Il codice ATECO del condominio non è un codice generale capace di comprendere l’amministrazione dello stabile, la manutenzione delle parti comuni e le attività dei fornitori. Con ATECO 2025 occorre distinguere due situazioni diverse: il codice 97.00.10 riguarda il condominio che agisce come datore di lavoro per personale domestico; il codice 68.32.01 identifica invece l’attività di gestione di beni immobili per conto terzi e comprende espressamente l’amministrazione di condomini.
La distinzione è necessaria perché la pagina precedentemente pubblicata indicava il codice 97.00.02 e gli attribuiva una portata troppo ampia. Quel riferimento apparteneva alla precedente classificazione e non descriveva, in ogni caso, tutte le attività che si svolgono attorno a un edificio.
In sintesi. Il condominio e l’amministratore sono soggetti differenti. Il codice 97.00.10 non è il codice professionale dell’amministratore; il codice 68.32.01 non deve essere attribuito automaticamente al condominio amministrato.
ATECO 2025: entrata in vigore e aggiornamento 2026
La classificazione ATECO 2025 è entrata in vigore il 1° gennaio 2025 ed è stata adottata per finalità statistiche e amministrative dal 1° aprile 2025.
L’ISTAT ha successivamente introdotto un aggiornamento nel 2026. Secondo la pagina istituzionale dedicata ad ATECO 2025, aggiornata il 15 luglio 2026, tale intervento non ha modificato la struttura, i livelli o le descrizioni della classificazione. Sono state aggiornate esclusivamente le relazioni di corrispondenza, teoriche e operative, tra ATECO 2025 e ATECO 2022.
Nel 2026 restano quindi ferme sia la voce 97.00.10 sia la voce 68.32.01.
Non è stato introdotto un ulteriore codice per il condominio o per l’amministratore.
Quando si usa il codice 97.00.10
La struttura ufficiale ATECO 2025 denomina il codice 97.00.10: «Attività di condomini come datori di lavoro per personale domestico».
Le note esplicative dell’ISTAT precisano che la voce comprende le attività dei condomini come datori di lavoro, per esempio, di addetti alle pulizie, giardinieri o custodi.
L’elemento decisivo non è dunque la semplice esistenza del condominio né il fatto che nell’edificio vengano svolti determinati servizi. Il codice descrive la posizione del condominio che assume direttamente il personale ed è titolare del relativo rapporto di lavoro.
Il codice 97.00.10 non riguarda i fornitori esterni
Se la pulizia delle scale, il giardinaggio o la vigilanza sono affidati a un’impresa o a un lavoratore autonomo, ciascun fornitore conserva il codice corrispondente alla propria attività.
Il condominio non acquisisce il codice ATECO del fornitore. La prestazione affidata all’esterno non diventa, per questo solo fatto, un’attività del condominio come datore di lavoro per personale domestico.
La qualificazione deve essere verificata sulla base del rapporto effettivamente instaurato. La classificazione ATECO non sostituisce l’esame del contratto, della posizione contributiva e degli adempimenti derivanti dal rapporto di lavoro.
Qual è il codice ATECO dell’amministratore di condominio
Le note esplicative ATECO 2025 collocano le «attività di amministrazione di condomini, inclusi amministratori di condomini indipendenti» nel codice 68.32.01, denominato «Gestione di beni immobili per conto terzi».
Questo codice riguarda l’attività economica svolta dall’amministratore per conto dei condomini amministrati. Non deve essere confuso con il codice eventualmente riferibile al singolo condominio.
La distinzione resta valida anche quando l’amministratore cura i pagamenti, il rendiconto, le assemblee, le manutenzioni e i rapporti con i fornitori. Questi compiti appartengono all’attività professionale di amministrazione e non ampliano il contenuto del codice 97.00.10.
Per gli aspetti relativi all’esercizio della professione è possibile consultare anche la guida MAPI sui requisiti dell’amministratore di condominio. I requisiti professionali previsti dalla disciplina condominiale riguardano però un piano diverso dalla classificazione statistica e fiscale dell’attività.
Il condominio deve sempre avere un codice ATECO?
Non è corretto affermare che ogni condominio debba necessariamente essere associato al codice 97.00.10.
Il codice fiscale identifica il condominio nei rapporti tributari, ma non coincide con il codice ATECO e non dimostra che il condominio eserciti una specifica attività economica. L’eventuale classificazione deve essere collegata alla situazione concreta e alla finalità per la quale il dato viene richiesto.
Se il condominio assume direttamente personale riconducibile alla voce ufficiale, il codice 97.00.10 descrive tale posizione.
Se, invece, il condominio non ha personale assunto e il codice viene richiesto nell’ambito di una pratica amministrativa, fiscale o contributiva, l’amministratore non dovrebbe indicare automaticamente il 97.00.10 soltanto perché il soggetto interessato è un condominio. Occorre esaminare l’adempimento specifico e, quando necessario, rivolgersi al consulente fiscale o del lavoro.
Dal precedente codice 97.00.02 al nuovo 97.00.10
Il codice 97.00.02 non deve più essere riportato come codice vigente.
Il raccordo tra la precedente classificazione e ATECO 2025 serve a comprendere la riclassificazione dei dati, ma non consente di attribuire al nuovo codice 97.00.10 un contenuto più esteso di quello risultante dalla sua denominazione e dalle note ufficiali.
Il codice non comprende, in via generale, tutto ciò che accade all’interno del condominio. Descrive una situazione specifica: il condominio che opera come datore di lavoro per il personale indicato nella classificazione.
Il passaggio ad ATECO 2025 richiedeva una variazione dei dati?
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, con la risoluzione n. 24/E dell’8 aprile 2025, che l’adozione della nuova classificazione non comportava, da sola, l’obbligo di presentare una dichiarazione di variazione dei dati.
La precisazione riguarda il passaggio alla nuova classificazione. Non esclude l’obbligo di comunicare una variazione quando cambia l’attività effettivamente esercitata o quando ricorrono gli altri presupposti previsti dalla disciplina applicabile.
I nuovi codici devono inoltre essere utilizzati negli atti e nelle dichiarazioni presentati dal 1° aprile 2025 per i quali è richiesta l’indicazione dell’attività economica.
La fonte non afferma che ogni condominio debba presentare una comunicazione per sostituire il precedente codice con il 97.00.10. La necessità di uno specifico adempimento deve essere verificata in relazione alla posizione registrata e alla procedura interessata.
Cosa deve verificare l’amministratore
Prima di usare o comunicare un codice ATECO per il condominio, l’amministratore dovrebbe accertare:
- se il condominio abbia personale assunto direttamente;
- quale rapporto di lavoro sia stato instaurato;
- se il codice richiesto riguardi il condominio oppure l’attività professionale dell’amministratore;
- quale amministrazione o procedura richieda il dato e per quale finalità;
- se i dati precedentemente registrati siano stati riclassificati correttamente con ATECO 2025;
- se sia necessaria una comunicazione per ragioni diverse dal semplice passaggio alla nuova classificazione.
Quando il dubbio riguarda l’inquadramento del rapporto di lavoro o gli effetti tributari e contributivi, la verifica deve essere affidata al professionista competente.
L’amministratore può raccogliere i dati e curare gli adempimenti del condominio, ma non dovrebbe estendere per analogia la portata di un codice ufficiale né utilizzare indistintamente il codice della propria attività professionale per identificare i condomini amministrati.
Errori da evitare
Non devono essere ricondotte al codice 97.00.10 la redazione del rendiconto, la convocazione dell’assemblea, la riscossione delle quote, la gestione degli interventi o la scelta dei fornitori.
Si tratta di funzioni dell’amministrazione condominiale, non di attività del condominio come datore di lavoro per personale domestico.
È inoltre errato attribuire al condominio i codici ATECO dell’impresa di pulizie, del manutentore, dell’installatore o del professionista incaricato. Ogni operatore è classificato in base all’attività economica che esercita. Il rapporto contrattuale con il condominio non determina la fusione delle rispettive posizioni.
Domande frequenti sul codice ATECO del condominio
Qual è il codice ATECO del condominio nel 2026?
Il codice 97.00.10 riguarda il condominio che opera come datore di lavoro per personale domestico, nei limiti indicati dall’ISTAT. Non è un codice generale da applicare automaticamente a ogni condominio.
Qual è il codice ATECO dell’amministratore di condominio?
ATECO 2025 include l’amministrazione di condomini, anche svolta da amministratori indipendenti, nel codice 68.32.01 «Gestione di beni immobili per conto terzi». L’inquadramento concreto deve comunque essere verificato in base alle attività effettivamente esercitate.
L’affidamento del servizio a un’impresa di pulizie comporta l’uso del codice 97.00.10?
No. Il semplice affidamento del servizio a un’impresa esterna non rende il condominio datore di lavoro del personale impiegato dall’appaltatore. Il codice 97.00.10 presuppone un rapporto di lavoro direttamente riferibile al condominio.
Il passaggio ad ATECO 2025 imponeva una dichiarazione di variazione?
Non automaticamente. L’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’adozione della nuova classificazione non determinava, da sola, l’obbligo di presentare la dichiarazione di variazione. Restano fermi gli obblighi derivanti da variazioni effettive dell’attività o da specifiche disposizioni applicabili.
Fonti ufficiali
- ISTAT – ATECO 2025 e aggiornamenti
- ISTAT – Struttura ATECO 2025
- ISTAT – Note esplicative ATECO 2025
- Agenzia delle Entrate – Risoluzione n. 24/E dell’8 aprile 2025
Contenuto informativo aggiornato al 13 agosto 2026 sulla base delle fonti istituzionali collegate. La scelta del codice nell’ambito di uno specifico adempimento deve essere verificata in relazione alla posizione concreta del soggetto e alla finalità della comunicazione.
Revisione e supervisione editoriale: CESI – Centro Studi Immobiliari
