione di amministratori?
La questione era già stata affrontata dal Consiglio Nazionale Forense.
Nel parere n. 36/2019 il CNF ha escluso che la semplice adesione dell’avvocato a un’associazione professionale disciplinata dalla legge n. 4/2013 costituisca una causa di incompatibilità con l’iscrizione all’Albo.
La legge n. 4/2013 lascia infatti libera l’adesione alle associazioni professionali e non attribuisce loro un monopolio sull’esercizio dell’attività.
L’avvocato che decide di svolgere anche l’attività di amministratore può quindi scegliere di aderire a MAPI per partecipare alle attività formative, di aggiornamento e ai servizi associativi, ferma restando la necessità di possedere autonomamente tutti i requisiti prescritti dalla legge.
MAPI opera nell’ambito della legge n. 4/2013 sulle professioni non organizzate in ordini o collegi.
Cosa accade se l’attività viene organizzata attraverso una società
Questo profilo merita oggi maggiore prudenza rispetto al passato.
Il vecchio articolo MAPI richiamava il parere CNF n. 1/2019, che aveva distinto l’attività personale di amministratore dalla carica assunta dall’avvocato in una società avente per oggetto l’amministrazione condominiale, applicando il sistema delle incompatibilità contenuto nell’attuale articolo 18 della legge n. 247/2012.
La legge n. 137/2026 interviene però profondamente anche sulle cariche societarie. Tra i criteri della delega figura infatti la compatibilità con determinate funzioni gestorie nelle società di capitali.
Non sarebbe pertanto corretto trasferire automaticamente nel futuro ordinamento le conclusioni raggiunte dal CNF nel 2019 sulla base della legislazione allora vigente.
Fino all’adozione dei decreti legislativi occorrerà continuare a valutare le singole fattispecie sulla base della disciplina attualmente applicabile. Dopo l’attuazione della delega, la materia dovrà essere nuovamente esaminata alla luce del testo definitivo.
La compatibilità espressamente prevista per la carica di amministratore di condominio, invece, è già un principio vincolante della riforma.
L’avvocato-amministratore deve rispettare entrambi i ruoli professionali
La possibilità di esercitare entrambe le attività non elimina i doveri derivanti dall’appartenenza all’ordinamento forense.
L’avvocato rimane tenuto ai principi di autonomia, indipendenza, competenza, lealtà, probità, dignità e decoro. L’amministratore, nello stesso tempo, deve osservare le attribuzioni e gli obblighi previsti dal Codice civile, dare esecuzione alle deliberazioni assembleari, gestire correttamente le risorse comuni e rendere conto della propria attività.
Le due funzioni possono essere complementari, ma non devono essere confuse.
Particolare attenzione sarà necessaria quando l’avvocato-amministratore debba valutare l’assunzione di un incarico strettamente legale per il medesimo condominio, soprattutto in presenza di possibili conflitti di interesse o di questioni nelle quali venga in rilievo la propria precedente attività gestoria.
La legge n. 137/2026 rafforza la possibilità di svolgere entrambe le attività. Non riduce però le responsabilità connesse a ciascuna di esse.
Domande frequenti sull’avvocato amministratore di condominio
La compatibilità era già riconosciuta dal Consiglio Nazionale Forense. La legge n. 137/2026 stabilisce ora espressamente, tra i criteri della delega per il nuovo ordinamento forense, che la professione sia compatibile con la carica di amministratore di condominio di edifici.
La legge 28 luglio 2026, n. 137 è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 1° agosto 2026, ma entrerà in vigore il 16 agosto 2026.
Da quella data decorrerà il termine di sei mesi entro il quale il Governo dovrà adottare uno o più decreti legislativi per la riforma organica dell’ordinamento forense.
La legge delega ha però già definito con chiarezza il principio che dovrà essere recepito nella nuova disciplina: tra le attività compatibili con la professione forense dovrà essere compresa anche la carica di amministratore di condominio di edifici.
No. La legge n. 137/2026 è una legge delega. Il Governo deve adottare entro sei mesi dalla sua entrata in vigore uno o più decreti legislativi per la riforma organica dell’ordinamento forense.
No, non per il semplice fatto di essere avvocato. L’articolo 71-bis non contempla un’esenzione generale per gli iscritti all’Albo forense. Occorre verificare se ricorre una delle specifiche deroghe previste dalla norma.
Quando è soggetto al requisito della formazione periodica previsto dall’articolo 71-bis, sì. Il D.M. 140 stabilisce almeno 15 ore annuali di aggiornamento.
No. Sono obblighi disciplinati da fonti differenti e devono essere verificati separatamente.
Dalla compatibilità alla nuova competenza professionale
La legge n. 137/2026 chiude, sul piano dell’indirizzo legislativo, una discussione che aveva accompagnato per anni il rapporto tra professione forense e amministrazione condominiale.
Il Parlamento ha scelto espressamente di includere la carica di amministratore di condominio tra le attività compatibili con la professione di avvocato.
Per molti professionisti può rappresentare una concreta possibilità di ampliamento dell’attività, soprattutto quando esiste già una specializzazione nel diritto civile, immobiliare o condominiale.
La compatibilità, tuttavia, è soltanto il primo passaggio.
Amministrare un edificio significa assumere responsabilità contabili, organizzative e gestionali che vanno oltre la preparazione strettamente giuridica. Per questo continuano a trovare applicazione l’articolo 71-bis disp. att. c.c. e il D.M. 140/2014.
L’avvocato che vuole utilizzare professionalmente questa possibilità deve quindi affiancare alla propria competenza legale una formazione specifica sull’amministrazione condominiale.
Il corso per amministratore di condominio MAPI consente di seguire online il percorso formativo di 72 ore previsto dal D.M. 140/2014 e di sostenere l’esame finale in presenza, integrando la preparazione giuridica con le competenze operative necessarie alla gestione del condominio.
Revisione e supervisione editoriale: CESI – Centro Studi Immobiliari
